뉴욕의 공중권 개발 역사와 그랜드 센트럴 터미널 - 1

뉴욕 건축공부

센트럴 파크 MET 메트로폴리탄 미술관 루프에서 본 맨해튼의 모습

맨해튼이 뉴욕의 상징이 된 가장 큰 시각적인 이유 중 하나는 다이내믹한 스카이라인이다. 일명 ‘펜슬 타워(pencil tower)’라 불리는 얇고 긴 초고층 타워부터, 1900년대 혹은 그 이전에 지어진 유럽풍의 건물까지 다양한 모습들이 뒤엉켜 있어 시각적으로 그 어느 도시보다 화려한 것이 매력으로 와 닿기 때문이 아닐까. 그런데 대부분 비슷한 높이의 건물들이 도로를 따라 줄서있는 서울과 비교해보면 이렇게 땅값이 비싼 도시의  중심부에 있는 건물들이 이렇게나 다른 모습을 하고 있는지, 의문이 들 수 밖에 없다.

도시의 모습은 그 도시의 건축 법규와 개발 가이드라인에 영향을 받아 형성된다. 미국은 각 주마다의 법규와 가이드라인이 상이하고, 심지어 건축사 라이센스도 각 주마다 따로 갱신해야 한다. 또, 미국에는 다른 나라에서 찾아보기 힘든 공중권(Transferable Development Rights), 일명 TDR이라는 시스템이 있는데 쉽게 말하자면 내 대지의 아직 개발되지 못한 공중권을 이웃의 땅에게 팔아, 그 땅의 주인이 건물을 더 높게 지을 수 있도록 하는 시스템이다. 이 공중권 개념을 미국에서 처음 적용하고 사용한 도시가 바로 뉴욕이다.

공중권을 사고판다는 이 개념은 1916년에 처음 개발되었는데, 그 목적은 역사적으로 가치있는 건물들과, 농경지, 그리고 자연환경을 무질서한 개발로부터 보호하기 위함이었다. 1960년대와 70년대에 걸쳐 인기를 얻게 된 공중권 시스템은 역사적인 건물을 보존하는 초기의 해내면서도, 뉴욕이라는 도시의 개성있는 모습을 형성하는 데에 중요한 역할을 했다. 공중권의 역사와 사례를 살펴보고 나면, 다이나믹한 뉴욕의 거리가 더 재미있게 보인다.