임대차계약 해지통보 명확한 근거가 있어야 합니다

by 제이씨엘파트너스

Apr 27. 2025

계약을 맺게 되면 크고작은 분쟁이 발생됩니다. 이는 임대차에서도 그대로 적용이 되죠.

물론 계약존속기간 동안 아무런 문제 없이 지내는 경우도 있지만 실상은 임대인과 임차인은 각자의 위치에서 자신의 권리를 빼앗기지 않기 위해 자신의 주장을 고집하며 크고작은 분쟁이 다수 발생됩니다.

영세상인의 경우는 투자한 금액이 있기 때문에 한 곳에서 오랫동안 영업하기를 희망하고 건물주 측은 다양한 사유로 임차인을 내보내길 희망하기 때문인데요.

영세상인은 상가임대차보호법에 따라서 최초계약일로부터 10년간 영업권을 보장받으므로 무턱대고 임대차계약 해지통보를 해서는 막대한 손해배상을 물어주어야 할 수도 있습니다.

계약을 종료하고 점유를 회복하기 위해서는 법률에 따라 명확한 근거가 있어야 하는데요. 어떠한 경우 퇴거요청이 가능한지 알아보겠습니다.

먼저 임대차계약 해지통보를 진행할 수 있는 상황에 대하여 알아보기에 앞서 상대방 측의 권리에는 무엇이 있는지부터 살펴보겠습니다.

영세상인은 크게 두 가지의 권리를 가지게 되는데요. 바로 계약갱신요구권과 권리금회수의 기회입니다.

계약갱신요구권의 경우는 임대차가 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인 측에게 재계약 희망 의사를 전달함으로 써 행사가 가능하며 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다.

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앞서 이것은 최초계약일로부터 10년까지 보호가 된다고 말씀드렸는데요.

그렇다면 10년을 초과한 임차인은 내보내는 것이 쉬울까요?

꼭 그렇지 않습니다. 권리금회수의 기회는 총 영업기간과 무관하게 주장이 가능하기 때문이죠.

만기 6개월 전에서 영업종료일 까지 후속임차인을 주선할 경우 별다른 사정이 없다면 임차인이 주선한 후속임차인과 신규계약 체결을 통해 영업가치 회수가 원활히 진행되도록 협조하여야 합니다.

이를 방해하여 권리금계약이 무산되는 등의 피해가 발생될 경우 손해배상의 책임을 지게 되므로 주의하셔야 합니다.

임대차보호법에 따라서 세입자의 권리가 강하게 보호를 받고 있더라도 이는 자신의 위치에서 의무를 다 하였을 때의 이야기입니다.

임차인 측에게 결격사유가 있거나 정당한 사유가 있다면 임대인 측에서는 계약갱신을 거절 할 수 있는데요. 총 8가지로 구분하고 있는데요. 아래 내용을 확인해 주시기 바랍니다.

특히 빈번하게 문제가 되는 것이 3기 차임연체인데요.

가장기본적인 의무가 임대료 납입인데 3기 연체가 발생되었다는 것은 상대방의 경제적 사정이 그렇게 좋지 못하다는 뜻과 같기 때문에 앞으로도 지속적으로 미납될 수 있으므로 이 경우에는 임대차계약 해지통보를 즉시 진행하는 것이 좋습니다.

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재개발이나 재건축을 목적으로 임대차계약 해지통보를 진행할 때에는 전문가에게 면밀한 검토를 받아보는 것이 좋습니다. 단순히 철거 후 신축하겠다는 것은 법률에서 정당한 사유로 인정되지 않기 때문인데요.

해당 사항의 경우는 세부적으로 3가지 사항 중 하나에 부합되어야 합니다.

최초계약 당시 부터 재건축에 대한 구체적인 계획을 가지고 있는 경우는 드물기 때문에 대부분은 노후화로인한 철거 분쟁이 많은데요.

안전진단을 진행하여 D등급 이상이면 가능하다는 이야기를 많이 들으셨을테지만 실제 재판부에서는 어느정도의 보수공사를 통해 보완이 가능할 경우라면 정당한 사유로 인정하지 않는 사례도 있으므로 이 경우 홀로 판단하지 마시고 전문가와 심도있는 상담을 통해 구체적으로 진단 받는 것을 추천합니다.