세입자 퇴거 원상복구와 보증금반환의 관계
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Dec 1. 2025
세입자 퇴거 원상복구와 보증금반환의 관계임대차 계약관계가 종료되면 임차인은 사용한 목적물을 원래의 상태로 되돌리고 기납입한 보증금을 돌려받게 되는데요.
이 과정에서 임대인과 임차인 사이에 원상복구 범위를 둘러싼 해석 차이가 발생하면서 보증금 반환 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않습니다.
오늘은 세입자 퇴거 시 원상복구 의무와 보증금 반환의 관계를 중심으로 법적 쟁점과 보증금반환 성공사례에 대하여 살펴보겠습니다.
임차인이 상가를 임차해 사용하다 계약이 종료되는 순간 원상회복이 항상 문제 됩니다. 분쟁이 잦아지자 임대차계약서에도 원상복구 조항을 포함시키고 있는데요. 왜 분쟁이 많이 발생되는 것일까요?
판단기준이 모호하기 때문입니다. 해당 사항은 임의규정이기 때문에 임대인과 임차인이 합의한 내용을 바탕으로 해석하게 되는데요. 단순하게 퇴거 시 원상복구를 진행한다 정도의 내용만 기재 되어 있다면 양측은 자신에게 유리하게만 해석하기 쉽겠죠.
일반적인 해석은 임차인이 시설한 부분에 대하여 책임을 지면 된다고 하지만 그럼에도 일부 임대인은 세입자에게 공실상태로 만들어 놓으라고 하거나 새 건물처럼 고치라는 요구를 하며 과도한 철거를 강요하기도 합니다.
보증금을 들고 있는 사람이 소유주 측이기 때문에 상대방 측의 요구를 들어주지 않는다면 임차인은 보증금을 돌려받지 못하거나 상당 부분 공제당할 위험이 있는데요. 무조건 들어주기 보다는 자신의 책임범위는 어디까지인지 명확하게 따져보는 것을 권합니다.
세입자 퇴거 원상복구와 보증금의 반환은 동시이행의 관계에 있는데요. 간혹 임대인 스스로가 책임져야 할 부분까지 상대적으로 약자에 속한 임차인에게 전가시키면서 보증금 반환을 지연시키는 임대인이 생각보다 많습니다.
앞서 언급한 대로 별도로 약정하지 않았거나 계약서 상에 단순히 원상회복한다 정도의 문구만 기재되어 있는 경우라면 임차인은 최초 임차 당시의 모습대로만 돌려놓으면 의무를 다 했다고 판단할 수 있습니다.
만약, 철거범위에 대하여 구체적으로 약정한 바가 있다면 그 내용대로 공사를 진행한 후 소유주 측에게 인도하면 되는 것이죠. 권리금을 주고 들어와 상대방 측에서 전 임차인이 공사한 것 까지 철거를 요구하는 경우 작성한 권리금계약서를 구체적으로 검토하여 원상회복 책임 범위를 따져보는 것이 좋습니다.
