제소전화해조서 소송없이 분쟁을 해결하기 위해
제소전화해조서 소송없이 분쟁을 해결하기 위해
상가를 소유하고 있는 건물주의 경우 세입자와 다양한 분쟁의 상황에 마주하게 됩니다. 이러한 다툼이 있을 때 서로 양보하고 의사의 합치가 잘 이루어진다면 법적 다툼으로까지 이어지지 않는데요. 일반적으로는 서로의 이익을 위해 한 발 물러서는 사례는 적기 때문에 소송을 고려하는 경우가 많습니다.
소송을 진행하는 것은 그다지 간단하지 않습니다. 법률적인 검토를 토대로 자신의 주장을 뒷받침할 수 있는 근거자료도 잘 모아야하며 기간도 상당히 많이 소요되죠. 오랜 기간 법적싸움을 진행하다보면 정신적인 고통도 수반하게 되는데요. 이러한 번거로움 없이 분쟁의 상황에서 빠르게 사건을 해결할 수 있는 것으로 임대차계약 시 제소전화해조서를 작성하는 사례가 늘고 있습니다.
제소 + 전 + 화해
제소전화해조서는 제소+전+화해 로 쪼개어서 보면 보다 쉽게 이해를 할 수 있습니다. 소송을 제기한다는 의미인 '제소'와 서로 양보한다는 의미의 '화해'가 합쳐진 것이죠. 즉, 상세히 설명드리자면 민사적인 분쟁이 소송으로 발전하는 것을 예방하기 위해서 지방법원 단독판사 앞세어 화해 신청을 통해 해결하는 것을 의미합니다.
해당 문서를 작성하여 둘 경우에는 갈등을 최소화할 수 있으며 분쟁의 상황에서 시간과 비용을 절약할 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 임대인의 입장에서는 악성 세입자를 방지하기 위한 보험과 유사한 제도라고 이해하시면 쉬울 것 같습니다.
양측의 합의하에 해당 문서가 성립된다면 불필요한 소송 절차 없이 조서에 작성 된 내용을 바탕으로 판결문이 존재하게 되며 강제집행등을 진행할 수 있으니 시간과 비용을 따져보았을 때 상당히 경제적이라고 할 수 있습니다.
확정판결과 같은 효력을
민사소송법 제220조에 따르면 화해, 청구의 포기 및 인낙이 변론준비기일조서에 기재되면 이는 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다.
대법원은 임대인을 위한 제소 전 화해조서의 기판력이 소송 화해의 법리와 동일하다고 판시한 바 있습니다. 이 문서를 근거로 문제 상황이 발생할 경우 강제집행신청이 가능하며, 이는 당사자 간의 이전 권리 및 의무 관계를 소멸시키고 새로운 권리 관계를 형성하는 효과를 가집니다.
그렇다면 어떠한 절차를 통해 진행되는지 궁금하실 텐데요. 우선 당사자 간의 제소전화해조서를 작성하자고 합의를 진행한 후 법률 전문가에게 의뢰합니다.
이후 신청서와 화해조항을 작성하고, 접수 전에 합의한 내용이 정확히 기재되었는지 재차 확인합니다. 당사자간 아무런 문제를 제기하지 않는다면 작성한 문서를 법원에 접수하고, 지정된 기일에 출석하면 최종적으로 성립됩니다.
주의할점은
상가건물임대차보호법은 제15조에 따라 강행규정입니다. 강행규정이란 당사자의 의사와 무관하게 강제적으로 적용되는 규정을 말합니다. 즉, 제소전화해조서를 작성할 때에는 임차인 측에게 일방적으로 불리한 조항을 작성할 수 없습니다.
예를들어 "퇴거 시 권리금을 주장할 수 없다.", "계약기간은 O년으로 제한한다."등으로 세입자의 정당한 권리인 계약갱신요구권과 권리금회수의 기회를 박탈시키는 내용을 약속하려는 분이 계십니다. 이러한 내용은 법원에서 애초에 인용을 하재주 않을 뿐더러 작성하여 제출하더라도 기각되거나 수정 후 다시 신청하라는 보정명령이 내려지게 때문에 법률에 위배되는 내용은 없는지 변호사에게 검토를 받는 것을 추천합니다.
그렇다면 제소전화해소저는 어떠한 경우에 유용할까요? 바로 임대료 미납 등과 같은 귀책사유가 발생하였을 때 입니다. 상임법에 따라 세입자는 10년간 영업권을 보호받지만 귀책사유가 발생된다면 소유주는 정당하게 계약갱신을 거절하고 점유를 회복할 수 있습니다.
점유를 이어나갈 권한이 없음에도 퇴거를 하지 않는다고해서 강제집행을 할 수 있는 것이 아니라 소송을 통해 승소판결문을 확보해야만 하는데요. 이 때 "임대료 3기 연체 시에는 즉시 퇴거한다."등과 같이 상임법에서 규정하는 정당한 해지사유로 화해가 성립된 것이 있다면 해당 문서를 토대로 강제집행이 가능합니다.
분쟁의 소지를 줄이기 위해서
제소전화해조서는 당사자끼리 작성하여 신청하여도 괜찮습니다. 다만 추후 수정하거나 내용을 추가하기 어렵다는 사실을 꼭 알아두셔야 하는데요. 잘못 작성된 문서의 경우 오히려 문제의 상황에서 적절히 활용하지 못할 수 있으므로 전문가의 도움을 받아 문제를 최소화 하는 것이 좋겠죠.
해당 문서의 경우 쉽게 성립되는 일도 적은데요. 미흡한 부분이 있거나 출석기일에 어느 한쪽이 출석하지 않는다면 많은 시간이 소요될 수 있습니다.
상당히 간단해 보이는 사안이지만 상가임대차법에 위배되는 내용은 없는지 등 법률적 지식이 필요하므로 개인적으로 진행을 하는 것 보다는 전문가의 도움을 받아 작성하는 것을 추천합니다.
제이씨엘파트너스 제소전화해전담센터는 지금까지 약 2,000건 이상의 화해를 성립시킨 경험과 노하우를 바탕으로 의뢰인분들에게 최적의 법률서비스를 제공합니다. 법률적 도움이 필요하시다면 연락주세요. 감사합니다.
