부동산 가격, 침체기 아닌 조정기인 이유
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
최근 서울 아파트 시장을 두고 ‘거래 잠김'이 화두입니다. 실제로 매매가가 하락한 단지도 발생하고, 호가를 2~3억 원 낮춰도 매수자가 끊겼다는 소식도 들리고요. 국내 주식 시장이 실물 경기에 6개월 정도 선행한다고 하니, 내년 봄부터는 정말 부동산 침체기가 도래할 것이라는 의견이 힘을 얻고 있습니다.
하지만 현재 상황을 '부동산 침체기 진입'으로 단정하려면 서울 아파트 시세 하락이 타 지역 시세에 영향을 미쳐야 한다는 전제가 성립하고, 전국의 아파트 가격이 하락한다는 가설을 세울 수 있는데요, 아직은 그렇지 않다는 증거들이 많고, 정부의 현재까지 입장을 정말 가만히 생각해볼 때, 침체기가 아닌 조정기 국면이라고 생각할 수 있습니다.
침체기가 조정기 아니냐구요? 엄연히 다르지 않을까요? 조정기는 전국의 집값이 고른 분포를 보이는 목적으로 특정 지역의 상승과 하락이 함께 나타납니다.
수도권 지역의 풍선 효과
수원시 영통구 광교신도시, 용인시 수지구 동천동 등은 최근 조정대상지역으로 지정됐거나 비규제 지역입니다. 사실상 투기지역과 투기과열지구 지정을 통한 규제가 아니면, 큰 효과가 없는 것이 조정대상지역입니다. 9.13 대책 이후 이렇게 규제를 벗어난 지역의 풍선효과가 최근 들어 상당합니다. 여기에, 광명시와 하남시는 투기과열지구지만, 이 지역 또한 시세가 잡히지 않고 불안정한 상황입니다.
조정대상지역과 비규제지역의 오름세가 급격합니다 (출처: 이데일리)부동산 침체기에 접어든다면, 일반적으로 비조정 지역의 관심도가 떨어져야 하는 것이 일반적입니다. 최근 추이는 지난 3년과 다른 국면인데, 여전히 타 지역 관심이 높다는 것은 단순히 다주택자의 움직임으로 보기 어렵습니다. 외부 충격이 오면 현재 풍선효과가 발생하는 지역 시세가 우려스럽다고 하는데, 그 정도 외부 충격이면 부동산 시장 전체가 영향받습니다.
지금의 수도권 지역 풍선효과는 서울 아파트 가격 상승세를 타 지역으로 분산해 집값의 고른 분포를 형성하는 과정으로 생각할 수도 있습니다.
여전히 높은 청약 경쟁률
불황기라면 청약 시장에서 즉각적으로 느낄 수 있습니다. 지금처럼 수많은 청약 관련 규제가 얽힌 상황에서 여전히 청약률이 높다면 그것은 실수요일 가능성이 높습니다. 현재 판단할 수 있는 기준은 몇몇 단지의 청약 경쟁률과 청약통장 가입자수입니다.
서초우성아파트 재건축인 ‘서초 래미안리더스원’은 평균 41.69대 1의 경쟁률을 보였고, 의정부 용현주공아파트 재건축인 ‘탑석 센트럴자이’는 평균 41.7대 1을 기록했습니다. ‘하남 호반베르디움 에듀파크’ 또한 11.89대 1을 기록했는데, 대부분 청약 경쟁률이 높았던 지역은 신규 물량이라는 공통점 외 수도권 내 포함된 입지라는 점입니다. 똘똘한 한 채 트렌드가 청약 시장에도 적용되고 있고, 지방 청약 시장 또한 조금이라도 수요가 있겠다 싶은 곳은 100대 1의 경쟁률을 상회합니다.
청약에 의지하는 사람들이 증가 추세 (출처: 문화일보)더불어, 청약통장 가입자 수도 지난 10월 말 기준 2433만 명으로 급등 중입니다. 청약에 대한 희망이 여전히 존재하고, 기회가 된다면 언제든 청약을 할 수요자들입니다. 이런 열기에도 부동산 침체기 진입일까요? 인기 지역의 청약 단지는 앞으로도 인기를 모을 가능성이 높고, 이 단지 또한 신규 프리미엄을 형성해 적정 수준의 시세를 형성할테니까요.
수도권 및 광역시 미분양 물량 해소
전국 미분양 물량 수도 참고는 할 수 있습니다. 현재 경상남도와 경상북도, 강원도의 미분양 물량이 소폭 상승하고 있을 뿐, 사람들이 관심 가진 지역들의 미분양 물량은 빠르게 감소해 왔고, 현재 신규 분양 물량이 넉넉지 않은 상황에서 차츰 해소될 여지가 높습니다.
서울, 경기, 인천의 미분양 물량 현황 (출처: 부동산지인)미분양 트렌드의 향방은 향후 발표될 3기 신도시 입지와 서울 및 수도권에 예정됐던 분양 물량을 푸는 시기에 달렸다고 생각합니다. 재건축을 포함한 기존 분양 물량이 시장에 공급되고, 3기 신도시 입지가 우수하다면 부동산 시장은 오히려 다시 관심을 받을 것이라고 생각합니다.
장담할 수는 없지만, 과거와 같이 ‘집 사면 바보’라는 인식조차 아직 형성되기 전이라는 점이 부동산 침체기 진입을 납득하기 어려운 부분입니다. 정부도 서울 집값위 적정성을 유지하려는 목적일 수 있고, 꾸준한 인기를 모으는 단지의 장기적 우상향을 막기 어렵습니다.
가만히 생각해보면, 우리나라에서 정책이나 규제를 통해 집값이 안정된 적은 없었습니다. 경제적으로 아주 큰 충격이 있었을 때 집값이 하락했죠. 불안한 증시와 경제 상황 속에서, 글로벌 악재가 연이어 터진다면 집값에 큰 영향을 줄 것이라고 생각합니다. 하지만, 규제로만 집값을 잡기에는 아파트 매수에 대한 사람들의 희망도, 신규 아파트에 대한 로망도 붙잡기 어렵다는 생각이 듭니다.
