월세 계약해지 통보방법 퇴거 불응시 조치사항은
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Nov 30. 2025
월세 계약해지 통보방법 퇴거 불응시 조치사항은안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.
상가를 임대 중인 건물주라면 매월 들어오는 월세가 단순한 수입이 아니라, 대출 상환·건물 유지·생활비까지 연결되는 중요한 재원이라는 점을 누구보다 잘 알고 계실 것입니다.
하지만 세입자가 월세를 내지 않거나 고의로 버티는 상황이 발생하면 임대인의 재정 부담은 즉시 커질 수밖에 없죠. 특히 미납이 장기화되면 손해는 눈덩이처럼 불어나기 때문에 더 이상 기다리지 말고 결국 법적 절차를 통해 점유를 회복하는 방법을 검토해야 합니다.
오늘은 월세 계약해지 통보 방법과 세입자가 퇴거에 불응할 때 취해야 할 조치를 단계별로 정리해보겠습니다.
상가 임대차에서는 세입자가 월세를 한두 번 밀렸다고 바로 계약을 해지할 수는 없습니다. 「상가건물임대차보호법」에서는 일정한 기준을 충족해야 계약해지 사유가 인정되도록 규정하고 있습니다.
일반적으로 3기(3개월 분)에 해당하는 차임이 연체되면 임대인은 계약해지를 주장할 수 있습니다.
예를 들어 월세가 300만 원이라면 총 900만 원이 밀렸을 때 해지요건이 충족되는 것입니다.
여기서 중요한 점은 연속햇 3개월을 밀린것이 아니어도 합산한 금액이 3기분 이상이면 가능하다는 것입니다. 세입자가 일부만 납부하거나 불규칙하게 입금하는 경우가 많기 때문에 현재 연체 금액이 몇 기분에 해당하는지 정확히 계산해야 합니다.
이때 월별 입금 내역은 나중에 소송에서 중요한 증거가 되므로 꼼꼼히 정리해두는 것이 좋습니다.
계약해지 요건이 충족되었다면 곧바로 소송에 들어가기보다는 내용증명 발송을 통해 세입자에게 공식적으로 해지 의사를 알리는 것이 일반적입니다. 내용증명에는 각 당사자의 인적사항, 현재까지의 연체 금액 및 기간, 계약해지 의사와 그 사유, 일정 기한 내 자진퇴거 요청, 불응 시 명도소송 및 강제집행 절차 진행 안내 등의 내용을 담으면 됩니다.
세입자가 장기간 월세를 내지 않는다는 것은 대부분 경제적 사정이 어렵다는 의미이기도 합니다. 단순히 납부를 독촉하기보다는, 계약이 종료되었음을 명확히 알리고 퇴거를 요구하는 방향으로 작성하는 것이 실효성이 높으며 내용증명 발송은 추후 법적 분쟁 시 임대인이 적법한 절차를 거쳤음을 입증하는 증거자료로도 활용할 수 있습니다.
내용증명에도 불구하고 세입자가 계속 버틴다면, 명도소송을 제기해야 합니다. 명도소송은 임대인이 건물의 점유를 회복하기 위한 절차로, 승소 판결을 받으면 강제집행을 통해 실제로 퇴거를 이행할 수 있습니다.
이때 함께 진행해야 할 중요한 절차가 바로 점유이전금지가처분입니다.
소송 기간이 길어질 수 있는데, 그 사이 세입자가 상가 점유를 제3자에게 넘겨버리면 판결 효력이 약화될 수 있기 때문입니다. 점유이전금지가처분을 신청해두면 상가의 점유가 다른 사람에게 넘어가는 것을 막을 수 있어, 승소 후 강제집행을 원활히 진행할 수 있습니다.
단, 세입자의 물건을 임의로 치우거나 퇴거를 강제로 진행하는 행위는 절대 피해야 합니다. 판결 없이 임의집행을 하면 형사처벌 또는 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
