임차인 계약해지 통보받았다면 확인 할 것은?
임차인 계약해지 통보받았다면 확인 할 것은?
2024년도에 폐업을 한 뒤 실업급여를 수령한 자영업자가 무려 3천명을 넘어선 것으로 나타났습니다. 경제적인 불확실성으로 물가는 계속 상승하고 소비자들이 쉽게 지갑을 열지 않으며 어려움을 겪다가 결국 폐업을 선택하는 영세상인이 많은 것 같은데요.
반면에 계속해서 매장을 운영하고 싶은데 갑작스럽게 임대인 측에서 임차인 계약해지 통보를 해오는 난감한 상황이 발생되기도 합니다. 이 처럼 우리의 삶은 생각보다 계획대로 흘러만 가지는 않는데요. 임대인 측과의 갈등이 생겼을 경우 서로 감정을 담아 다투기만 한다면 해결되지 않기 때문에 법률적인 검토를 진행하여 현명하게 해결하여야 합니다.
몇 년째 영업중인가요?
임차인 계약해지 통보를 받으셨다면 우선 자신이 해당 상가에서 영업을 몇 년째 지속중인지 확인하여야 합니다. 상가임대차법 제10조에 따라 영세상인은 계약이 종료하기 6개월 전부터 1개월 전 사이의 기간에 계약갱신요구권을 행사함으로써 총 10년간 영업권을 보호받는데요.
매장을 운영한지 채 10년이 지나지 않은 상황에서 계약갱신요구권을 시기에 맞게 행사한다면 건물주 측은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다. 10년을 세는 기준은 최초 계약일을 기준으로 하는데요. 중간에 소유주가 변경되었더라도 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하므로 처음부터 다시 세는 것이 아니라는 점을 참고하시기 바랍니다.
해당 권리의 행사에는 특별한 방법이 없습니다. 전화나 문자메시지 등으로도 가능한데요. 되도록이면 도달여부를 확실히 밝힐 수 있는 내용증명의 방법을 추천드리고 있으며 추후 분쟁 시 해당자료가 법적다툼의 상황에서 유리한 증거자료로 활용될 수 있습니다.
행사 시기를 놓쳤다면
정신없이 영업을 하다보면 갱신요구권 행사를 할 수 있는 시기를 놓치게 되는 경우가 있습니다. 이 때는 만기일에 계약이 종료되는 것이 아니라 자동으로 연장되게 되는데요. 환산보증금에 따라서 연장되는 기간에 차이가 발생되며 경우에 따라 임대인 측에서 정당하게 임차인 계약해지 통보도 가능한데요. 자세히 알아보겠습니다.
먼저 환산보증금 이내의 상가라면 기존 임대차와 동일한 조건으로 1년간 늘어나게 되며 이 때 해지는 임차인만 가능하며 소유주에게 통지 후 3개월 뒤 효력이 발생합니다.
반면에 환산보증금을 초과하는 상가라면 양측 모두 해지를 주장할 수 있는데요. 임차인은 통고 후 1개월, 소유주는 통고 후 6개월 뒤 효력이 발생합니다. 현재 자신이 속해있는 상가가 보증금이나 임대료 조건이 높게 형성되어 있다면 사전에 파악하여 보호기간에 맞추어 적절하게 재계약 권리를 주장하는 것이 좋습니다.
어쩔 수 없이 나와야 한다면
총 계약기간을 10년을 넘었거나 환산보증금을 초과하는 상태에서 묵시적 갱신 되었다면 더 이상 재계약을 주장할 수 없습니다. 소유주 측에서 정당하게 임차인 계약해지를 주장할 수 있기 때문이죠. 그렇다면 세입자는 그동안 일구어 놓은 가게에서 아무것도 건지지 못하고 빈손으로 나와야할까요?
그렇지 않습니다. 영업권 보장 이외에도 영세상인은 별도로 권리금 회수의 기회를 보장받기 때문이죠. 이는 영업기간과는 무관하게 주장이 가능합니다. 영업가치를 잘 회수하기 위해서는 만기 6개월 전부터 영업종료일 까지 후속임차인을 구하여 임대인 측에게 주선하고 임대인이 후속임차인과 신규계약을 체결하여 주면 되는데요.
문제는 세입자를 내보내려는 경우에는 본인이 상가를 직접사용하려고 한다던가 철거, 공실조건으로 매매 등 이유가 있어서라는 것입니다. 이러한 경우에는 적절하게 권리금을 회수하지 못하게 될 수도 있는데요. 정당하지 않은 사유로 양도양수를 방해할 경우 그 손해에 대하여 배상책임을 지게 되어있으므로 문제가 발생된다면 법률 전문가에게 사건에 대하여 검토를 받고 대응하는 것을 추천합니다.
권리보호가 어려운 경우
무엇보다 중요한 것은 권리를 주장하기 이전에 임차인으로서의 책임은 다하여야 겠죠. 존속기간 동안 차임연체, 무단전대 등 결격사유가 있다면 권리에 대하여 제대로 주장하기 어렵습니다. 즉, 자신이 피해를 보았다고 해서 무조건 소송을 제기하기 보다는 전체적인 상황에 대하여 면밀한 검토를 바탕으로 상대방 측의 임차인 계약해지 주장이 정당한지, 그렇지 않은지 판단하고 상황에 적합하게 전략을 제대로 수립하여 철저한 준비를 마치고 법적 대응을 하는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스는 대한변호사협회 공식 등록 각 분야의 전문변호사가 의뢰인의 절박한 사정에 공감하여 꼼꼼하게 상황을 검토하고 신속하게 법적 솔루션을 제공하고 있습니다. 현재 문제의 상황이시라면 우선 전문가와 깊이 있는 상담을 통해 해결방안을 마련하여 보시기 바랍니다. 감사합니다.
