명도소송내용증명서 발송을 앞두고 있다면
명도소송내용증명서 발송을 앞두고 있다면
상가건물을 소유한 건물주의 경우 내가 소유주니까 필요에 따라 임차인에게 퇴거를 요청하여 직접 사용을 하거나 철거가 가능하다고 생각하는 분이 간혹 계시는데요.
임차인은 상가임대차법에 따라 강하게 보호받기 때문에 아무리 소유주더라도 아무렇게나 내보낼 수 없습니다. 상대방의 권리에 대한 이해없이 무턱대도 명도소송내용증명서 등을 발송하게 된다면 오히려 막대한 손해배상을 물어주어야 하는 상황이 발생될 수 있습니다.
이러한 사유 때문에 임대차 현황에 대하여 꼼꼼하게 파악하는 절차가 필요한데요. 상대방의 권리는 무엇이 있는지 안전하게 점유회복을 위해서는 어떻게 진행하는 것이 좋은지 알아보겠습니다.
마음대로 해지통보가 불가합니다.
처음에는 임대수익을 얻기 위해 세입자를 구하여 월세를 받더라도 개인적인 사정으로 정상적으로 영업중인 임차인을 내보내야하는 순간이 올 수 있습니다.
소유주 자신이 직접적으로 사용하려고 할 수도 있고, 가족이나 지인에게 공간을 제공하려는 이유, 공실 조건으로 매매, 가치승을 위한 리모델링 및 재건축 등 이유는 다양하겠죠. 하지만 임대차관계가 형성된 때에는 아무리 자신이 건물주라고 할지라도 마음대로 해지통보가 불가합니다.
상가임대차법에서 임차인의 계약갱신요구권을 강하게 보호하고 있기 때문이죠. 세입자가 만기일 6개월 전부터 1개월 전 사이의 기간에 재계약을 요청하면 최초 계약일로부터 최대 10년까지 정당한 사유로 거부할 수 없습니다.
이러한 사실을 모른채 무작정 명도소송내용증명서를 발송하거나 소를 제기하면 막대한 손해배상을 물어주어야 할 수도 있으므로 퇴거요청 전 해당 권리가 남아있는지 반드시 확인이 필요합니다.
10년을 초과한 임대차이더라도
한 번 체결한 임대차에 대하여 계약갱신요구권을 행사하는 임차인을 10년간 마음대로 내보낼 수 없다고 하였는데요. 10년을 훌쩍 넘겨서 영업중인 세입자는 문제없이 내보낼 수 있을까요?
얼핏보면 명도소송내용증명서를 즉시 보내도 문제가 없을 것 같지만 아직 상대방에게는 권리금회수의 기회가 남아있습니다. 영업가치 회수는 총 영업기간과 무관하게 주장이 가능한데요. 만기일자 6개월 전부터 영업종료일까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려하는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없습니다.
주변의 시세보다 현저히 고액의 임대료 조건을 제시하거나 지나치게 업종을 제한하는경우, 고의적으로 만남을 거부하는 등 정당하지 않은 사유로 신규임대차계약 체결을 거부하여 양도양수거래가 무산된다면 그에 따른 손해배상 책임을 져야할 수 있습니다.
이러한 경우는 정당하게 퇴거요구가 가능합니다.
지금까지 글을 꼼꼼하게 읽어보신 분들이라면 해당 법률은 임대인에게 지나치게 불리한 것은 아닌가? 생각이 드실 수 있는데요. 만약 임차인이 계약 존속기간 중 의무를 다하지 않는 등 귀책사유가 있다면 이야기는 달라집니다.
법률에서는 3기이상의 차임 연체, 무단전대, 부정한 방법으로 임차, 기타 계약을 지속할 수 없을만한 중대한 사유가 있는 경우 계약갱신요구권을 정당하게 거부할 수 있다고 규정하고 있기 때문이죠.
상대방 측이 행사할 수 있는 권리가 무엇인지, 귀책사유가 있는지 등에 따라 명도소송내용증명서 발송 시 담겨야 할 내용이 달라지기 때문에 전문가의 도움을 받아 임대차현황에 대하여 파악후 상황에 맞게 대응하는 것이 현명합니다.
철거 및 리모델링, 공실조건 매매의 경우
철거 및 리모델링을 계획중이시거나 공실조건으로 건물을 통매매할 계획이라면 명도소송내용증명서를 발송해야 할 점포가 한 두곳이 아닐 것입니다.
모든 점포가 한날 한시에 같은 조건으로 계약했을리는 전혀 없기때문에 각각의 임대차 현황에 대하여 파악을 하는데도 많은 시일이 소요될 수밖에 없으며 잘못 파악하여 대응을 하면 법적분쟁에 휘말릴 수밖에 없겠죠.
