주택 임차권등기명령 필요한 이유는?
안녕하세요.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다.
다양한 수법의 전세사기 피해사례가 좀처럼 줄어들지 않으며 임차인분들이 많은 불안에 떨고 있습니다. 보증금은 서민들의 중요한 재산인데요.
임대차관계가 종료되면 임대인이 반환의무를 지게 되지만 제 시기에 돌려받지 못하여 대출금 상환에 문제가 생겨 연체이자를 납부하거나 새로운 거주지로의 이사계획에도 차질이 생기는 분들이 많습니다.
문제가 발생되었다면 주택 임대차등기명령을 비롯하여 전세금반환소송등 필요한 법률적 절차를 진행하셔야 하는데요. 관련하여 자세한 내용을 설명드리도록 하겠습니다.
효력을 잃지 않기 위해서는
전세금을 받지 못한 상황에서 이사를 가야하시는 분들은 주택의 임차인으로 취득하였던 대항력과 우선변제권의 효력을 유지하는 것이 중요한데요. 이러한 효력을 유지시켜주는 것이 바로 주택 임차권등기명령 제도 입니다.
해당 제도는 기존의 주민등록, 점유로 취득했던 대항력 및 확정일자로 인한 우선변제권을 해당 등기부등본상에 등기하여 그 효력을 유지시켜주는 역할을 합니다.
신청을 마치고 등기부기 기재가 되었다면 임대인 측에게 이사를 완료했다는 내부 사진이나 출입문의 비밀번호 등을 통보해야 합니다.
만약 주택 임차권등기명령 신청을 진행하지 않고 이사를 간 뒤 새로운 거주지로 주민등록을 이전한다면 대항력과 우선변제권이 소멸되므로 반드시 진행해야하는 절차입니다.
상대방의 자금력이 좋지 않다는 뜻입니다.
전세보증금을 반환하지 않는 것은 상대방의 자금사정이 좋지 않다는 것과 같습니다. 대부분은 세입자의 보증금을 받아 새로운 주택을 매입하는 형태로 무분별한 갭투기로 인한 사례가 가장 빈번합니다.
이 경우 목적물이 경매로 넘어갈 확률이 매우 높은데요. 이 때 중요한 것이 바로 순위라고 할 수 있습니다.
경매 시 배당순위를 결정함에 있어서는 확정일자 순으로 결정이 되는데요. 다만, 확정일자가 대항력의 시점보다 빠르다면 확정일자가 배당순서가 되는 것이 아니라 대항력을 취득한 날로 순위를 결정하게 됩니다.
필요한 서류는 무엇이 있을까?
주택 임차권등기명령의 신청서를 작성하여 제출하여야 하는데요. 이 문서를 잘 작성하여야 합니다. 육하원칙에 따라 작성하여야 하며 중요한 부분은 주택임대차보호법에 따라 만기일 6개월에서 2개월 전 기간에 임대인에게 계약을 해지하겠다는 의사를 통지하였는지 입증이 필요합니다.
대부분 묵시적으로 연장된 경우가 많을 텐데요. 이 때는 해지통보가 도달한 뒤부터 3개월 후에 효력이 발생된다는 점 참고하시기 바랍니다.
또한, 대부분 해지의사 전달의 경우 전화나 문자의 방법을 많이 이용하시는데요. 그보다 도달여부를 확실하게 증명할 수 있는 내용증명의 방법을 추천드립니다.
세부적으로 필요한 서류를 살펴보면 임대차계약서(사본도 가능), 주민등록등본 및 초본, 건물등기부등본, 임대차계약 종료를 입증할 수 있는 자료, 등록면허세영수증, 등기신청수수료영수증, 대법원등기수입증지, 송달료영수증입니다.
스스로 진행할 수 있지만
주택 임차권등기명령은 신청서와 준비서류를 잘 제출한다면 스스로 신청이 가능합니다. 하지만 계약이 종료되었음에 대하여 입증을 하는 등 법적문제가 내포되어 있기 때문에 상황이 복잡하다면 즉시 전문가에게 검토를 받고 도움을 받아 효율적으로 진행하실 것을 적극 권해드립니다.
주택 임차권등기명령 인용결정을 빠르게 받기 위해서는 완벽한 준비가 따라주어야 합니다. 서류가 미비하다면 보정하여 다시 신청하라는 명령이 내려오며 기한 내 보정하지 않으면 해당 신청이 각하 결정될 수 있으므로 처음부터 절차를 다시 밟아 나가야하는 번거로움이 있습니다.
인용결정이 내려지게 되면 등기부에 기재가 되기 때문에 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않았다는 것을 누구나 볼 수 있게 됩니다.
이렇게 된다면 소유주는 새로운 세입자를 구하기 어렵겠죠. 간혹 건물주가 전세금을 반환과 등기말소의 의무가 동시적으로 이루어져야 한다고 잘못알고 계시는 분들이 많은데요.
대법원 판례에 따라 동시이행의관계에 있는 것이 아니라 보증금 반환이 선행 되어야 하며 그 이후 임차건등기말소를 요청할 수 있다는점 참고하여 주시기 바랍니다.
