수요 요인이 간과된 부동산 공급 정책
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
주택 시장에 여전히 반복되는 오해가 있다. 주택 공급을 증가시키면 집값이 안정화될 것이라는 희망이 그것. 실제로 최근 부동산 정책은 집값 상승의 중요한 요인인 '수요'를 다소 무시한 채, 공급 위주의 정책 일변도를 느끼게한다. 재건축 및 재개발은 정체된 상태에서 일부 리모델링을 통한 공급 계획이 존재하나, 대부분의 주택 공급 방향이 공공임대주택이다. 문제는, '수요'의 측면은 간과한 채 '공급' 일변도 정책을 유지한다는데 있다. 현재 주택 시장에서 발생하는 '수요'가 어떤 이유에서 오는지 좀 더 깊게 살펴볼 필요가 있다.
주택의 '공급'과 '수요'에 대한 접근
주택의 '공급'은 비탄력적이다. 착공 후 분양 단계까지 2~3년은 걸리며, 총 사업 기간을 따지면 10년이 넘는 경우도 허다하다. '어디'에 공급하느냐도 매우 중요한데, 이것이 매수자의 '수요'에 영향을 미치기 때문이다. 비탄력적인 주택 '공급'에 비해, '수요'는 탄력적이다. 주택 시장에서 수요는 심리적 영향을 많이 받기 때문이다. 주택의 공급과 수요 접근에서의 큰 오해는, 공급량을 늘리면 자연스럽게 수요가 생길 것이라는 발상이다. 말했듯, '어디'에 공급하느냐가 매우 중요한데, 현재 진행 상태를 보면 '입지'와 '방식' 모두 '수요'를 제대로 고려하지 않은 듯하다.
주택 보급 방식의 문제
집값 상승을 막기 위해 서울 지역은 최소 투기과열지구와 투기지구로 지정됐고, 2018년부터 관리처분인가를 받는 재건축 단지의 조합원들은 초과이익환수제의 대상이다. 여기에 재건축 통과조차 어렵도록 제도를 개선했다. 헌데, 서울 및 수도권에서 신규 주택을 건설하는 경우 그 접근 방식이 '공공임대주택', '신혼희망타운' 등의 목적으로 진행되는 경우가 절대적으로 많다. '무주택자 서민'은 정의가 모호하다. 주택 시장에서는 중산층 절반도 '서민'인 것 같은데, 막상 이런 '중산층 서민'이 공공임대주택에 청약하려고 해도 해당되는 분들이 거의 없다. 그리고 그들은 임대주택 공급량을 늘려준다고 해도, '아이고, 감사합니다'라는 반응을 보일 사람은 적다고 판단된다. 박원순 서울 시장도 1조를 들여 강북에 24만 호에 가까운 임대주택을 공급하겠다고 했는데, 지금 강북 지역에 오히려 재건축을 진행하는 것이 낫다는 의견들도 많다. 재건축이 집값 상승을 부추긴다고 하는데, 주거 여건이 나아지고 수요가 많아질 테니 당연한 현상이다. 분양가도 상승할 것이라고 하는데, 건설사 입장에서도 무작정 분양가를 높게 잡을 수만도 없다. HUG 심사도 통과해야 하고, 주민들의 의견도 수렴해야 하기 때문이다.
주택 시장이 공공임대주택 확대를 통해 해결될 수 있는지 의문이다.공급 입지 선정의 문제
입지는 탄력적인 주택 수요를 '창출'하고 집중된 수요를 '분산'시키는데 중요한 요소다. '공공임대주택'의 방식이 불편할 뿐이지, 박원순 시장의 강북 개발론 방향은 맞다. 이전 포스팅에서 서울 노원구분들이 서울 중심부로 유입되지 못하고, 경기도 남양주시나 구리시로 이탈하는 것을 살펴본 적이 있다. 아마도 강북 개발은 도봉구, 노원구, 강북구 중심으로 진행될 가능성이 높은데 '공공임대/분양' 방식만 아니었다면 정말 환호받았을 발언이다. 어쨌든 정부나 지자체에서 신규 공급 예정인 물량 가운데 가장 많은 수는 몇 달 전 발표한 '주거복지로드맵'의 주택 100만 호 공급이다. 그런데, 입지적으로 살펴보면 수요를 창출할만한 요소가 덜 고려됐다. 오히려 입지적으로 괜찮은 지역만 추려서 30만 호 공급 정도로 낮췄으면 빛을 발했을 것이다. 아래는 당시 신혼희망타운으로 지정한 입지들인데, 요새 신혼부부들이 맞벌이를 한다고 가정했을 때 몇몇 입지는 정말 터무니없다.
수서역세권, 위례, 성남 금토 등 입지 몇 군데 제외하고는 정말...우리나라의 집중된 주택 수요를 그나마 제대로 분산시켜 집값까지 잡았던 정부는 노태우 정부다. 주택 부문 공약에 있어서 유일하게 지켰던 정부며, 분당 신도시에 공급한 200만 호의 주택들로 인해 실제로 서울 지역 주민들이 대거 분당으로 옮겨가게 된다.(공급 과정에서 일어난 다양한 루머들과 정치적인 이야기는 논외로 한다.) 일본의 다마 신도시를 모티프로 개발된 분당 신도시는 오히려 지금은 다마 신도시보다 성공적인 모델로 평가하는 분들도 있다. 다마 신도시보다 우월한 접근성, 이로 인한 자연스러운 서울 접근성이 분당을 여전히 매력적인 주거 입지로 평가하게 하는 이유다.
IMF, 2008 외환 위기 외 내부 정책을 통한 집값 하락 성공은 1990년 초가 유일.수요 트렌드의 변화
최근의 집값 상승과 10년 전 집값 상승 요인인 공통점과 차이점이 모두 있다. 변하지 않은 것은 입지적 조건이다. 서울의 인구가 줄고는 있지만, 대도시 선호현상은 뚜렷해졌다. 서울의 인구가 줄어든 이유는 교통망 확충을 통한 서울 접근성이 나아졌다는 것도 한 이유다. 물리적으로 서울을 늘릴 수 없으니, 교통망 확충을 통해 서울 접근성을 강화한 판교, 광교, 파주, 김포, 하남 지역으로 인구가 유출된 결과라고 생각한다.
무시할 수 없는 또 다른 트렌드는 신규 아파트에 대한 수요다. 오히려 실수요자가 신규 아파트 거주에 대한 높은 잠재 수요를 보인다. 서울 지역의 초기 재건축 시대만 해도 큰 관심을 보이지 않던 신규 아파트는 주거 문화와 개념을 혁신적으로 바꾼 덕에 현재는 많은 수요자가 생겼고, 이것이 시세에 반영되고 있다.
정부가 지정한 신혼희망타운의 경우, 신규 아파트를 올리는 것은 긍정적인 일이나, 신혼부부가 가장 중요하게 고려할 직주근접을 다소 간과한 모양새다. 위에서도 언급했지만, 100만 호라는 상징적인 숫자보다도 합리적인 물량을 좀 더 집중적으로 배정했음이 옳았다고 판단된다. 이미 많은 언론사에서도 언급했지만, 성남 금토나 수서역세권, 북위례 등에서는 유례없는 최고의 경쟁률이, 몇몇 지역에서는 미분양 이슈 제기 가능성이 존재한다.
최근 보유세 인상, 투기지역 추가 지정 등의 추가 대책을 고려 중인 정부의 방향을 놓고 근본적인 해결책이 될 수 없다고 지적하는 분들이 많다. 실제로, 수많은 부동산 대책들의 실상은 증세 정책이 아니었나 싶은 생각도 든다. 실제로, 전 정부의 담뱃세 인상과 시너지를 일으켜 2018년 상반기 세수가 역대급으로 걷혔다고 한다. 부동산 시세에 '수요'가 미치는 영향이 적지 않은 만큼 사회적 약자 혹은 실거주자를 위한 조금 더 정교한 정책이 필요한 것 같다.
