임대인 계약갱신거절권 실거주가 거짓말이었다면?
안녕하세요.
임대인과 임차인 사이에서는 크고 작은 다툼이 많이 발생됩니다. 거주중에도 많이 일어나기는 하지만 저희 사무소로 연락주시는 의뢰인분들과 상담을 진행하다보면 아무래도 임대차계약이 종료되는 순간 발생되는 분쟁이 더 많은데요.
임차인 분들은 이사를 가지 않고 계속해서 거주하기를 희망하고 임대인 측에서는 다양한 사유로 이를 거절하는 과정에서 의사의 합치가 이루어지지 않기 때문입니다.
상가건물의 경우 2018년 법률이 개정되며 최대 10년까지 영업권을 보호받을 수 있게 되었는데요. 세입자의 주거안정을 위하여 이를 주택임대차에도 도입하여 2020년도부터 계약갱신청구권이 신설되었습니다.
하지만 실거주 등 합법적인 사유를 토대로 거부할 수 있는 임대인 계약갱신거절권도 존재하는데요. 이를 악용하여 임차인 분들의 권리를 빼앗는 사례도 증가하고 있습니다.
정당한 권리를 주장하기 위해서는 해당 법의 내용에 대하여 잘 알고 계셔야 하므로 오늘 이와 관련하여 자세히 설명드리도록 하겠습니다.
계약갱신 1회에 한하여 가능합니다.
상가건물의 경우 횟수에 제한 없이 최대 10년까지로 규정하고 있는 반면 주택임대차보호법은 제6조의3에 따라 기간의 제한을 두지 않고 1회에 한하여 가능하도록 횟수에만 제한을 두고 있으며 이 경우 존속기간을 2년으로 보고있습니다.
보통 임대차 기간을 2년으로 약정하기 때문에 최소 4년은 거주할 수 있다는 뜻인데요. 만약 묵시적으로 갱신되었다면 해당권리를 행사하였다고 보기 어렵기 때문에 4년간 거주하였더도 권리행사가 가능합니다.
이를 행사하기 위해서는 전세 만기일 6개월 전 부터 2개월 전 까지 재계약을 희망한다고 의사를 밝히면 됩니다.
방법으로는 직접 만나서 구두로 이야기 하셔도 되고, 통화나 문자메시지를 보내도 되는데요. 상대방에게 의사가 전달되었다는 것에 대하여 명확히 증거 자료로 남겨두셔야 추후 분쟁상황에서 유리한 증거로 사용될 수 있습니다.
가장 확실하게 내 의사를 전달했다는 것을 남기기 위해서는 내용증명의 방법을 추천드립니다.
이는 세입자가 일방적으로 행사가 가능하기 때문에 소유주는 정당한 사유 없이 임대인 계약갱신거절권 행사가 불가합니다.
임대인이 실거주를 한다면
상가임대차의 경우 소유주가 직접 사용한다고 하더라도 계약갱신요구권 보호기간이 남은 세입자에게 나가라고 요청할 수 없습니다.
하지만 주택의 경우 집주인이 실거주를한다면 합법적으로 임대인 계약갱신거절권 행사가 가능한데요. 이와 관련하여 입증에 대해 모호한 부분이 있어 당사자간 분쟁이 많이 생기고 있습니다.
쉽게 말하자면 상승된 시세로 새로운 세입자를 받기 위해 허위 실거주를 사유로 임차인의 권리를 무력화 시키는 일이 많습니다.
이렇듯 실거주가 거짓이었다면 집주인은 손해배상 책임을 부담하게 되므로 관련 문제가 발생하였을 때는 부동산전문변호사와 함께 증거자료를 토대로 적극적으로 다투어 보실 것을 추천 드립니다.
이 외에도 임차인에게 귀책사유가 있다면 임대인 계약갱신거절권 행사가 가능한데요.
해당 사유를 들며 재계약을 거부한다면 전문변호사와의 상담을 통해 정당한 사유인지에 대하여 면밀하게 검토받아 보시기 바랍니다.
의뢰인 A씨
허위 실거주 손해배상청구소송으로
5천만 원 배상받았습니다.
의뢰인 A씨는 실거주를 하겠다는 집주인의 이야기에 만기일에 퇴거를 할 수 밖에 없었습니다. 하지만 얼마 후 임대인이 전세가를 올려 세를 놓은 것을 확인하였는데요. 이를 바탕으로 손해배상청구소송을 제기하기 위해 제이씨엘파트너스를 법률대리인으로 선임하고 적극적인 대응에 나섰습니다.
본 측은 우선 상대방 측에게 내용증명을 통해 법적 절차가 진행될 것임을 알렸으나 임대인은 꿈쩍도 하지 않았습니다.
이에 의뢰인의 주장을 바탕으로 증거자료를 모두 모아 손해배상청구를 제기하였는데요. 실제 법적조치가 시작되자 심리적인 압박감을 느낀 상대방은 합의를 하고 싶다며 손을 내밀었습니다.
이에 해당 사건이 변론종결 이후 조정절차로 회부되었으며 우리 측은 잘못에 대한 진심이 담긴 사과와 손해배상을 요구하였습니다.
이러한 노력을 통해 결과적으로 상대방은 자신의 잘못을 인정하고 허위 실거주임대인 계약갱신거절권에 따른 손해배상금 5천만 원을 지급하고 진심을 담은 사과를 하는 것으로 조정이 성립되었습니다.
법률 규정에 대한 오해가 많이 발생됩니다.
법적 다툼이 생기게 될 경우 같은 법을 가지고 논하더라도 각각의 입장에서 유리한 쪽으로 해석하기 마련입니다.
이로 인하여 오해도 많이 발생될 수 있는데요. 주거 안정으로 이어지는 문제인 만큼 유사사례로 어려움을 겪고 있으시거나 문제가 있으시다면 주저하지 마시고 제이씨엘파트너스 부동산전문변호사의 조력을 받아보시기 바랍니다.
