부동산 초보, '이것'부터 시작!
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
부동산 입문자에게 2가지 습관을 추천했다. 매일 부동산 뉴스를 접하고, 본인이 살고 있는 지역의 입지 분석을 해 보는 것이 배움의 시작이다 관련 포스팅은 아래를 참고.
매일 부동산 뉴스를 접하는 것은 쉽다. 조금 부지런하기만 하면 된다. 하지만, 입지 분석은 많이 부지런해야 한다. 처음에는 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 모른다. 그래서 몇 가지 가이드라인을 남긴다.
1단계 : 자신의 상황부터 정확히 파악하기
자신의 상황을 파악한다는 의미는 주택소유 유무, 가용 자금, 미래 계획 등에 대한 구체적 사실이다. 굳이 지금 주택 매수를 생각하지 않더라도 본인의 상황을 파악하고 들여다보면 보이는 관점이 빨리 생긴다.
주택소유 유무: 본인이 유주택자인지, 무주택자인지는 확실히 알자. 지금 살고 있는 주택이 내 명의가 아니더라도, 과거에 부모님께서 내 명의로 주택형 오피스텔이나 빌라를 매입했다면 1 주택자다. 우리나라에서 주택 소유자와 무주택자는 분명히 구분된다. 대출이 있는지도 확인하자. 매매를 생각한다면, 대출금이 생각만큼 나오지 않는 경우가 발생한다.
부양가족 현황: 부양가족은 아파트 청약 예정자에 특히 중요하다. 본인이 직접 부양하는 가족이 있는지 여부는 가족관계증명서를 떼 보자.
가용 자산: 매매 계획이 있다면 본인이 가용할 수 있는 자산이 정확히 얼마인지 파악해야 한다. 당연한 말이지만, 생각보다 사회초년생이나 부동산 입문자는 파악되지 않은 경우가 꽤 있다.
미래 계획: 보통 부동산 공부를 시작하는 이유로 다음 3가지를 꼽는다. 결혼을 앞두고 있거나, 강력하게 살고 싶은 지역이 생기거나, 투자를 통해 수익을 거두고 싶은 경우다. 입문하려는 이유를 명확히 해야 입지 분석의 대상이 정해진다.
2단계 : 내가 사는 주택과 주변 시세 분석하기
내가 사는 주택이 아파트라면, 다음과 같은 부분을 확인하며 진단한다. 내가 사는 곳의 시세가 어느 정도이고, 바로 옆 단지는 얼마인지 알아가면서 그 이유가 궁금해질 것이다.
입주일: 입주일을 확인하고, 지금 시점에서 몇 년차 주택인지 확인한다. 아파트 기준으로 보통 8~10년 차까지는 신규 아파트, 30년 이상은 재건축 대상 아파트로 연식에 따라 그 가치가 달라진다.
세대수: 아파트라면 500세대 이하 소형 단지, 1,000세대 이상 중대형 단지, 2,000세대 이상 대형 단지로 나뉜다. 세대수가 많을수록 일반적으로 단지 관리가 잘되고, 관리비도 높지 않은 편이다. 10,000세대 매머드급 재건축 단지인 둔촌 주공아파트의 경우, 지자체에서 신경도 써준다.
평형대: 일반적으로 59제곱미터(약 18평형), 84제곱미터(약 26평형) 그 이상으로 생각하자. 최근에도 그렇고 앞으로도 1~2인 가구 증가에 따라 소형 평형대의 인기가 지속될 가능성이 있다. 인기는 바꿔 말하면 수요다.
내 주택 실거래가: 네이버 부동산도 나쁘지 않지만, 호갱노노 어플이나 국토교통부 홈페이지를 통해 내 주택의 실거래가를 확인하자. 호갱노노는 정부 데이터를 사용해 반영하니, 정확도가 높은 편이다.
내 주택 3년 간 전세가: 전세가를 확인하는 이유는 꾸준한 수요가 있었는지를 확인하는 지표가 된다. 이런 주택은 매도할 때 금방 팔린다는 것을 염두에 둘 수 있다.
대장주 실거래가: 내 주택이 우리 동네에서 가장 비싸다면 대장주일 가능성이 높다. 하지만, 근처에 신규 단지가 있거나 상징성이 있는 주택이 있다면 그 단지가 대장주다. 대장주와 가격 차이가 있다면, 그 이유가 역시 궁금해질 것이다.
3단계 : 내가 사는 동네의 입지 분석하기
이제 입지 분석 단계다. 간단하게만 언급하지만, 각 요소들은 실제로 찾아보거나 참고 도서만 봐도 엄청나게 많은 정보가 있다. 각 요소를 결정하는 세부적 요소들은 실제로 입지를 분석하며 하나씩 알아가야 한다.
교통: 교통은 보통 역세권에 위치한 주택이냐의 문제다. 역세권은 대중교통, 그중에서도 지하철이 많은 영향을 준다. 그다음이 버스나 GTX 같은 광역철도, 마지막으로 자가용 사용 시 일자리 접근성을 따진다. 중요한 점은, 일자리가 많은 지역과의 접근성을 따지는 일이다. 아무리 서울이라도, 일자리가 많은 중구나 강남구 등의 접근성이 떨어지면, 분당구나 수지구보다도 집값이 싼 경우가 발생한다. 판교나 수지 상현동의 시세가 가파르게 올랐던 이유는 교통의 영향이 상당하다.
학군: 부동산에서 학군은 초등학교, 중학교가 인접해 있냐는 점이다. 특히, 혁신초등학교나 인기 높은 중학교 근처는 어김없이 시세가 높다. 아무리 인터넷 강의가 보편화돼도 대치동의 시세가 여전히 높은 것은 학군 프리미엄을 증명한다.
상권: 홍대 상권, 대구 동성로 상권 등 전국에 분포된 상권은 동네를 대표하는 상권도 시세에 중요하지만, 하남 스타필드나 광명 이케아 등 대규모 상권 시설 유무도 시세에 반영된다.
환경: 말 그대로 자연환경이다. 서울의 한강 프리미엄이 대표적인데, 택지개발지구는 이 같은 환경의 중요성을 알고 인위적으로 환경 요인을 포함해 개발을 진행한다. 최근 인상적이었던 지역은 수지에 위치한 광교호수공원과 고덕 재건축 단지들이었다. 광교호수공원은 이미 많은 사람들이 찾고 있었고, 고덕은 개발 예정 조감도를 보고 그렇지 않아도 좋은 공기를 가진 강동구에 더 높은 프리미엄을 줄 수 있겠다고 판단했다.
4단계 : 미래 공급과 수요 확인하기
당연한 이야기지만, 내가 사는 동네에 호재가 있는지, 사람들에게 인기가 있는 지역인지 알 수 있어야 한다.
공급: 우리 집 주변에 신규 단지나 재건축 예정 단지, 대기업 유치 예정 소식이 있다면, 우리 지역의 시세에 반영될 가능성이 있다. 신규 단지 입주 후 후광효과를 누릴 수도 있고, 재건축을 통해 일반 분양이 많다면 입주민이 많아진다. 대기업은 직원들이 온다. 그래서 주택이 필요해진다. 강서구 마곡지구를 보면 잘 알 수 있다.
수요: 공급과 구분해서 말하기 어려운 부분도 있지만, 인기 지역으로 떠오르면 수요가 증가한다. 단기적으로 공급은 없는데, 수요가 증가한다면 자연스럽게 시세에 반영되는 경우가 많다. 대표적인 것이 교통망 확충이나 재건축 사업 진행 등의 이슈가 있다. 우리는 들어보지도 못했던 동네가, GTX 개통 이슈로 시세가 급등하는 것을 언론을 통해서도 봤을 것이다. 한편으로, 재건축이 어려운 지금 시점에 작년 말까지 재건축 관리처분 인가를 신청한 단지의 수요가 엄청나게 높은 것도 생각해볼 일이다.
내가 사는 집을 중심으로 위 4가지 부분을 정확히 정리해보자. 1~2주면 정리할 수 있는 수준이고, 한 번 해보면 다른 지역에도 적용할 수 있는 기준이 생긴다.
