권리금회수방해 양도양수계약 무산 되었다면
안녕하세요.
상가건물에서 영업을 정리하는 임차인들은 상가임대차법에 따라 권리금의 회수의 기회를 보호받습니다.
자신의 가게를 넘겨받아 영업을 이어나갈 후속임차인을 구한 뒤 건물주에게 주선하면 되는데요. 이 과정에서 양측의 이해가 충돌되며 많은 다툼이 발생되고 있습니다.
관련법에 따르면 정당한 사유없이 건물주는 세입자의 권리금회수방해 할 수 없는데요. 만약 상대방의 비협조적 태도로 양도양수계약 무산되었다면 그에 따른 피해에 대하여 손해배상을 청구하여볼 수 있습니다.
권리금이란 무엇인가?
먼저 상가건물 임대차보호법에서 정의하는 권리금이란 임대차 목적물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설 및 비품, 거래처, 신용, 노하우, 지리적이점 등의 유형적/무헝젹 재산적 가치의 양도와 이용대가를 말합니다.
쉽게 설명드리자면 기존임차인이 신규임차인이 되려는 자에게 그동안 쌓아둔 영업적 가치에 대하여 교부받는 금전이라고 이해하시면 됩니다. 이 금전의 경우 명확한 기준은 없지만 크게 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 나뉘게 됩니다.
과거에는 이와 관련하여 법적으로 보호하는 규정이 없었기 때문에 소유주측에서 갖가지 방법으로 훼방을 놓는다면 손쓰지도 못하고 빈손으로 나와야 했지만 같은법이 개정됨에 따라 제10조의4에 근거하여 정당한 사유 없이 권리금회수방해 하지 못하도록 보호하고 있습니다.
권리행사를 위해서는
하지만 권리를 행사하기 위한 조건이 몇 가지 있는데요. 우선 아무 시기에나 주장이 가능한 것이 아니라 계약종료 6개월 전부터 종료시점까지만 가능합니다.
또한, 양소양수계약은 임대인과의 별개로 후임자와 체결해야하는 것으로 후속임차인과 거래를 마친 뒤 건물주에게 적극적으로 주선하는 과정을 진행한 뒤 소유주가 신규계약을 체결 해주어야 하죠.
주선과정에서는 소유주 측에서 궁금해할만한 정보를 충분히 제공하는 노력을 기울여야하는데요. 임대차기간 동안 임대료를 잘 납부할 능력이 되는지, 관련업의 경력은 어느정도인지 등 자신이 알고 있는 내용을 잘 전달하여야 합니다.
이러한 과정을 겨쳤다면 상대방은 합당한 사유 없이 거부할 수 없는데요. 직접사용해야 한다고 하거나 모든 세입자를 명도하는 조건으로 건물을 내놓아서 받아줄 수 없다는 등의 이유로 권리금회수방해 받아 금전적인 손해가 발생되었다면 전문변호사와 함께 즉시 손해배상 청구 소송을 제기하여 볼 수 있습니다.
약 6천 4백만 원 영업가치 회수 성공!
의뢰인 A씨는 오랜기간 이어왔던 영업을 정리하고자 소유주 측에 해지통보를 하였습니다. 보호기간에 맞추어 후속임차인을 구하여 양도양수계약도 모두 마친뒤 적극적으로 주선하였는데요.
이런 저런 이유로 만남을 거부하는 등 신규계약을 체결해주지 않으며 권리금회수방해 행위을 이어가는 소유주에게 대응기 위해 법률사무소의 도움을 받고자 제이씨엘파트너스로 찾아오셨습니다.
권리금 분쟁의 경우 변호사의 이름으로 발송 된 내용증명으로도 충분히 압박감을 느끼며 해결된 사례가 있기 때문에 상대방 측에게 내용증명을 계속해서 보내며 주선행위를 이어갔는데요.
이러한 노력에도 건물주는 연락을 기피하며 후속임차인을 받아주지 않았습니다. 이에 어쩔 수 없이 소송을 제기할 수 밖에 없었는데요.
본 측에서 보냈던 내용증명과 주선행위에 대한 자료들을 증거로 함께 제출하며 임대인의 방해 행위로 상당한 금전적 피해가 발생되었음을 적극적으로 피력하였습니다.
그 결과 서울중앙지방법원에서는 의뢰인의 손을 들어주었으며 총 64,227,000원을 배상받으라고 판시하였습니다.
무조건 승소하는 것이 아니기에
많은 세입자 분들이 소송만 제기하면 무조건 승소하는 것으로 오인하고 있지만 현실은 그렇지 않습니다. 법적다툼의 과정에서 허점이 있다면 원하는 결과를 얻기 어려운데요.
보호기간 내에 주장하였는지, 지속적으로 또 적극적으로 주선행위를 하였는지가 포인트라고 할 수 있습니다.
또한, 영업기간 동안 세입자로서의 의무를 다하셔야 하는데요. 3기 이상의 차임연체 이력(현재 연체금액이 없더라도 과거의 이력만으로도 행사가 어려움), 동의 없는 무단전대, 고의 또는 과실로 목적물을 파손하는 등 결격사유가 다분하다면 법률의 보호를 받기 어려울 수 있으므로 이러한 정황들은 없는지
반드시 법률전문가와 함께 꼼꼼히 따져보시는 것이 좋습니다.
현재 많은 노력에도 불구하고 문제가 원만하게 해결되지 않으신다면 지체하지말고 전문가의 도움을 받아보시기 바랍니다.
