상가 월세 인상률 무조건 5%가 아니기에
안녕하세요.
영업을 하면서 고정적으로 지출 되는 비용 중 가장 큰 것이 바로 인건비 및 재료비, 임대료일텐데요. 다른 부분들은 어느정도 절감을 할 수 있지만 차임은 건물주와 계약을 통해 약정한 것이기 때문에 밀리지 않고 잘 내야합니다.
하지만 계약 기간이 지남에 따라 소유주 측에서 물가 상승이나 주변의 시세가 올랐다는 이유로 임대료 증액을 요구 해올텐데요. 아무것도 따지지 않고 상대방 측의 요구사항을 모두 수용한다면 경제적인 손해가 발생될 수도 있는만큼 자신의 상가 월세 인상률 상한선이 어디까지인지 정확하게 알고 계셔야 합니다.
두 가지 조건에 부합해야
상가건물 임대차 보호법에서는 영세상인들의 안정적인 영업행위를 영위할 수 있도록 상가 월세 인상률을 5%로 제한하고 있습니다. 소유주는 이 법률에 따라 상한선 이상 증액을 요구하는 것이 어려우며 한 번 올려 받았다면 1년 내 다시 증액요구를 할 수 없습니다.
이에 따라 관련 분쟁이 발생되면 많은 임차인 분들이 해당 내용만 확인하시고 무조건 5퍼센트만 된다고 주장하시는 분들이 많은데요. 두 가지 조건에 모두 해당되어야만 법률의 보호를 받을 수 있다는 사실 알고 계셨나요? 해당 권리를 주장하기 위해서는 환산보증금이 목적물 지역의 기준을 초과하지 않아야 하며 계약갱신을 주장할 수 있는 권리가 남아있어야 합니다.
조건에 부합하는지 확인하는 방법은
먼저 갱신요구권 부터 살펴보겠습니다. 2018년 10월 16일 이후 처음 체결된 계약이거나 갱신된 이력이 있다면 임차인은 한 자리에서 최대 10년까지 영업할 수 있는 권리행사가 가능한데요. 해당 권한이 남아 있어야만 법적 제한의 보호를 받을 수 있습니다. 현재 10년을 초과하여 영업중이라면 방어가 어렵겠죠.
환산보증금의 경우 현재 내고 있는 임대료에 100을 곱한 다음 보증금액을 더하면 환산보증금의 계산이 끝나는데요. 결과값과 소재지의 기준을 비교하면 확인할 수 있는데요. 기준 이내에 들어오고 계약갱신요구권 행사가 남아있다면 상가 월세 인상률 5% 제한의 보호를 받을 수 있는 것이죠.
환보 범위를 초과하는 경우 어느 정도까지 증액이 가능하다는 기준은 없는데요. 그렇다고 해서 임대인 측이 원하는 만큼 무한대로 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 만약 세입자가 갱신요구를 행사할 수 있는 상황이라면 자신의 요구를 거부한다는 이유로 계약을 해지하거나 재계약하는 것을 거절할 수 없기 때문에 주변 시세나 물가등을 고려하여 적정 수준에서 합의를 통해 해결하는 것이 좋습니다.
영업기간이 오래되었다면
영업기간이 오래되어 10년을 초과한 경우에서 임대료를 올려달라고 요구받으신다면 거부할 수 있는 방법이 없습니다. 이 경우 추천드리는 방법은 무리한 요구를 받아주기 보다는 영업기간과 무관하게 행사가 가능한 권리금을 주장하는 것이 더 유리할 수 있습니다. 하지만 후속임차인을 구하고 주선하는 과정에서 상대방 측이 더 고액의 임대료 조건을 요구해올 수 있는데요.
사실상 신규계약은 상가 월세 인상률에 제한사항이 없지만 임차인이 권리금을 회수하짐 못하도록 후임자에게 현저히 고액의 월차임을 제시하는 것은 방해 행위로 규정하고 있습니다. 이러한 경우 방해행위에 대한 증거를 바탕으로 손해배상 청구를 진행하여 볼 수 있기 때문에 현실적으로 이 방법을 통해 경제적 손실을 최소화 할 것을 권해드립니다.
권리금 회수를 추천드리는 이유는
그렇다면 권리금 회수를 추천드리는 이유는 무엇일까요? 현재 영업이 너무 잘되어 그 정도는 감당할 수 있다고 판단하거나 법적 다툼에 대한 부담으로 그냥 올려주고 후회하시는 분들이 정말 많은데요. 우선 자영업이라는 것이 언제나 잘 될 수 있는 것이 아니죠. 처음엔 변경된 조건에 따라 임대료를 잘 납부했더라도 경기가 어려워저 한 두번 밀리는 상황이 생길 수 있는데요.
상가임대차법에 따라서 3기이상의 차임 연체 사실이 있다면 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회 등 임차인의 소중한 권리들이 박탈 당할 수 있습니다. 또한, 본인 의사에 따라 가게를 정리하게 될 때 영업가치를 회수하여야 하는데요. 보호기간이 만기일 6개월 전부터 종료일까지인데 상당히 고액의 임대료 조건이 형성되어 있다면 이 짧은 기간동안 후속임차인을 구하는 과정에 많은 제약사항이 생길 수 있습니다.
장사를 하면서 상가 월세 인상률은 정말 중요합니다. 상대방이 과도하게 요구하여 고통받고 계시다면 방어을 할 수 있는 방안은 없을지 대한변호사협회 공식 등록 부동산전문변호사에게 상담을 받아보시기 바랍니다.
