상가투자 점포개발 핵심 상권분석 입지분석 중요성

임대료 수익률 기반의 상가 매매 계산이 위험한 이유 

■ 상가투자 핵심 = 상권분석 + 입지분석 → 내재가치 파악

① 상권분석 (지역분석)

상가가 위치한 지역이 앞으로 활성화될지 쇠락할지 분석하는 일

② 입지분석 (개별분석)

상권에 위치한 개별 상가의 장단점을 분석하여 내재가치를 파악하는 일

분석순서 : 상권분석 (숲) → 입지분석 (나무)

전체 상권(숲)을 먼저 보고 개별 상가(나무) 분석하기

상가투자를 할때는 반드시 상권을 먼저 분석하고 입지를 분석하는 것이 중요하다. 상권분석은 전체의 상권의 미래 모습을 파악하는 것이고 입지분석은 개별 상가의 성패 여부를 파악하는 것이다. 입지가 좋아도 상권 자체가 쇠퇴하고 있는 죽은 상권이라면 피해야 한다. 물론 죽은 상권에서 낮은 임대료로 상품의 질과 마케팅의 장점을 활용해 성공하는 아이템이나 A급지가 아니어도 승부를 볼 수 있는 업종도 있다. 

하지만 이런 죽은 상권에서는 권리금을 받기도 어렵고 같은 가격과 노력이라면 당연히 최대 효과를 누릴 수 있는 내재가치가 있는 상권을 선택해야 한다. 전체 상권이 죽어버리면 개별적인 가시성과 접근성이 좋은 매물이라도 상가투자는 실패로 귀결될 가능성이 크다.

상권은 계속 변한다. 매수 시점의 상권력은 고정되는 것이 아닌 주변 환경과 다양한 변수에 의해 변하게 된다. 상가 주변에 배후세대가 많거나 상권이 하나밖에 없다고 미래에도 많은 사람들이 계속 그 상권을 이용할 것이라고 생각하는 것은 위험하다. 특히 기존 상권이 없는 신도시 택지개발지구 같은 곳은 안정적이던 상권도 주변에 더 큰상권이 형성되면서 기존 고객을 잃어버리는 일이 발생할 확률이 높다. 상권분석은 현재뿐만 아니라 과거와 미래의 흐름을 볼 수 있어야 한다. 반드시 미래에도 내재가치가 있는 상권을 선택해야 한다.

업종에 따라 상권은 변한다. 같은 위치의 상가라도 업종과 아이템에 따라 상권의 범위는 달라질 수 있다. 생필품이냐 전문품이냐에 따라 소비자들이 이동할 수 있는 거리는 다르다. 생필품은 주거지 근방에서 구입하지만 전문품이나 여성의류 같은 상품은 차를 타고 이동해 여러 업체들이 밀집되어 있는 도심지에서 구매 하는 경향이 있다. 음식점이라도 일반 음식점은 집근처를 가는 경우가 많지만 고급 한정식이나 일식집 같은 전문 음식점을 갈때는 멀리까지 이동을 하게 된다. 

업종과 아이템에 따라 맞는 상권과 입지가 달라질 수 있다. 제대로 된 상가투자 하고 싶다면 상권분석과 입지분석외에도 업종과 아이템, 그리고 소비자들의 대한 이해도 중요하다.

현재 임대료, 수익률 기반 매매가격 계산 vs 상권/입지 분석 통한 내재가치 분석

이렇게 복잡한 것이 바로 상가 투자다. 단순하게 현재 임대료와 예상 수익률만을 보고 의사결정을 하면 그 책임은 결국 투자자와 임차인에게 돌아온다. 높은 임대료를 버티기 어려운 임차인들이 떠나고 공실과 낮은 임대료가 형성되면 상가의 가치는 순식간에 폭락하게 된다. 상가투자를 실패하고 싶지 않다면 제대로 상권과 입지를 분석하고 임차인의 관점에서 업종과 소비자에 대한 분석을 할 수 있어야 한다.