상가누수발생 원인에 따른 책임자는?
by
Dec 25. 2025
상가누수발생 원인에 따른 책임자는?안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.
소상공인과 자영업자분들에게 가게는 생계의 중심입니다. 이에 꾸준히 손님을 유치하기 위해 인테리어를 새로 하거나, 홍보를 강화하는 등 많은 노력을 기울이죠.
하지만 갑작스럽게 상가에 누수가 발생하게 되면 그 모든 노력이 한순간에 무너질 수 있는데요. 건물주가 적극적으로 나서서 즉시 보수공사를 진행 해주는 등 문제를 해결해주면 좋겠지만, 실제로는 비용 부담을 이유로 수리를 미루거나 연락을 피하는 경우도 적지 않습니다.
이럴 때는 감정적으로 대응하기보다, 법률전문가를 통한 책임관계 분석이 필요합니다.
민법 제623조는 임대인의 기본적인 의무를 명시하고 있습니다. 구체적인 내용을 살펴보면 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 지장이 없도록 건물을 유지·관리할 의무가 있다고 규정하고 있죠. 반대로 임차인은 공간을 사용하는 대가로 차임(월세)을 성실히 납부해야 합니다.
위와 같은 법률을 토대로 영업기간 중 건물의 하자, 특히 누수와 같은 문제로 인해 정상적인 영업이 불가능해진 경우라면 일반적으로 임대인에게 책임이 있으나 누수가 발생했다고 해서 무조건 임대인이 모든 책임을 지는 것은 아닙니다.
상가 누수의 원인에 따라 책임 주체가 달라질 수 있기 때문입니다.
건물 노후나 배관 문제로 인한 누수 등 건물 구조나 설비의 하자에서 비롯된 누수라면 이는 임대인의 수선의무 범위에 포함됩니다. 이 경우 건물주는 즉시 수리를 진행해야 하며, 지연으로 인해 영업손실이 발생했다면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
반면에 임차인의 인테리어 공사나 과실로 인한 누수 등 세입자가 영업을 위해 무리하게 공사를 진행하다가 배관을 건드리거나 방수층을 손상시킨 경우라면 이는 임차인의 과실로 스스로 책임을 져야 하죠.
다만 누수의 원인은 육안으로 원인을 판단하는 것이 쉽지 않기 때문에 전문업체의 진단을 통해 정확한 감정을 받아두는 것이 중요한데요. 임대인의 관리의무 위반일 경우 임차인은 수선요구, 임대료 감액, 손해배상, 나아가 계약해지까지도 주장할 수 있다는 점 참고바랍니다.
상가임대차계약서에는 수선의무와 관련된 조항이 명시되는 경우가 많습니다. 민법상 수선의무 조항은 임의규정이므로, 계약 당사자가 합의한 내용이 우선 적용되는데요.
계약서 상에 임차인이 모든 수선을 부담한다는 식의 문구가 들어가 있다면 단순 누수의 경우에도 임대인에게 책임을 묻기 어려운 상황이 생길 수 있습니다. 하지만 이런 조항이 있더라도 무조건 포기할 필요할 것이 아니라 전문가의 검토를 통해 충분히 대응 여지를 찾을 수 있으므로 현재의 상황에서 가장 효율적인 방법은 무엇일지 전문가에게 검토받아 보실 것을 권해드립니다.
만약 임대인 측에게 책임이 있는데 상대방이 적절한 조치를 해주지 않아 누수로 인해 정상적인 영업이 불가능한 상태가 장기간 지속되었다면 임차인은 손해배상 청구 또는 계약해지를 고려할 수 있습니다.
특히 임대인이 반복적인 요구에도 불구하고 수리를 미루거나 거부한 경우 그로 인한 매출 손실과 영업중단 피해는 임대인이 부담해야 할 수 있습니다. 또한 누수로 인해 정상적인 영업이 불가능했던 기간이라면 해당 기간의 차임 납입을 일시적으로 거절할 수 있는 정당한 사유가 될 수도 있는데요. 임의로 월세를 내지 않으면 오히려 임차인에게 불리하게 작용할 수 있으므로, 반드시 법률전문가의 자문을 거쳐 근거를 확보한 뒤 진행해야 한다는 점을 기억하기 바랍니다.
