일을 하며 재산을 불리는 현명한 방법(2) 부동산 투자
현재가 된 일의 미래 : Future of Work 4
모든 자산에 대한 투자에서 돈을 버는 방법은 단순하다. 자산 가격이 쌀 때 구매해서 비쌀 때 팔면 된다. 그리고 큰돈을 벌려면 그만큼 변동성이 큰 자산에 투자해야만 한다. 반대로 그만큼 잃을 수 있다는 것은 감수해야만 한다. 하이리스크 하이리턴은 만고진리의 법칙이다. 변동성이 적은 안전한 투자를 원한다면 그냥 은행에 맡기고 정기예금 이자만큼의 기대치를 가져가면 된다. 변동성 없이 큰 수익은 기대할 수 없다. 여러분의 연금저축이나 퇴직연금의 수익률을 체크해 보자. 원금 보장형이었다면 은행에 맡기는 것이나 큰 차이가 없는 수익률인데 여러분이 퇴직을 했을 때 얼마나 도움을 줄 수 있을지 따져보기 바란다.
주제인 '일을 하며 재산을 불리는 현명한 방법'으로 보면, 어느 정도의 변동성이 있는 자산을 가져가야 한다. 하지만 우선 일을 하면서 재산을 불리려면 투자 자산의 변동성이 너무 크면 일에 집중을 할 수가 없다. 그래서 장기적으로 우상향을 하고 단기적 변동성이 적은 부동산 투자를 많이 하였던 것이다. 부동산은 첫째 위치, 둘째도 위치, 셋째도 위치라고 할 만큼 좋은 장소의 환금성이 좋은 아파트에 투자하였다면 대출이자를 넘는 임대수익률과 시세차익을 볼 수 있었다. 가격이 떨어져도 '하방 경식성'의 특성이 있어서 그리 쉽게 싼 가격에 내놓지 않게 된다. 또 소유하고 있는 동안 가격에 민감하게 반응하지 않게 되어 오래 가지고 있을 수 있다.
워런 버핏과 더불어 살아있는 월스트리트의 전설로 통하는 투자자인 핀터 린치(Peter Lynch)도 그의 저서 "전설로 떠나는 월가의 영웅"에서 부동산(주택) 투자에 대하여 이렇게 언급하고 있다. "집은 전적으로 소유자에게 유리하게 되어 있다. 계약금 20퍼센트 이하만 있어도 은행에서 대출을 받아 집을 소유할 수 있으므로 우리는 놀라운 지렛대 효과를 얻는다(레버리지 효과). 집은 완벽한 인플레이션 방어책이 되는 데다가 불황기에 몸을 의탁할 장소까지 제공한다. 주식보다 집에 투자할 유리한 두 번째 중요한 이유가 있다. 우리는 일요일자 부동산 면에 실린 머리기사 '집값 추락'에 놀라 집을 팔아버리지는 않는다(하방 경직성)." 월스트리트 역사상 가장 성공한 펀드매니저로서 주식 애널리스트나 펀드매니저 들로부터 가장 존경받는 그도 부동산 투자의 장점과 중요성을 이야기한 것이다.
하지만 현재 부동산 투자는 '거주'목적과 '투기'목적을 분명히 구별할 필요가 있다. "정부의 정책에 반하지 말라"라는 이야기가 있다. 부동산 가격이 최근 몇 년 새 너무 급등을 하다 보니 너무 무리한 부동산 투자는 화를 부를 수 있다. 현 정부의 정책에 따라 부동산 투자는 ‘투기수요’로 간주되어 세금이나 규제가 많아졌다. 1가구 2주택 이상, 투기과열지구, 취득세와 양도세, 재산세와 부동산세, 임대차 보호법, 대출 규제 등 고려해야 할 변수가 너무 많아지다 보니 과거와 같이 집을 늘려가며 자산을 늘려가는 것은 이제 생각도 못하게 되었고 1가구 2주택 이상이라면 세금을 정말 잘 따져봐야 한다. 정권이 바뀐다고 하더라도 한번 올린 세금은 다시 낮추기가 쉽지 않다. 혹시라도 과거 일본과 같은 부동산 버블이 터진다면 자산 가격은 급격히 떨어지고, 과도한 대출에 대한 이자를 감당하지 못하거나, 대출상환이 들어와서 담보로 맡긴 부동산은 경매에 넘어갈 수 있다. 강제 청산당하는 경우도 발생할 수 있다는 것을 염두에 둬야 한다.
문재인 정부 부동산 정책 방향적어도 한국에서는 주택 여러 채를 소유해서 시세차익으로 돈을 버는 시대는 끝났다. 그러나 아직 주택을 갖고 있지 않아서 주거 목적이라면 조금 무리해서라도 마련하라고 권하고 싶다. 공급이 적어 당첨 확률이 너무 낮은 청약에 오랜 기간 목숨 걸기보다는, 필요하다면 갭 투자라도 해서 구매하는 게 좋다. 해마다 전세금이나 월세를 올려주는 것을 걱정하면서 이리저리 이사 다니는 것보다는 우선 주거 안정을 찾는 것이 더 낫다. 여러분이 결혼을 한 상태라면 필히 부모 찬스를 이용해 보자. 부모님의 집에 함께 살 수 있다면 우선 부모님 집에 들어가서 레버리지(빚을 이용한 투자)를 이용하여, 본인 집을 마련하고 돈을 벌어서 구매한 집으로 이사 갈 계획을 하는 것이 좋다.
월급만으로 집을 구매한다는 것은 당신이 아무리 많은 수입이 있다고 해도 이제 꿈도 못 꾼다. 그래서 레버리지를 해야만 한다. 은행에서 대출을 받는 것을 너무 두려워해서 집을 못 사는 사람들이 있지만 집 하나를 장만하는 것이라면 레버리지는 반드시 필요하다. 단 투기를 목적으로 레버리지를 일으키는 것은 지금도 그리고 앞으로도 무모하다. 세금과 이자를 모두 고려해봐야 하기 때문이다. 반드시 사전에 대출한도, 이자와 상환계획, 취등록세, 재산세, 종합부동산세, 양도세등을 시뮬레이션을 해보자.
그리고 전세와 월세 중에 고민을 하고 있다면 월세를 선택해야 한다. 대부분의 임차인이 월세보다 전세를 선호하는 이유는 월세로 나가는 돈이 아까워서 인데, 금융이자로 계산해 보면 월 몇십만 원 정도의 차이가 난다. 하지만 전세를 계속하게 되면 투자할 기회가 원천 차단되고 매번 전세 보증금만 올려주다가 무주택자로 평생을 살아가야 해서 인생이 고달파진다. 즉 내 소유의 부동산을 구매할 기회 자체를 놓치게 된다. 잊지말자. 전세는 집주인을 돈 벌게 해주는 일이다. 차라리 여유자금을 만들고 전세를 주는 집주인이 되는 게 낫다. 한국의 월세는 전 세계 어느 나라 도시들과 비교해도 싼 편이다. 월세로 살아야지 목돈에 레버리지를 일으켜서 주택을 구매할 기회라도 얻을 수 있다. 크레딧은 신용도라는 것인데 크레딧이 높다는 이야기는 대출을 많이 받을 수 있다는 이야기이다. 집 하나 장만을 위한 레버리지는 반드시 필요하고, 그것을 위해서는 평소 크레딧 관리가 꼭 필요하다.
그렇지만 영끌모아 투자는 언제든 위험하다. 과도한 레버리지가 부담스럽고 부모님 찬스도 하기 어려운 상황이라면 어떻게 해야 하나? 부동산도 역시 수요와 공급의 문제이고 어느 자산이던 항상 올라만 갈 수는 없다. 올라갔으면 언젠가는 다시 내려올 때가 있기 마련이다. 지금 정부는 신도시나 재개발을 통해서 공급을 늘려가는 정책을 쓰고 있으므로 조만간 공급이 수요를 초과하여 부동산 가격이 하락을 하고 미분양도 생길 수가 있다. 그때엔 구매를 할 시기이다. 보통 이런 때엔 "부동산에 버블이 껴서 곧 터질 것이다. 미분양이 지속되어 아파트 가격이 계속 빠질 것이다." 등 온통 네거티브 적인 뉴스들과 유투버들의 이야기가 많아질 것이지만 이런 정보에 휘둘리지 말자. 그냥 본인이 거주할 목적의 집이라면 이때가 가장 싸게 구매할 시기이다.
설령 집값이 더 떨어지더라도 투기 목적이 아닌 본인이 거주할 집이니까 상관이 없다. 부동산은 하방 경직성이 있어서 결국 가격은 주인의 마음이 결정한다. 주식이나 비트코인의 가격이 갑자기 폭락했다고 모두가 투매할 수 있는 위험 자산과는 달리 주택은 10년 20년 거주하면 되기 때문이다. 그래서 부동산은 안전자산이다. 다시 이때를 놓치고 언젠가 다시 주택 가격이 상승을 하면 또 후회를 반복하게 된다. 어찌 되었든 남의 집에 임대를 사는 것보다는 내 집이 낫다는 것을 잊지 말자. 이런 시기를 기다리며 소비를 줄이고 열심히 저축하며, 일부는 주식과 같은 위험 자산을 통해서 투자의 시드머니를 열심히 모아 놓는 것이 필요하다.
어떤 집을 사야 할까? "집은 임자가 다 따로 있다"는 말이 있다. 집은 머리로 사는 것이 아니고 마음으로 사는 것이다. 가슴이 뛰는 집을 사라. 그리고 샀으면 애정을 가지고 잘 가꿔야 한다. 그런 집에서 살아야 긍정적인 기운을 얻고 임대를 줄 때도 그리고 팔 때도 잘 나간다. 내가 살고 싶은 집이어야 누구도 살고 싶은 집이다. 누구나 바라는 in Seoul에 살려면 어떻게 해야 할까? 지름길은 멀리 있지 않고 가장 가까운 곳에 있다. 절대로 먼 곳에서 찾지를 말자. 근무하는 회사 오피스 근처에서, 현재 주거지 근처에서, 결혼을 했다면 양가 부모님 집 근처에서 먼저 찾아봐라. 그리고 살고 싶은 지역이 있다면 반드시 비싸도 그 지역 근처에서 임대라도 얻어서 시작을 해야 한다. 그래야 자주 주변을 돌아보게 되고 어디가 어떻게 변하는지 기회도 발견할 수 있다.
알지도 못하는 지역을 소위 부동산 전문가나 재테크 유투버 이야기만 듣고 돌아다니며 정보를 얻는 것보다는 훨씬 낫다. 당신이 사는 지역을 누구보다 당신이 더 잘 안다. 그리고 남편보다는 아내가 살기 편하다고 생각하는 집을 구매하는 것이 실패 확률이 낮고, 잊지 말아야 할 것은 집은 커지지 절대 작아지지 않는다. 서울을 벗어날 수록 평수도 커지도 환경도 더 좋아질지는 몰라도 다시 줄이면서 인 서울로 들어올 수는 없다. 부동산 가격이 하락을 하는 시기도 서울(그중에서도 강남)이 가장 나중에 빠지고 제일 적게 빠진다. 그건 서울 주변에 인 서울 수요가 항상 있기 때문이다. 특히 양도세가 높아져서 이제 집을 팔면 같은 수준의 집도 구하기 어렵다는 것을 잊지 말아야 한다. 물론 코로나로 업무 환경이 바뀌어서 전원생활을 꿈꿀 수도 있으나 남은 평생 계속 전원생활할 생각을 하고 가야 한다는 점은 잊지 말자. 물론 행복에 대한 가치관이 바뀌면 그에 맞게 살아가면 된다.
다시 한번 이야기 하지만, 수입에 비해 너무 과도한 대출을 이용한 레버리지는 조심하자. 이미 좋은 시기에 주택을 구매해서 자산가치가 올라갔다고 하더라도 팔지 않은 이상은 투자 수익이 생긴 것이 아니니 씀씀이가 헤퍼서는 안 된다. 언제든 자산가치가 떨어져서 담보 가치 이하가 되면 은행은 대출 상환을 요구할 수 있다는 점을 꼭 잊지 말자. 거주 목적의 집을 마련한 다음은 변동성이 있는 자산에도 투자를 할 수 있어야 한다. 과거와 달리 초저금리 시대에서는 예금과 적금 이자로는 인플레이션으로 인해 현금 가치는 계속 하락하게 되어 다른 투자 자산이 필요하다. 코로나로 인해 전 세계 팬대믹 상황에서도 가장 많은 자산 가치가 올라간 것 중의 하나는 주식이었고 최근에는 비트코인과 같은 가상화폐들이었다. 물론 글을 쓰는 지금, 주식시장은 박스권에 갇혀있고 비트코인은 최고 가격가 대비 50%까지 하락을 하기도 했다. 다음 호에서는 일을 하며 재산을 불리기 위해서 위험자산에 대한 투자는 어떻게 할 것인가를 살펴보자.
