실거주자 부동산 매수 접근법 6단계
평범한 마케터의 꿈꾸는 부동산
부동산으로 자산 증가의 달콤함을 본 분들과 이들을 옆에서 지켜보며 복통을 호소하는 분들이 많아지면서, 부동산을 투자 관점으로만 생각하고 평가하는 경향이 있습니다. 실거주 목적은 접근법이 다소 다른데, 이보단 예상 시세 차익을 먼저 계산하는 아이러니한 상황이 종종 벌어지고 있습니다.
결과적으로, 실거주 목적 매수자가 투자자 매수 기준으로 들여다보면 시기를 놓치거나, 후회할 상황이 생깁니다. 그도 그럴 것이, 정작 본인이 만족하며 살 수 있는 집은 따로 있는데 기준을 잘못 적용했기 때문이죠.
실거주자의 주택 매수는 실거주 목적에 충실하게 접근해야 하는데요, 오늘은 서울 아파트 거주를 희망하는 30대 중후반 A 씨의 사례로 실거주자가 실패하지 않을 매수 전략과 과정에 대해 순서대로 알려드립니다.
A 씨의 사례
연령 : 38세
혼인 유무 : 기혼
직장 : 광화문
순자산 : 4억 원
희망 평형 : 25평형
기타 : 3살짜리 자녀 1명
Step 1. 대출 상환능력 고려해
대출 예상액 포함한 총 자산 정의하기
실거주 목적 매수의 핵심은 일관성 있는 관점입니다. 일단 총자산을 정의합니다. 예로 든 A 씨의 순자산은 4억 원인데요, 2018년 11월 KB부동산 리브온 기준 서울 아파트 평균 매매가가 8억 원입니다. 어느 정도 만족할만한 지역으로 진입하려면 대출이 좀 필요하겠네요. 대출 계산기를 통해 본인의 소득 대비 상환할 수 있는 수준을 점쳐봅니다.
20년 간 3억 원, 금리 5%, 원리금균등상환 시 월평균납입액은 약 200만 원부가적인 이야기인데, 지금 시점에서 국내 기준금리 상승 여부를 너무 중요하게 생각 마세요. 이미 시중 금리 인상을 통해 대출 금리 방향성이 '상승'으로 자리 잡고 있습니다. 최근 주택담보대출(이하 주담대) 금리가 5%를 목전에 두고 있고, 2019년에는 더 오를 가능성이 높습니다. 우리나라 국민 대부분이 변동금리 대출을 받는다는 점을 생각해보면 보수적으로 대출을 받거나 빠른 시일 내에 대출을 받는 것이 좋습니다. A 씨는 소득과 상환 여력 등을 고려해 주담대 포함 총 자산 7억 원으로 매수하기로 결정한다고 가정하겠습니다.
*취득세 등 부가 세금 등은 생략
Step 2. 지역별 시세 트렌드 확인으로
매수 가능한 직주근접 지역 선정하기
직주근접이 중요한 30대 후반이기 때문에 직장을 중심으로 컴퍼스를 그리는 경우가 일반적입니다. 하지만, 판단을 빠르게 하려면 오히려 현재 자산을 기준으로 매수 가능한 지역을 골라내는 것이 더 쉽습니다. 2018년 11월 기준 서울 26개 구 매매가와 전세가 트렌드를 볼까요?
현재 자산에 소화할 수 있는 지역을 가려내는 것이 먼저입니다 (출처: KB부동산 리브온)위 그래프는 서울 아파트의 ㎡당 매매가와 전세가를 나타내고 있는데요, 총 예정 자산이 7억 원인 A 씨가 25평 형을 매수할 수 있는 지역은 산술적으로 양천구부터 가능해 보입니다. 물론 지역에 비해 저평가된 단지도 있고, 다른 변수도 있지만 이렇게 매수 가능한 대표 지역이 어딘지를 먼저 파악하는 것이 선택에 효율적입니다.
여기서 중요한 점은, 산술적으로 양천구, 강동구, 중구 순으로 매수가 가능하더라도 실제로 지역을 선정할 때 A 씨의 기준대로라면 광진구, 영등포구, 동작구 순으로 생각하면서 직주근접이 가능하다고 생각되는 지역을 선정해야 합니다. 광화문이 직장인 A 씨의 경우 일단 광진구부터 은평구까지는 고려대상이 될 수 있겠네요. 양천구와 중구, 강동구가 밀려난 이유는 바로 다음 순서에서 설명하겠습니다.
Step 3. 선정 지역 랜드마크 아파트 파악,
웬만하면 대장주급 아파트 선정
우리가 위에서 본 것은 지역별 평균 가격입니다. 해당 지역에는 최고 시세를 형성하는 대장주가 있고, 상대적으로 낙후돼 낮은 시세를 형성하는 단지도 있습니다. 위 그래프에 나타난 숫자는 이런 시세의 평균을 의미하죠. 실제로 매수할 때는 해당 지역의 대장주(랜드마크) 혹은 준대장주 매입을 목표로 잡아야 합니다. 대부분 해당 지역의 시세를 이끄는 단지로 입주하는 것이 시세 안정성에 도움이 됩니다. 때문에 위에서 산술적으로는 매수 가능했던 양천구, 강동구, 중구 정도는 제외를 했던 것입니다. 평균 가격이 대장주 일리는 없기 때문입니다.
광진구와 종로구의 준대장~준준대장급 단지 예시 (출처: 직방)A 씨가 고려할 수 있는 준대장, 준준대장급 단지 예시로 광진구 자양 우성아파트 3차와 종로 청계 힐스테이트를 가져왔습니다. 단지를 선택할 때는, 해당 지역에서 인기가 많은 단지를 고려 대상으로 생각해야 합니다. 일반적으로 인기 단지인 이유는 역세권 등 교통 외에도 학군, 상권 등 여러 요소들이 집중됐을 가능성이 높기 때문입니다.
Step 4. 취향 및 잠재 필요 사항 반영,
학군, 상권, 자연환경 요소 따질 순서
사실 이렇게 단지를 고르는 순서에서 함께 고려할 부분이 바로, 취향이나 잠재 필요 사항입니다. A 씨의 경우에는 딱히 취향적인 부분은 없지만 3살짜리 자녀가 있습니다. 주택 매수 후 한동안 주거할 것으로 예상된다면 직주근접 다음으로 학군을 생각할 텐데요, 따라서 단지를 선정할 때 학군이 잘 형성된 지역인지 확인할 필요가 있습니다.
자양 우성 3차 아파트를 예시로 간단한 입지 분석 (출처: 직방)위에 언급한 자양 우성 3차 아파트의 경우, 10분 내 건대입구 역을 이용할 수 있고 백화점과 대형마트(이마트)가 인접해 있습니다. 게다가 A 씨가 잠재적으로 필요로 할 학군도 매우 가까이 형성돼 있습니다. 가격뿐만 아니라, 여러 요소들이 38세인 A 씨에게 좋은 선택지가 될 수도 있겠네요.
Step 5. 3년간 거래량과 전세가 흐름,
수요가 충분한 인기 지역인가?
대부분 매수자의 우려는, '향후 내 집값이 하락하면 어쩌지?'라는 점입니다. 이는 해당 단지의 거래량과 전세가 흐름 2~3년 치를 확인하면 가늠해볼 수 있습니다.
거래량은 상대적이라, 근처 다른 단지와 비교하면 됩니다 (출처: 직방)기본적으로 안정적인 전세 수요와 점차적으로 상승하는 매매가, 그리고 적지 않은 거래량을 기록하고 있다면 해당 단지는 매매뿐만 아니라 전월세 거래도 활발한 단지로 생각할 수 있습니다. 향후 또다시 이사할 일이 생기거나 전월세를 놓아야 할 경우 이런 단지들은 빠른 진행이 가능합니다.
Step 6. 해당 지역 호재 유무 파악,
없으면 할 수 없지만, 있으면 겹경사!
최근 투자 기준으로 매수를 시도하는 실거주자 분들이 호재를 먼저 생각하는 경우가 있는데요, 사실 실거주자 입장에서 이 부분이 가장 후순위입니다. 호재가 물론 있으면 좋겠지만, 호재 유무로 매수 여부를 결정하는 것은 큰 오류입니다.
나름 트리플역세권이었던 종로 청계 힐스테이트 (출처: 네이버 지하철 노선도)언뜻 보면 1호선과 6호선의 더블 역세권으로 볼 수 있었던 종로 청계 힐스테이트는 최근 우이 경전철의 연장으로 트리플 역세권이라고 주장할 수 있는 단지가 됐습니다. 물론, 경전철은 GTX와 같은 고속철이나 대형 개발 계획 등의 호재와 비교하기에 약한 것은 사실인데요, 그래도 교통과 관련해 이런 호재는 없는 것보단 있는 것이 훨씬 낫습니다.
A 씨의 사례를 들어 순서를 설명하다 보니 한 두 개 단지를 예시로 들게 됐는데요, 경우의 수는 무궁무진합니다. 다만, 포스팅 시작에도 언급했듯 투자 목적과 실거주 목적의 부동산 접근법은 생각보다 차이가 있습니다. 실거주 목적은 철저히 실거주자 입장에서 생각하고 판단해야 하며, 시세 차익에 대해서는 지나치게 생각하지 않기를 바랍니다. 투자 목적은 기본적으로 중장기적 관점에서 접근해야 하니, 반드시 명심하시기 바랍니다.
