제소전화해조서 효과, 꼭 필요할까?
제소전화해조서 효과, 꼭 필요할까?임대인은 임차인에게 상가 공간을 제공하고, 임차인은 그 사용에 따른 금전적 대가를 지불함으로써 임대차관계가 형성됩니다. 서로의 책임을 다한다면 크게 분쟁의 상황은 발생되지 않지만 실제 임대차관계에서는 크고 작은 다툼이 자주 발생됩니다.
분쟁이 발생되면 우선 대화를 통해 타협을 진행해 볼 수 있는데요. 각자의 권리를 빼앗기지 않으려 팽팽한 싸움이 이어지게 된다면 결국 해당 사안은 민사소송을 통해 해결할 수밖에 없습니다.
말이 소송이지 실제 진행을 하려면 법원에도 출석해야하고 신경써야 할 것이 상당히 많은데요. 번거로운 소송의 절차 없이 빠른 해결이 가능하도록 하는 것이 있습니다. 바로 '제소전화해조서'인데요. 임차인과 합의하에 체결을 할 경우 복잡한 소송을 진행하지 않고 즉시 집행이 가능합니다.
제소전화해조서의 의미부터 살펴 볼까요? '제소+전+화해'로 단어를 쪼개어서 살펴보면 이해가 쉽습니다. '제소'는 소를 제기한다는 의미이고 '전'은 이전을 의미하며 '화해'는 양보하고 화해한다는 의미입니다.
즉 풀어서 설명하면 일반 민사적 분쟁이 소송으로 이어지는 것을 예방하기 위해서 소 제기 전에 지방법원의 단독판사 앞에서 화해신청을 하여 문제를 해결하는 절차를 말합니다.
이는 문제가 발생 된 이후에는 신청할 수 없으므로 미리 받아야 하는데요. 임대차계약 체결시 진행하는 것이 일반적입니다.
앞서 설명한 것 처럼 소송 절차없이 즉시 집행이 가능하기 때문에 임대인에게는 보험과도 같다고 많이 표현합니다.
한 번 들인 세입자는 10년간 마음대로 내보낼 수 없다는 사실을 잘 알고 계실텐데요. 상대방 측이 임대료를 3기이상 연체하는 등 귀책사유가 있는 경우라면 이를 무시하고 계약해지를 진행할 수 있습니다.
원칙적으로는 3기 연체 기준에 충족하는 즉시 해지가 가능하며 만약, 통보 시점에서 일부라도 갚은 경우엔 만기일자 6개월 전에서 1개월 전 재계약 거부 의사를 밝히면 되는데요. 상대방 측에서 이를 무시하고 영업을 지속한다면 소송으로 해결할 수밖에 없습니다.
강제집행을 하기 위해서는 명도소송을 진행하고 승소판결문을 확보하여야 하기 때문이죠. 위와 같이 귀책사유가 있다면 판결은 빠른 시일내에 나오기는 하지만 상황에 따라서 오랜기간이 걸릴 수 있으므로 임대인 입장에서는 경제적인 손해가 더해질 수밖에 없는데요.
임대료 3기 연체 시 즉시 퇴거한다는 내용을 담은 제소전화해조서를 체결 해두었다면 앞서 언급한 바와 같이 확정판결과 동일한 효력을 지니게 되므로 별도 소송절차 없이 해당 조서를 토대로 강제집행을 진행할 수 있으니 상당히 경제적이라고 할 수 있습니다.
제소전화해조서는 당사자간 해당 문서를 체결하기로 합의한 후 신청서와 화해조항을 준비하여 신청 전 합의된 내용에 문제가 없는지 다시 한 번 점검한 뒤 법원 제출하고 지정된 기일에 출석만 하면 되는데요.
주의사항이 있습니다. 아무리 임대인에게 보험과 같은제도라고 할지라도 상가임대차법에 위배되는 내용으로서 일방적으로 임차인에게 불리한 조항은 추가할 수 없다는 것인데요.
가령 권리금은 인정할 수 없다, 계약기간은 N년으로 제한한다, 등의 내용은 기재를 하더라도 법원에서 기각하게 된다는 점 참고바랍니다.
제소전화해조서는 임대인과 임차인이 서로 합의하에 진행해도 괜찮은데요. 한 번 체결된 조서는 수정하거나 내용을 추가하기 까다로울 수 있습니다.
더불어 잘못된 내용으로 체결된 경유 활용이 필요한 순간 휴지조각이 되어버릴 수 있으니 문제를 최소화할 수 있도록 변호사의 조력을 받는 것을 권해드립니다.
더불어 조서에 부족한 부분이 있거나 출석일에 당사자 한 쪽이 불참석할 경우 더 많은 시간이 소요될 수 있으며, 법률에 대한 지식이 필요하므로 유효한 내용을 바탕으로 제소전화해조서를 빠르고 확실하게 체결하고자 한다면 초기부터 변호사의 도움을 받거나 작성 후 문제의 사항은 없는지 검토를 의뢰하는 것을 추천합니다.
