상가 임차인 계약갱신요구권 거절 해올 때 대응법
안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.
타인의 건물에 세를 주고 영업을 하는 영세상인이라면 상가건물 임대차 보호법의 내용에 대하여 잘 알고 계시는 것이 좋습니다. 임대인과의 분쟁이 발생되었을 때 이 법을 아느냐 모르냐에 따라서 권리를 잃을 수도 되찾을 수도 있기 때문이죠.
법의 내용에 대하여 잘 모르고 있다면 상대방의 주장에 이리저리 휘둘릴 수밖에 없으며 결국 주도권을 빼앗기게 되고 이는 영업권을 침해당하는 등 경제적인 손실로도 이어질 수 있습니다.
다양한 권리 중에서도 오늘은 상가 임차인 계약갱신요구권에 대해서 안내드리고자 하는데요. 무조건 10년이 보장되는 것으로 알고 계셨다면 집중해서 읽어주시기 바랍니다.
법률의 보호를 받기 위한 조건
상가 건물 임대차보호법이 모든 임대차에 적용되는 것이 아니라 몇 가지 조건이 필요한데요. 제2조 적용범위에 따라서 사업자등록의 대상이 되는 건물에서 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하여야 하죠.
즉, 사람이 거주하는 목적으로 사용하는 주택이나 단순히 물건만 쌓아두는 물류창고의 경우는 이 법을 적용받지 않습니다. 더불어 영업용으로 사용되어야 하므로 교회와 같은 종교시설이나 비영리로 운영되는 사회복지시설 등은 적용받지 못할 가능성이 큽니다.
구체적인 상황에 따라 판단이 달리 될 수 있으므로 자신의 임대차현황에 대하여 변호사 등 전문가의 검토를 받아보시기 바랍니다.
앞서 설명드린 사업자등록, 영리목적 사용의 두 가지 요건이 만족하는 경우 상가 임차인 계약갱신요구권 행사가 가능한데요. 자세한 내용 계속해서 알아보겠습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조
상가 임차인 계약갱신요구권의 내용을 확실하게 알기 위해서는 제10조의 내용을 살펴보아야 합니다.
해당 조문에서는 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 재계약을 요구할 경우 정당한 이유 없이 거절하지 못한다고 설명하고 있으며, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.
즉, 세입자가 10년 영업권을 제대로 보장받기 위해서는 만기일 6개월 전 부터 1개월 전까지 건물주 측에게 재계약 희망의사를 전달하여야 하는데요. 추후의 분쟁 발생을 고려하여 확실한 기록을 남기기 위해서는 간단히 내용증명을 발송하는 것을 권해드립니다.
내용증명이라고 하여 거창하게 작성할 필요 없이 수신인과 발신인의 인적사항과 임대차계약기간, 재계약 희망의사 정도만 작성하시면 됩니다.
기한을 놓쳐버렸다면
만일 임대차 종료 6개월 전 ~ 1개월 전까지 임차인도 재계약 요구를 하지 않고 임대인 측도 임대료 인상 등 조건 변경 등의 통지를 하지 않았을 경우는 어떻게 될까요? 이 때는 계약이 자동으로 종료되는 것이 아니라 묵시적 갱신 상태가 되는데요. 이 경우엔 환산보증금을 체크 해보셔야 합니다. 환산보증금은 월세에 100을 곱한 다음 보증금을 더해주시면 되는데요. 나온 결과값과 지역의 범위와 비교하시면 끝입니다.
기준범위 이내의 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 1년간 기간이 연장되며 해지통보는 임차인만 가능하며 3개월 후 종료되는데요, 만일 기준범위를 초과할 경우에 조금은 위험합니다.
환산보증금 초과 묵시적갱신의 경우 상가임대차법이 아니라 민접의 적용을 받게 되어 기간의 정함이 없이 늘어나게 되는데요. 이 때 임대인은 언제든지 해지 통보를 진행할 수 있으며 상대방 측에서 해지 통보를 한 6개월 후 계약이 종료될 수 있습니다.
중요한 것은 영업을 한지 몇 년 되지 않아 상가 임차인 계약갱신요구권 행사 가능한 기간이 많이 남아있다고 하더라도 이와 무관하게 퇴거를 해야하는 상황이 발생할 수 있으니 반드시 만기일자를 잘 파악하여 기한 내에 재계약요구를 진행하는 것을 추천드립니다.
권리를 침해당했다면?
만약 계약갱신요구권을 행사하였으나 상대방 측이 직접사용, 철거 등의 사유로 거절을 해오는 상황이라면 정당한 거부사유인지 신속하게 확인하여 대응해야만 영업권을 침해당하지 않을 수 있는데요.
정당하지 않은 이유로 거부하는 상황이라면 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구 등을 진행하여 권리를 되찾을 수 있습니다.
제이씨엘파트너스는 다수의 임대차 분쟁을 성공적으로 수행한 해결경험을 바탕으로 의뢰인의 상황에 적합한 솔루션을 제공하고 있습니다. 관련 내용으로 궁금하신 사항이 있거나 법적대응 조력이 필요하시다면 아래 이미지를 눌러 연락주시기 바랍니다.