보증금 안줄때, 갭투자 전세사기 피해 대처법
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Oct 9. 2025
보증금 안줄때, 갭투자 전세사기 피해 대처법안녕하세요. 제이씨엘파트너스 법률사무소입니다.
얼마 전 경기도 동탄신도시에서 오피스텔 수백 채를 무자본 갭투자로 매입한 뒤 약 170억 원 규모의 전세사기를 벌인 임대인 부부가 실형을 선고받았습니다. 피해 세입자만 145명에 달했는데요.
이처럼 전국 곳곳에서 전세사기 사건이 연일 발생하며, 이제는 ‘한 집 건너 한 집이 피해를 입었다’고 해도 과언이 아닌 상황입니다.
문제는 이러한 피해가 아무리 조심해도 피하기 어려운 경우가 많다는 점입니다. 따라서 보증금 안줄때는 신속하게 법적 절차를 시작해 손해를 최소화하는 것이 무엇보다 중요합니다.
오늘은 갭투자 전세사기의 개념과, 피해를 당했을 때 효과적으로 대응하는 방법을 살펴보겠습니다.
갭투자는 매매가와 전세가의 차이가 적은 주택을 구입한 뒤, 매입 직후 바로 전세 세입자를 들여 보증금으로 자금을 메우는 방식입니다.
쉽게 말해 A주택 전세보증금으로 B주택을 사고, 다시 B주택 전세보증금으로 C주택을 사는 식으로 돌려막기를 하는 구조이죠.
부동산 시장이 상승세일 때는 매력적인 투자방식으로 주목받았지만, 최근처럼 시세 하락과 역전세가 심화되는 시기에는 투자가 아니라 투기에 더 가깝습니다.
전세가가 매매가보다 높아지면 집을 팔 수도 새로운 세입자를 구할 수도 없어져 결국 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하게 되는 것이죠.
집주인이 보증금 안줄때 세입자가 할 수 있는 법적 절차는 다양합니다. 먼저 상대방을 사기죄로 형사고소를 진행할 수 있는데요. 보증금 반환 능력이 없음에도 불구하고 무리하게 임대차계약을 체결하였거나 비슷한 수법으로 다수의 임대차 계약을 체결했다면 사기죄가 성립될 수 있습니다. 형사고소와 더불어 민사적인 절차로 전세보증금 반환 소송도 진행하여 볼 수 있습니다.
만일 전세금을 못받은 채 이사를 가야한다면 대항력과 우선변제권의 효력을 유지하기 위해 임차권등기명령 신청이 필수인 점 참고바랍니다.
그 밖에도 강제집행 및 채권추심, 전세보증보험 이행청구, 피해자 신청 등 상황에 적합한 절차를 함께 진행하여볼 수 있습니다. 다만, 모든 절차를 한 번에 진행하는 것도 가능하지만 직장인·자영업자·육아 중인 경우 현실적으로 시간과 비용 부담이 큽니다.
또한, 모든 절차를 밟는다고 해서 반드시 원하는 결과를 얻는 것도 아니기 때문에 자신의 상황을 객관적으로 분석한 후 가장 효율적인 대응 방법을 선택하는 것이 좋습니다.
갭투자 전세사기 피해의 특성상 세입자가 입는 손실은 어느 정도 예측이 가능합니다. 따라서 그 손실을 줄이기 위해 전략을 세우는 것이 핵심입니다.
특히 집주인이 수십 채~수백 채를 소유한 경우, 피해자가 많아 변제 능력이 거의 없는 경우가 많습니다. 이때는 세입자의 대항력 여부에 따라 대응 방향이 달라집니다.
✔️ 대항력 있는 선순위 임차인
- 경매로 전액 회수 가능성이 있지만 전세가가 낙찰가보다 높으면 입찰이 어려울 수 있어 셀프 낙찰을 고려해야 합니다.
✔️ 대항력 없는 후순위 임차인
- 보증금 전액 또는 상당액을 못 받은 채 퇴거할 수 있습니다. 집주인의 ‘조금만 기다려 달라’는 말을 믿고 기다리면 피해가 커지므로 즉시 형사고소와 민사 절차를 함께 진행하는 것이 안전합니다.
