9.21 주택 공급 확대 방안의 시사점
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
운 좋게도 지난 포스팅에서 예상한 수도권 주택 공급 대책 방향이 어느 정도 맞았습니다. 주택 매수를 희망하는 주변 지인에게도 요 며칠은 송파구 오금역 근처 매물을 알아보라고 했었는데, 좋은 결과가 있었는지는 모르겠습니다. 서울 내 25% 면적을 차지하는 그린벨트 해제 여부를 놓고 서울시와 국토부가 힘겨루기를 하는 모양새였는데, 이런 방법을 통해 주택을 공급하는 것이 국민들 인식에도 부정적일뿐더러 현재 유력한 차기 대선 후보 중 하나인 박원순 시장의 서울 지역 그린벨트 해제 반대 입장을 국토부가 직권으로 해제하기에는 부담스러운 상황이라, 서울 내 도심 유휴지나 상업지역/준주거지역의 용적률을 상향하는 방향이 될 것 같다고 했습니다.
일단, 이번 9.21 수도권 주택 공급 방안을 보고 느낀 바가 하나 있는데 아무래도 정부가 기존 부동산 관리 지역(투기, 투기과열, 조정대상 등)의 집값을 '때려잡겠다'는 식의 강경 노선에서 '실수요 분산을 통한 집값 안정'이라는 우회 방향을 선택한 것 같습니다. 주택 실수요자 입장에서 이번 방안의 시사점을 몇 가지 짚겠습니다.
정부가 자초한 지속적 거래 절벽 =
관리 지역은 시세 상승 가능성 커져
지금까지 수요를 간과한 주택 공급 정책과 더불어 강한 금융 규제가 누적되며 주택 거래가 절벽 상황에 이르렀습니다. 그런데 문제는 이 거래 절벽 상황이 가격 조정의 시그널이기보다는 '버티는 공급자와 대기하는 수요자'의 국면이었다는 점입니다. 이전에 언급했듯, 실수요자가 매물을 찾아다니는 매도자 우위 시장에서는 거래 시 더 높은 실거래가로 거래될 가능성이 높기 때문에 1건의 거래라도 진행될 경우, 해당 단지는 또다시 시세가 상승하고 있다는 것을 알게 되기 때문입니다. 국토부가 투명한 주택 거래를 위해 주택 실거래가 공개를 법제화했지만, 이 제도가 현 상황에서는 주택 공급자와 수요자의 눈치 싸움과 주택 시세 상승에 상당한 영향을 주고 있는 모습입니다.
다시 말해, 지금 뜨거운 관심을 모으는 지역의 주택들은 여전히 시세 상승 여력이 있다고 판단됩니다. 거래가 없을 뿐 거래가 1건 이상 시작되면 해당 단지들의 실거래가로 고정될 것이고, 실거주자 입장에서는 더 큰 금액을 부담하고 매수를 진행해야 할 텐데, 쉽지 않은 일입니다. 정부에서는 이런 거래 빈도를 줄이고, 실거주자들의 관심을 서울권 주택 공급을 통해 자제시키려는 속내가 보입니다. 따라서, 어떻게든 자금을 끌어 모아도 시세가 또 올라있을 가능성이 있기 때문에 신혼부부 등 실수요자는 정부가 권장하는 방향으로 움직이는 것이 점점 더 유리 해지는 것 같습니다.
장기 전세 입주 예정이라면,
훗날을 생각하고 다시 재고해볼 필요
이번 방안의 초점이 임대주택 공급에 맞춰져 있어, 임대 입주가 내키지 않는 주택 수요자는 조정기 이후를 생각하고 당분간 전세 입주를 생각할 수도 있겠습니다. 이런 이유의 단기 전세 입주자가 아니라면, 이전에도 언급했듯, 중장기 전세 입주를 생각 중이라면 다시 생각해볼 필요가 있습니다. 첫 번째 시사점에서 언급했듯, 남들이 살고 싶어 하는 지역으로 입주를 예정 중이라면 더더욱 그렇습니다. 이유는 2가지 정도가 있는데 하나는 이전 포스팅을 참고해 주세요.
여기서 새로 생긴 변수는 지난 9.13 부동산 정책으로 나온 보유세입니다. 집주인에게 부과되는 보유세가 많이 오를 텐데, 5년 내외로 이 보유세가 전세 입주자에게 전가될 가능성이 아주 많이 높습니다. 이는 집주인이 나빠서가 아니고, 보유세 부담이 늘어난 집주인들이 취할 수 있는 어쩌면 당연한 요구 사항입니다. 이 요구는 상승 정도의 차이이지 거의 확실히 대부분의 전/월세 세입자가 맞이할 수 있는 부분입니다. 따라서, 2년 정도로 단기 전세 입주를 생각하고 조정기를 노려볼 입주자가 아니라면, 전세 입주를 재검토해 볼 필요가 있습니다.
여전히 부동산을 향하고 있는
시중 유동 자금, 1,100조 원
최근 시중 유동 자금이 1,100조 원에 이른다는 이야기가 돌고 있습니다. 이 자금은 시중 예금, MMF, CMA 등 단기로 융통할 수 있는 자금으로 정의되고 있는데, 확실한 것은 이 돈들이 갈 곳을 잃은 상태입니다. 연내 한국은행의 금리 인상이 어렵다는 의견이 팽배해지고 있어 흡수할만한 투자처가 여전히 부동산이라는 인식이 큽니다. 때문에, 현재 발표된 구 성동구치소 자리나 개포동 부근 외 미발표된 9곳의 서울 주택 공급 지역이 발표된 이후에는 해당 지역으로 자금이 흘러들어갈 가능성이 높습니다. 어쩌면 서울 지역의 주택 가격 평준화가 전반적인 지역에서 우상향하고 있던 흐름의 연장선상이 될 가능성도 점쳐집니다.
그렇다면 이전 포스팅에도 언급했듯, 서울 25개 구 평당 가격을 놓고 적어도 평균 이하 지역들이 이번에 선정될 추가 주택 공급 지역과 어떤 상관관계를 가질 수 있는지 들여다볼 필요가 있습니다. 여전히 부동산으로 시중 자금이 흘러들어갈 가능성이 높아, 최근 겪고 있는 시세 '갭 메우기' 현상이 추가 공급되는 지역을 중심으로 번져나갈 가능성이 높기 때문입니다.
개인적으로 확률은 낮다고 보이지만 만일 박원순 시장이 서울 내 그린벨트 일부를 양보할 경우 우리는 아래와 같은 서울 내 그린벨트 지역도 함께 고려해야 합니다. 대출을 일으켜도 자금이 충분하지 않다면, 이런 지역들을 보고 들어가는 것이 오히려 더 좋은 결정일 수 있습니다. 용적률이 높아질 준주거지역이나 상업지역을 파악하면 더 좋겠지만, 이 곳들은 용적률 혜택을 받아 고밀도 개발이 진행되기 때문에 높은 시세가 형성될 가능성이 높습니다. 아마도 이런 지역들은 현금이 많은 매수자의 차지가 되겠죠.
서울시가 그린벨트 현황 (출처: 아시아경제)주택 공급을 이유로 서울 내 그린벨트를 해제하는 것이 부정적 여론을 일으키는 것과 별도로, 실제 해제를 한다고 해도 머리가 아픕니다. 25개 구 별 적당한 녹지 공간이 보장돼야 한다면, 수치적으로는 은평구, 강북구, 노원구, 서초구, 강서구 등이 먼저 거론될 텐데, 은평구나 강서구, 서초구의 그린벨트를 해제한다면 주택 시세 상승에 기름을 붓는 격이라 쉽지 않습니다. 노원구는 그린벨트를 해제하느니 오래된 주택에 대한 재건축을 진행하는 것이 낫다는 여론이 생길 테고, 강북구나 도봉구는 수요를 고려한 입지 가치를 봤을 때 무턱대고 그린벨트를 해제하는 것이 오히려 무책임한 결정일 수 있습니다.
신혼부부가 갑?
절대 놓치지 말아야 할 순간
올해 발표됐던 신혼부부 희망타운은 그 시행이 앞당겨졌습니다. 올 12월부터 가능한 지역부터 재빠르게 공급하겠다는 정부의 의지를 엿봤습니다. 신혼부부들은 이런 기회를 그냥 놓쳐서는 안 됩니다. 뜨거운 경쟁률을 보일 것으로 예상한 북위례와 수서역세권 등을 시작으로 정부가 속도를 내는 모습입니다. 기존 신혼희망타운 대상지는 이전 포스팅으로 갈음하겠습니다.
인생을 살면서 누구나 3번쯤 일생일대의 기회를 잡는다고 하는데, 서울에 추가될 9곳의 공공임대주택과 더불어, 신혼희망타운 등에서 그래도 행복한 보금자리를 만들며 시작하는 분들이 많이 생겼으면 좋겠습니다. 객관적인 지표로도 서울과 일부 수도권 집값이 많이 올라 사기가 꺾인 사람들이 너무 많습니다. 신혼부부 희망타운의 최근 기사도 함께 공유합니다.
여하튼 이번 9.21 주택 공급 방안은 집값을 안정시켜야만 한다는 강박관념에서 한 걸음 물러난 방안입니다. 실제로 실수요가 분산되는 효과를 보여, 집값의 고른 안정 혹은 완만한 우상향이 진행된다면 성공입니다. 어쩌면 정부가 미래 가치가 반영된 투기 지역의 주택들은 집값을 잡는다는 관점이 잘못된 것 같다는 판단을 했으면 좋겠다는 생각도 듭니다. 투기과열지역이나 조정대상지역은 모르겠지만, 현재 '투기지역'으로 지정된 몇몇 지역들은 투자자들의 수요라고만 보기에는 실수요가 너무 많긴 하니까요. 숨고르기 장세가 연말까지는 갈 텐데, 이후 어떤 일들이 벌어질지 두고 볼 일입니다.
