재건축명도소송 세입자 분쟁없이 내보내려면
재건축명도소송 세입자 분쟁없이 내보내려면차량을 타고 도로를 달리거나 유동인구가 많은 지역을 거닐다 보면 새롭게 건물을 짓고 있는 건축현장을 많이 볼 수 잇게 되었습니다. 안전상 문제가 있어 철거 후 다시 짓는 경우도 있지만 낡고 노후가 심한 상가건물 보다는 아무래도 깔끔한 건물이 좀 더 가치가 있기에 허물고 신축하는 사례도 있죠.
대부분 이러한 상가건물 재건축은 건물을 통으로 가지고 있는 건물주 분들이 많이 진행하게 되는데요. 문제는 철거를 위해서는 기존의 세입자를 내보내야하는데 이 과정에서 문제가 많이 발생된다는 것입니다.
내가 건물주이기 때문에 재건축명도소송 진행하면 무조건 승소할 수 있을 것이라고 생각될 수 있는데요. 상가임대차법에 따라 세입자가 강하게 보호받고 있기 때문에 섣불리 진행해서는 안됩니다.
우선 재건축명도소송을 진행하기에 앞서 임차인이 행사할 수 있는 권리가 남아있는지 파악하는 것이 좋습니다.
세입자의 대표적인 권리는 계약갱신요구권입니다. 임대차가 종료하기 6개월 전부터 1개월 전까지 재계약을 희망한다는 의사표시를 통해 영세상인은 최초계약일로 부터 10년간 한 자리에서 영업이 가능하도록 영업권을 보호받으며 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다.
즉, 철거를 이유로 계약갱신요구권이 남아있는 임차인에게 무턱대고 소송부터 제기한다면 막대한 손해배상을 물어주어야 할 수도 있는 것이죠. 그렇다면 10년을 초과한 점포에 대해서는 점유회복이 쉬울까요?
아닙니다. 갱신권한이 더 이상 없는 임차인 보다는 수월하겠지만 아직 권리금회수의 기회가 남아있기때문이죠. 만기 6개월 전부터 영업종료일까지 임차인이 주선한 신규임차인과 신규계약을 통해 영업가치 회수가 원활히 진행될 수 있도록 적극 협조해주어야 합니다. 협조가 어려울 경우 권리금조의 보상금을 지급하여야 하죠.
다만, 다음 세 가지 사유에 해당한다면 점유회복의 가능성이 높아지게됩니다.
하지만 철거를 사전에 계획하거나 계획중이었다고 하더라도 몇년 영업도 못한 채 쫓겨날 위험이 있는 건물에 세입자가 들어오는 경우는 드물기 때문에 대부분은 두번째 사항인 노후화로 인한 철거로 인한 재건축명도소송 분쟁이 발생되는데요. 단순히 지어진지 오래되었다는 사유로는 퇴거요청이 불가합니다.
정밀안전진단등을 진행하여 문제가 있다고 지적이 되어야 하는데요. 최소 D등급 이상은 나와주어야 하죠. 하지만 D등급의 경우라도 일부 보수공사를 진행하여 보완이 가능한 경우에는 인정되지 않을 수 있으니 개인이 판단하지 마시고 전문가에게 구체적으로 검토를 받아보시기 바랍니다.
영세상인의 10년 영업권 보호, 권리금회수의기회보호 등은 무조건 지켜주어야 할까요? 그렇지 않습니다. 해당 권한의 경우 세입자의 도리를 다하였을 경우에만 보호가 되는 것입니다.
계약 존속기간 동안 임대료를 3기이상 연체한 이력이 있거나, 임대인의 동의를 구하지 않고 무단으로 전대를 한 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 등 결격사유가 있다면 계약해지를 통해 갱신을 거부하고 점유를 회복할 수 있습니다.
결격사유로 더 이상 점유의 권한이 없음에도 불법적으로 점유를 이어나간다면 전문가의 도움을 받아 재건축명도소송을 빠르게 진행하시기 바랍니다.
10년을 초과한 임차인, 초과하지 않은 임차인, 결격사유가 있는 세입자, 묵시적으로 갱신된 임대차 각각의 상황에 따라 합의를 진행하여야할지 재건축명도소송을 진행해야할지 대응방법은 달라지게 됩니다.
철거를 앞두고 있는 상황에서 무조건 소송이 답이라는 생각은 고이 넣어주시고 각각의 임대차 현황에 대하여 파악하는 것이 우선입니다.
각 상황별로 어떠한 방법이 가장 효율적인지 개인이 판단하고 진행하기엔 상당히 오랜 시간이 소요될 수밖에 없으므로 전문가에게 의뢰하여 컨설팅을 받아 신속하고 정확하게 진행하실 것을 추천드립니다.
관련 사항으로 법률적 도움이 필요하실 경우 고민하지마시고 연락주시기 바랍니다. 제이씨엘파트너스는 전국적으로 사건을 수임하여 진행하고 있습니다.
