상가계약연장 분쟁예방을 위한 방법은?
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Nov 4. 2025
상가계약연장 분쟁예방을 위한 방법은?안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.
상가를 임차하여 가게를 운영하는 분들은 누구나 장기간 안정적인 영업을 꿈꿉니다. 하지만 실제 임대차 관계에서는 양측의 입장이 극명하게 대립하며 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.
특히 계약 만료 시점에 상가임대차보호법 상 임차인에게 주어진 계약갱신요구권을 잘 행사하지 못하는 등 재계약 문제를 제대로 챙기지 못하면 하루아침에 가게를 비워야 하는 상황이 닥칠 수 있는데요.
분쟁을 예방하고 권리를 빼앗기지 않기 위해서는 어떻게 해야할지 살펴보겠습니다.
상대적으로 약자에 속하는 임차인을 위해 상가임대차보호법에서는 계약갱신요구권, 권리금, 대항력 등 다양한 법적제도가 마련도어 있습니다.
특히 계약갱신요구권은 최초계약일로부터 10년간 재계약 주장할 수 있는 매우 강력한 권리인데요. 이를 잘 활용하기 위해서는 임대차가 종료하기 6개월 전부터 1개월 전까지 소유주 측에게 더 영업하기를 희망한다는 의사를 명확히 전달하여야 합니다.
많은 분들이 문자나 전화정도로 재계약 의사를 전달하는데요. 방법에는 제약이 없기에 잘못된 방법은 아니지만 향후 임대인 측에서 못들었다는 태도를 보일 경우 증명할 방법이 없기 때문에 확실하게 기록되는 내용증명의 방법을 추천드립니다.
내용증명이라고 해서 어렵게 생각하는 분들이 많은데요. 단지 자신의 인적사항, 주소, 계약만기일자, 재계약 희망의사 정도만 담기면 됩니다. 만료 1개월 전까지 도달하여야 하는데 주인 측의 부재로 반송되는 경우도 많은니 상가계약연장 계획이 있다면 미리미리 준비해서 발송하는 것이 좋겠죠.
임차인이 상가계약연장을 요구할 수 있는 시기는 만기일 6개월 전부터 1개월 전까지라고 하였습니다. 임대인 측에서도 임대료 인상등을 원할 때 해당 시기에 임차인 측에게 의사를 전달하여야 하는데요.
만약에 양측 모두 시기를 놓치게 되었을 때는 어떻게 되는 것일까요? 이 경우에 해당 임대차계약은 묵시적으로 갱신이 됩니다. 일반적인 상가의 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 1년 연장 된다고 보시면 되는데요. 만약 묵시적갱신 상황에서 임차인 측에서 중도해지를 희망한다면 소유주 측에게 해지를 통보한 뒤 3개월 후가 종료일이 됩니다.
하지만 해당 상가가 환산보증금을 초과한다면 주의가 필요한데요. 이 때는 기단의 정함이 없이 연장됩니다. 언뜻보면 더 유리한 것처럼 느껴질 수 있지만 임대인 측에서도 계약해지를 주장할 수 있는 권리가 발생됩니다.
임차인이 퇴거를 희망할 경우에는 통보 후 1개월 뒤 종료되며, 건물주 측에서 통보하게 되면 6개월 후가 종료일이 되죠. 계약갱신을 요구할 수 있는 권한이 남아있더라도 사용이 불가해져 버리니 상당히 불리한 위치에 놓이게 될 수 있습니다.
그렇다면 환산보증금을 초과한 상가에서 묵시적갱신 상태로 영업 중이거나, 10년을 초과하여 영업중으로 재계약을 요구할 수 있는 권한이 없을 때는 어떻게 해야 할까요?
방법은 권리금 회수를 주장하는 것입니다. 상가 권리금은 총 영업기간과 관계없이 퇴거 시 임차인이 후임자를 주선해 임대인에게 신규 계약을 요청하는 방식으로 회수할 수 있습니다. 법은 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해하지 못하도록 규정하고 있기 때문에 해당 권한을 적극적으로 행사하는 것을 권해드립니다.
만약 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거부하거나 불합리하게 업종을 제한하는 경우 신속하게 변호사의 도움을 받아 발생한 손해에 대하여 손해배상 청구를 하여 대응하기 바랍니다.
