전세사기피해자 효과적인 법적대응 절차는
전세사기피해자 효과적인 법적대응 절차는국토교통부 전세사기피해지원위원회의 발표에 의하면 2023년 6월 특별법 시행 후 위원회에서 현재까지 전세사기피해자로 인정한 사람은 총 2만8087명이라고 합니다.
정부가 공식적으로 인증한 피해자만 해당 수치인 것인데요. 신청하였지만 요건에 충족하지 못하여 인정받지 못한 사례까지 포함한다면 실질적인 피해사례는 더욱 많을 것으로 예상됩니다.
세입자에게 전세금은 전 재산이나 다름없기 때문에 집주인으로 부터 돌려받지 못한다면 경제적인 손해는 물론 큰 정신적인 손해까지 발생하게 되는데요. 남의 일이라고 생각했던 것이 막상 '나'의 일이 되어 다가온다면 막막하실 것 같습니다.
현재 위기에 처해계시다면 손해가 더해지기 전에 빠르게 법적조지를 취하는 것이 좋은데요. 효과적인 법적대응을 위해서는 어떠한 절차를 밟아야할지 알아보겠습니다.
주택임대차법에 따라 전세계약을 종료시키기 위해서는 만기일자 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인 측에게 해지의사를 명확히 전달하여야 합니다. 전화/문자 모두 무관하지만 도달여부를 확실히 할 수 있는 내용증명의 방법을 추천드립니다.
이러한 과정으로 계약이 정상적으로 종료되었다면 세입자는 주택을 임대인에게 인도하고 집주인은 보증금을 반환 하여야 하는데요. 이는 동시이행의 관계에 놓여있습니다. 하지만 상대방 측이 무슨이유에서인지 전세금을 돌려주지 않는 상황이라면 빠르게 임차권등기명령을 신청하는 것이 좋은데요.
임차권등기명령신청은 전세금을 받지 못한 채 이사를 가야하는 사정이 있는 경우 상실될 수 있는 대항력 및 우선변제권의 효력을 유지시켜주는 역할을 하기 때문입니다. 대항력 및 우선변제권이 상실될 경우 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 놓여질 수 있으므로 이사를 가셔야 하는 전세사기피해자 분이라면 반드시 신청하여야 한다는 점을 기억해주세요.
사실상 임차권등기명령 신청을 통해 인용결정이 내려지고 등기부에 기재가 되는 것만으로도 집주인은 상당한 심리적 압박감을 느낄 수 있습니다.
후속 임차인을 구하기도 어려우며 주택을 마음대로 매도하기도 어려워지기 때문이죠. 이에 보증금을 돌려줄테니 말소를 해달라고 연락을 취해오는 경우도 있는데요. 기억하셔야 할 점은 임대인의 임차보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 선행되어야 한다는 점입니다.
만약, 해당 방법으로도 문제가 해결되지 않는다면 민사소송을 제기하여야 하는데요. 소송을 제기하는 이유는 판결문을 바탕으로 집행문을 부여받아 강제집행을 진행하기 위함입니다.
사실상 전세사기피해자가 소송에서 승소하더라도 전세금을 돌려주지 않는 사례가 많기 때문에 초기부터 채권추심을 염두에 두고 전략을 수립하는 것이 좋은데요. 효율적인 채권추심전략 수립을 위해서는 스스로 진행하기 보다는 관련사건에 대한 경험이 풍부한 변호사의 도움을 받는 것이 바람직합니다.
전세사기피해자가 승소판결문으로 진행할 수 있는 강제집행은 부동산강제경매/채권압류/동산압류 등이 있습니다.
강제경매의 경우 가장 대표적인 강제집행 절차 중 하나인데요. 다른 소송의 경우 상대방이 재산을 빼돌려 곤란한 상황이 생기는 경우가 많은데요. 보증금반환소송의 경우 임차 주택이라는 임대인의 책임재산이 마련되어 있기 때문에 강제집행이 용이한 편에 속합니다. 매매가가 전세가보다 높은 경우라면 경매절차를 통해 전액을 회수하여 볼 수 있습니다.
다만, 부동산 경매는 시세보다 낮은 금액에 낙찰되어 이 과정으로 보증금 전액회수가 불가한 사례가 많은데요. 이 경우엔 채권압류를 진행하여 볼 수 있습니다. 채권압류에는 종류가 다양하기 때문에 집주인이 보유한 채권을 가능한 많이 압류하는 것을 추천합니다.
드라마나 영화 등을 보면 집으로 찾아와 빨간딱지를 붙이는 장면을 많이 보셨을텐데요. 이것이 바로 동산압류입니다. 다만 고가의 가전제품이나 가구 등이 없는 경우라면 회수할 수 있는 금액이 크지 않을 수 있으므로 전문가의 조언을 토대로 가장 효율적인 강제집행을 선택하는 것이 좋습니다
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전세금은 세입자의 소중한 자산입니다. 임대인으로 부터 제 때에 보증금을 돌려받지 못한다면 곤란한 상황에 빠지게 되는데요. 마냥 기다린다고 해서 문제가 해결되는 것이 아니기 때문에 취할 수 있는 모든 법적조치를 취하는 것이 바람직합니다.
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