임대인 재계약 거부 가능할까? 권리 침해 당했다면 주목

임대인 재계약 거부 가능할까? 권리 침해 당했다면 주목

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

상가를 임차해 가게를 운영하는 자영업자분들에게 안정적인 영업환경은 곧 생계와 직결됩니다. 오랜 시간과 비용을 투자해 자리 잡은 상가에서 하루아침에 나가라는 통보를 받는다면 그 충격은 이루 말할 수 없을 텐데요.

특히 임대차 갱신과 관련한 권리를 제대로 알지 못하면 예상치 못한 순간에 삶의 터전을 잃게 될 위험이 있습니다. 오늘은 상가임차인이 반드시 알아야 할 재계약 권리와 임대인의 거절 가능 여부에 대해 정리해드리겠습니다.

사업자등록 대상 건물에서 영업을 하는 임차인은 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받습니다. 다만, 환산보증금 기준을 초과하는 경우 일부 권리만 제한적으로 적용되므로 본인의 계약이 해당 기준에 속하는지 미리 확인해야 합니다.

환산보증금 계산법은 간단합니다. 보증금 + (월세 × 100) 을 통해 산출한 금액이 지역별 기준을 넘는지 비교하면 됩니다. 초과 여부와 상관없이 모든 임차인이 공통적으로 보호받을 수 있는 권리는 대표적으로 다음 세 가지입니다.

▶️대항력: 임대인이 바뀌어도 기존 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리

▶️계약갱신요구권: 최초 계약일로부터 최장 10년간 재계약을 요구할 수 있는 권리

▶️권리금 회수 기회 보장: 영업 종료 시 시설·비품 등을 양도하며 권리금을 받을 수 있는 권리

임차인의 핵심 권리인 계약갱신요구권은 언제든 행사할 수 있는 것이 아닙니다.

만기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 재계약 의사를 반드시 통지해야 하며 이 기한을 놓치면 묵시적 갱신 상태가 되는데요. 환산보증금에 따라서 보호받을 수 있는 범위가 줄어들 수 있어 주의해야 합니다

환산보증금 기준을 초과하는 임차인의 경우 갱신요구 기간을 지키지 못하면 임대인에게도 해지권이 주어지므로 위험이 더 크기 때문이죠. 따라서 장기간 영업을 원한다면 만기일을 사전에 체크하고 기한 내 통지하는 것이 무엇보다 중요합니다.

임대차보호법은 임차인의 권리만 보장하는 것이 아니라 일정한 요건을 갖춘 경우 임대인에게도 갱신 거절권을 인정합니다. 임대인이 정당하게 재계약을 거부할 수 있는 사유는 다음과 같습니다.

✅차임(월세)을 3기 이상 연체한 경우

✅임차인이 목적물을 불법 전대하거나 부정한 방법으로 임차한 경우

✅고의 또는 중대한 과실로 상가를 훼손한 경우

✅재건축 등으로 점유회복이 불가피한 경우

✅임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

이 중에서도 건물주가 재건축 사유로 갱신 거절을 주장하는 사례가 많습니다.

그러나 법에서 인정하는 경우는 제한적인데요. 최초 계약 체결 시 공사계획을 고지했거나, 건물 안전에 중대한 위험이 있어 철거가 불가피한 경우, 다른 법령에 의한 철거 등만 정당한 사유로 인정되고 있습니다. 따라서 관련된 상황이라면 임대인의 주장이 합당한지 반드시 법률적 검토를 받아보는 것을 권해드립니다.

만약 임대인이 법에서 인정한 요건 없이 임차인의 재계약을 거부한다면 이는 명백한 권리 침해에 해당합니다. 이 경우 임차인은 손해배상 청구 소송 등 적극적인 법적 대응을 통해 권리를 회복할 수 있습니다.

특히 장기간 영업을 통해 쌓아온 단골, 시설 투자, 권리금 등은 단순한 장소 이상의 가치를 지니고 있기 때문에 부당한 갱신 거절은 심각한 손실을 초래할 수 있습니다. 따라서 억울한 상황을 겪고 있다면 혼자 고민하지 말고 변호사의 조언을 받아 권리 행사와 손해회복을 위한 절차를 신속히 진행하는 것이 바람직합니다.

임차인으로서 계약갱신요구권의 행사 시기, 임대인의 정당한 거절 사유, 손해배상 청구 가능성 등을 정확히 이해하고 있어야만 예기치 못한 퇴거 요구에도 침착하게 대응할 수 있습니다.

저희 제이씨엘파트너스는 상가임대차와 관련된 분쟁에서 의뢰인의 권리를 지키기 위해 최적의 법률서비스를 제공하고 있습니다. 재계약 거부 문제로 어려움을 겪고 있다면 빠르게 상담을 받아보시길 권해드립니다.

---

※ 변호사 상담이 필요하다면?

전화상담 070-4617-1259

카카오톡 빠른 상담 클릭!