임대료 미납 및 연체 즉시 명도소송이 필요합니다.
안녕하세요.
임대차 관계가 성사되면 건물주는 세입자에게 건물을 인도하고 임차인은 그 목적물을 사용하는 대가로 매월 약정한 임대료를 지불하게 됩니다.
관계가 원만하게 유지되기 위해서는 건물주 분들은 세입자가 영업행위를 하는데 지장이 없도록 누수 등 건물 자체에 큰 하자가 발생하였을 경우 수선의 의무를 부담하여야 합니다.
하지만 어느 한쪽이 마땅히 해야할 의무를 다하지 않는다면 다툼이 생기게 되며 의사의 합치가 이루어지지 않아 상황이 악화될 경우 법적 다툼까지 이어지게 되죠.
임대인 분들의 경우 자신의 자산으로 건물을 매수한 것이 아니라면 임대료를 받아 대출이자를 충당하기도 하며 생계비로도 사용하는데요.
임대료 미납 및 연체가 지속된다면 경제적인 손실이 발생될 수 밖에 없으므로 즉시 명도소송을 제기하는 것을 권해드립니다.
명도소송을 제기할 수 있는 기준은?
그렇다면 임대료 미납이 단, 한번이라도 있다면 바로 명도소송을 제기할 수 있을까 의문이실 텐데요.
주택의 경우는 2기를 기준으로 하고 있지만 영세상인 분들을 고려하여 상가임대차법에서는 한 번의 기회를 더 부여합니다.
즉, 3기 이상의 연체사실이 있다면 내보낼 수 있는데요. 임차인의 경우 계약갱신요구권 행사를 통해 최대 10년까지 영업권을 보장받게 되지만 기준 이상 임대료 연체를 한 사실이 있다면 그 권리를 행사할 수 없습니다.
또한 영업기간과 무관하게 주장할 수 있는 권리금 회수 기회의 보호도 받을 수 없기 때문에 해지통보를 받은 세입자는 조용히 나가야 하죠.
3기연체 계산방법
3기 연체를 두고 계산하는 방법에 있어 헷갈려 하시는 분들이 많아 이를 명확하게 짚고 넘어가야 합니다.
3기라고 함은 3개월 분에 달하는 임대료 연체를 의미하는데요. 반드시 연속될 필요가 없습니다. 정확하게 판단하기 위해서는 현재 받지 못한 금액이 총 얼마인지를 따져보아 그 금액이 3개월 분에 달하는 경우 성립됩니다.
예를 들어 설명하자면 임대료가 월 100만 원이라고 가정하였을 때 현 시점에서 못받은 금액이 300만 원이면 법적 절차를 통해 명도소송이 가능합니다. 통으로 삼개월 밀렸다면 계산이 쉽겠지만 조금씩 임대료 미납 되었다면 이체내역을 바탕으로 계산해보야아 합니다.
다만, 해지를 통보하려는 시점에서 임차인이 연체금액을 일부 갚았다면 기준에 미치지 못하므로 계약을 즉시 해지하기 어려우며 만기 시 상대방의 재계약을 거부할 수 있습니다.
하지만, 월세를 내지 못할 만한 정당한 사유가 있었다면 미납의 사유로 보지 않는 사례도 있으므로 명확하게 판단을 위해서는 법률전문가의 도움을 받아보시는 것을 권해드립니다.
임대인 A씨, 세입자 1년 넘게 월세 밀려
건물인도청구의소 제기 후 점유회복에 성공!
임대인 A씨는 규모가 상당히 있는 매장을 운영하고자 하는 세입자와 임대차계약을 맺었는데요. 계약 초반 임대료가 밀리는 일이 없지 잘 들어와 원만한 관계를 유지하였습니다.
하지만 경기침체가 장기화 되며 밀리는 일이 잦았는데요. 어느 순간 임대료 연체가 되더니 그 기간이 1년이 넘게 되며 받지 못한 월세가 무려 억 단위를 넘어섰습니다.
보증금을 넉넉히 받아두었기에 안심하고 있었지만 상대방을 믿고 기다려주며 방치하였더니 보증금도 모두 소진될 만큼 임대료 연체가 발생하자 뒤늦게 제이씨엘파트너스의 도움을 받고자 찾아오셨습니다.
최초 의뢰인 측은 합의를 통해 점유회복을 희망하여 우선 내용증명을 통해 입장을 밝혔으나 의뢰인의 배려에도 불구하고 상대방은 타당하지 않은 사유를 대며 시간을 끌어 갔는데요.
이에 법적조치를 취할 수 밖에 없어 본 측은 즉시 3기 이상 임대료 미납 사유를 근거로 명도소송을 제기하였습니다. 그 결과 빠르게 소송이 마무리 되며 임대인은 성공적으로 점유를 회복할 수 있었습니다
보증금이 최대한 남아있을 때
진행하셔야 합니다.
임대료 미납 명도소송의 경우는 최대한 빠르게 진행하셔야 합니다. 본 사무소측에서는 보증금이 최대한 남아있을 때 진행하실 것을 권유드리는데요.
보증금이 있으니 괜찮겠지라고 생각하는 분들도 많은데요. 전혀 그렇지 않습니다. 소송의 기간이 길어질 수 도 있기 때문에 소송기간 받지 못하는 차임과 관리비, 소송에 들어가는 비용, 추후 원상회복 비용까지 모두 고려를 해야하기 때문에 보증금이 모두 소진된 후 진행하면 늦습니다.
현재 임대료 미납 사유로 건물인도 청구의 소를 고려중이시라면 하루라도 빨리 전문변호사와 상담을 통해 적법한 절차를 거쳐 점유를 회복하시기 바랍니다.
