화성시의 2025년을 미리보다.
맥킨지 보고서를 통해 세계 소득 수준 7위의 화성시를 미리 봅니다.
안녕하세요 이준용입니다.
지난 글을 통해 역세권 토지 투자를 위한 실전사례를 함께 살펴보았습니다. 주변에 들어설 산업의 미래와 개발축을 지도로 함께 살펴보았는데요. 이전 글을 아직 보지 못하셨다면 아래의 링크를 통해 시간이 되실 때 천천히 살펴보시는 걸 권해 드립니다.
https://brunch.co.kr/@queenrealestate/7
최근 주변의 가까운 지인께서 맥킨지 보고서가 언론에 보도된 것을 보고 화성 땅에 관심을 가지게 되셨다고 하셨습니다. 그 후 임장 다녀온 이야기를 들려주셨습니다. 맥킨지 보고서의 내용은 2025년에 화성이 전 세계 도시 중 소득이 열 손가락 안에 들 정도로 소득 수준이 높은 도시가 될 것이라는 내용이었습니다.
그분은 화성의 토지 중 어떤 지역에 투자할지 몰라 고민 끝에 지역 부동산에 들러 상담을 받았다고 하셨습니다. 추천받은 토지에 대한 이야기를 들어보니 그들이 개발 축과 전혀 관련 없는 토지임에도 불구하고 높은 가격을 제시해 투자하도록 권유했다는 사실을 알게 되어 화성 개발 축이 정확하게 어떤 기준으로 정해졌는지, 토지 가격과는 어떤 상관관계가 있는지 충분히 설명해드렸던 기억이 납니다.
개발 축 안에 위치한 토지 일지라도 공원, 도로, 철도, 완충 녹지 등으로 편입되는 땅은 보상절차를 통해 기반 시설 건설을 위해 수용됩니다. 그 부분을 사전에 반드시 충분한 자료를 모아 파악하고 가급적 그런 토지는 투자를 하지 말아야 합니다. 개발 축 밖에 있는 토지의 경우도 일자리와 교통에 대한 아무런 미래가 보장되지 않기 때문에 투자하기 적합하지 않습니다. 그 점을 그분께 설명드렸더니 부동산 공부를 더 열심히 하면 토지를 보는 눈이 달라질 것 같다고 하셨습니다. 요즘 공부에 매진하고 있다는 소식을 종종 전해 듣고 있습니다.
맥킨지 보고서로 10년 뒤 화성의 미래 가치를 엿보다.
수많은 언론에서 화성의 미래에 대해 분석한 맥킨지의 보고서를 인용해 화성이 세계적으로 손꼽히는 부자 도시가 될 것이라고 보도했습니다. 하지만 아쉽게도 보고서 원문의 핵심 내용과 취지를 자세히 소개한 글이나 기사가 찾을 수 없었습니다.
그래서 제가 맥킨지가 발간한 리포트를 직접 입수해 리뷰해 보았습니다.
이 리포트의 핵심은 전 세계적으로 촉진되고 있는 도시화로 인해 세계경제가 15년 안에 어떻게 성장하게 되는지 예측하는 것입니다. 화성은 산업과 교통이 집약되어 고도의 도시화를 거쳐 2025년, 화성시민의 1인당 총생산이 세계 7위 수준에 오르게 되어 부자 도시로 거듭나게 될 것으로 예상된다고 합니다.
보다 자세하게 그들의 이야기를 들어 보기 위해 2011년에 발간된 맥킨지의 Urban world: Mapping the economic power of cities를 함께 살펴보도록 하겠습니다!
Urban world: Mapping the economic power of cities, McKinsey &Company리포트를 자세히 리뷰하기에 앞서 이 리포트를 발간한 맥킨지가 어떤 회사인지 알아보겠습니다.
맥킨지는 이 회사의 공식 명칭인 McKinsey & Company의 한국어 약칭입니다. 1926년 시카고 대학교의 교수였던 제임스 맥킨지(McKinsey)와 A.T. 커니 등의 동료들(Company)이 모여 설립한 전략 컨설팅회사입니다.
이 회사는 전략 컨설팅 업계에서 “부동의 1위”라는 명성을 가지고 있습니다. 전 세계 대기업과 세계 각국 정부를 좌지우지할 수 있는 영향력을 가진 기업으로도 잘 알려져 있습니다. 세계 최고의 기업 5개 중 3곳이 맥킨지의 고객이라고 합니다.
우리나라에서도 LG전자, 한화그룹과 같은 대기업과 대한민국 정부의 다양한 기관을 대상으로 전략 컨설팅을 수행했습니다. 전 세계의 기업과 정부를 대상으로 미래를 대비하고 해쳐 나아갈 전략을 세워주는 컨설팅 회사이기에 미래에 대한 예측을 정교하게 하는데 많은 공을 들이는 것으로도 잘 알려져 있습니다.
이 리포트에서 도시화로 인한 경제성장이 15년 뒤에 미치는 영향에 대해 깊은 통찰을 느낄 수 있는 대목이 많이 보입니다. 리포트의 첫 페이지부터 살펴보도록 하겠습니다.
맥킨지는 리포트의 서문에서 “인류 역사 상 처음으로 전 세계 인구의 절반 이상이 도시에 살게 되었다” 고 이야기합니다. 도시화가 진행되면서 사람들이 도시에 모이게 됩니다. 그들이 모여 소통할 수 있는 기회가 늘어가게 되면서 협업이 강화됩니다. 이와 함께 경쟁이 촉진되어 기업들을 끌어 모으게 되는 것이죠. 사람들이 집중된 도심지역의 경제적 생산성은 더욱 높아집니다.
전 세계 수많은 개발도상국에 걸쳐 도시로 사람들이 모이게 돼 도시의 숫자가 늘어나면 앞으로 더욱더 빠르게 경제성장을 할 수 있고 빈곤을 줄이는데도 도움을 줄 수 있습니다.
이 보고서는 도시화가 우리가 살고 있는 21세기
세계경제 발전의 가장 큰 원동력이라고 이야기하고 있습니다.
전 세계에 위치하고 있는 개발 도상국들과 중국에서도 지속적으로 농촌의 인구가 도시로 몰려들고 있습니다. 전 세계적으로 인구, 산업, 경제, 문화, 라이프스타일이 도시에 집중되고 있는 것입니다.
출처: 세계은행실제로 도시에 사는 인구가 많은 국가일수록 1인당 GDP (소득 수준)도 함께 증가하는 것을 볼 수 있습니다. 위에 있는 그래프는 세계은행의 통계 자료를 모아 그래프로 만든 것입니다. 도시화 비율이 낮은 국가보다 높은 국가에서 1인당 GDP가 높아지는 경향이 있는 것을 확인할 수 있습니다.
우리나라는 전 세계 다른 국가들과 비교해보았을 때 이미 도시화가 상당히 많이 진행되어 있습니다. 한국 경제의 도시화율은 2015년 기준 82.5%에 이르렀습니다. 농촌의 노인 인구가 계속 줄어들 테니 결국은 90%까지 올라갈 것으로 전망됩니다. 특히 양질의 일자리가 집중되어 있는 도시를 중심으로 인구가 집중될 가능성이 매우 높습니다.
그래서 맥킨지는 기업들에게 시장의 기회를 포착하기 원한다면 도시에 인구가 집중되어 있는 국가에 주목하라고 제안하고 있습니다. 위의 문단 중 밑줄을 그은 문장을 살펴보면 “미국, 대한민국, 영국이 2007년부터 2025년 사이 세계 경제성장에 원동력이 될 핵심 10개 국가에 포함될 것이다”라고 이야기하고 있습니다. 도시에 인구의 대부분이 밀집한 우리나라가 경제성장에 있어 유리한 고지에 위치하고 있다는 것을 알려주는 것입니다.
맥킨지에서 예측한 바에 따르면 우리나라는 인구 집중으로 인한 도시화로 도시의 경제가 빠르게 성장할 것으로 예측되는 국가들 중 여섯 번째를 차지해 높은 잠재성이 기대되고 있습니다.
다음 순서로 전 세계 도시 중 가장 뜨거운 도시 탑 25를 살펴보도록 하겠습니다.
2025년 전 세계의 도시 중 화성의 1인당 총생산이 세계 7위에 등극할 것으로 예상되었습니다. 아산도 그 뒤를 이었습니다. 서울도 연간 20,000불 (현 환율 기준 약 2,300만 원) 이상 인 가구가 전 세계 도시 중 열세 번째로 많은 도시가 될 것으로 예측되었습니다.
지금은 옆의 안산과 비교했을 때도 아무것도 없는 황무지 투성이인 화성이 세계적으로 가장 생산성이 높은 도시들과 어깨를 나란히 하게 되는 것입니다.
도시가 형성되어있는 안산에 비해 화성은 아직 개발이 되어있지 않은 곳이 많습니다.제가 바로 전에 쓴 글에서도 소개드렸던 것처럼 화성에는 미래 자동차 산업 연구의 전진기지와 자동차, 반도체의 생산기지가 집중될 예정입니다. 양질의 일자리와 교통 여건이 잘 갖추어질 것으로 예상되기에 많은 사람들이 화성으로 몰려올 것으로 예상됩니다.
특히 화성에 생기게 되는 일자리는 단순한 생산이 이루어지는 2차 산업기반의 생산 직무와 같은 일자리가 아닙니다. 미래 자동차 산업을 연구하거나 4차 산업 혁명에 필수적인 역할을 하는 반도체를 생산하게 되는 고급 인력을 필요로 하는 양질의 일자리가 집중되게 됩니다. 화성에는 교육 수준이 높은 인력이 유입될 가능성이 높습니다.
맥킨지의 데이터베이스를 통해 바라본 10년 뒤 도시별 인구와 경제
맥킨지가 제공한 화성의 2010년과 2025년 사이 변화를 살펴보겠습니다.
2010년에도 1인당 총생산은 70,000 달러로 다른 지역보다 높은 수준임을 알 수 있습니다. 이는 화성에 있는 삼성전자 반도체, 기아자동차 공장 근로자들의 소득이 큰 영향을 미친 것으로 볼 수 있습니다.
2025년 화성의 1인당 총생산은 급격하게 늘어난 112,000달러로 인구 유입도 함께 증가하는 것을 볼 수 있습니다. 특히 앞서 보았던 것처럼 화성은 2025년 전 세계 도시 중 7번째로 1인당 총생산이 높은 도시가 될 것으로 예측되었습니다. 미래 자동차 산업의 연구와 반도체, 자동차 생산이 더욱 집중되어 세계 어느 도시와 견주어도 높은 소득 수준을 가진 도시로 탈바꿈하는 것입니다.
2025년이 되면 화성은 서울, 울산, 도쿄 보다도 1인당 총생산이 높은 도시가 될 것으로 전망됩니다.
국민소득은 1인당 국민총소득(GNI)을 의미합니다. 그러나 1인당 총생산 (Per capita GDP)이 사용되는 경우도 있습니다.
GDP는 한나라 안에서 각 경제주체가 생산활동에 참여해 창출한 부가가치 또는 최종 생산물의 시장 가격을 합한 것이고 GNI는 한나라의 국민이 생산활동에 참여하고 대가로 받은 소득의 합계를 의미합니다.
두 지표의 개념은 다르지만 수치상으로는 큰 차이는 나지 않기에 지역별로 1인당 총생산 금액의 변화를 살펴보는 것을 통해 그 지역의 소득 수준의 변화를 알 수 있는 것이죠.
우리나라의 수도 서울로 넘어오겠습니다.
2010년의 1인당 총생산은 34,000 달러를 기록했습니다. 2025년에 서울의 1인당 총생산은 55,000달러로 완만한 성장이 이루어질 것으로 보입니다.
인구는 오히려 감소할 것으로 예상됩니다. 화성, 아산, 울산 같은 산업 핵심지역으로 인구가 분산되는 것이 영향을 미칠 것으로 보입니다.
자동차, 조선, 화학 산업이 집중되어 있는 울산입니다.
2010년의 1인당 총생산은 65,000 달러를 기록했습니다. 역시 핵심 산업이 집중되어 있는 도시라 뛰어난 수치를 보여 줍니다. 2025년 이 곳의 1인당 총생산은 104,000달러로 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다. 이 것은 세계 도시 중 17위에 해당하는 수치입니다.
인구 변화는 그리 크지 않습니다. 이미 충분한 인구가 유입되어 생산활동을 이어가고 있는 점이 이유인 것으로 보입니다. 인구가 늘어나기보다 산업의 체질이 지속적으로 개선되어 생산성이 많이 향상될 것으로 예상됩니다.
이웃나라 일본의 수도 도쿄입니다.
2010년 1인당 총생산은 41,000 달러를 기록했습니다. 2025년 도쿄의 1인당 총생산은 49,000달러로 그게 변동이 없을 것으로 예상됩니다. 인구의 변화도 크지 않습니다. 15년간의 장기 변동이 어떻게 이루어질지 예측했음에도 큰 변동이 예상되지 않는다는 것은 향후 이 지역의 발전 가능성이 크지 않다는 것을 시사합니다.
동그라미로 표기한 우리나라의 1인 총생산을 도시별로 표현한 그래프는 짙은 남색으로 표기되어 앞으로 생산성이 크게 개선될 것으로 예측되었지만 일본의 경우 전반적인 그래프의 색이 옅게 표기되어 있어 향후 발전이 급격 히진행 되지는 못할 것으로 예측되었습니다.
위의 자료를 바탕으로 도시 별 2025년 1인당 총생산을 나열해보면 다음과 같습니다.
화성: 112,000 달러_세계 7위
서울: 55,000 달러
울산: 104,000 달러_세계 17위
도쿄: 49,000 달러
화성의 미래 모습은 울산과 닮은 부분이 분명히 있습니다. 울산도 1970년대부터 우리나라 수출의 중추적인 역할을 담당하는 조선, 자동차, 화학 공장들이 국가 주도의 대대적인 산업 육성 정책과 맞물려 들어서기 시작하면서 많은 수의 인구가 유입되었습니다. 처음 공장이 문을 열었을 당시에는 산업의 수준이 세계적인 수준에 비해 높지 않은 상태에서 출발했습니다. 그러나 눈부시게 산업의 수준이 빠르게 발전되면서 울산은 우리나라 최고 소득 수준을 자랑하는 도시로 발전하게 되었습니다.
비록 화성에서 활발하게 연구가 진행될 우리나라의 미래 자동차 기술은 아직까지 세계적인 수준에서 조금 뒤 떨어져 있는 것이 사실입니다. 그러나 우리나라의 앞 전 세대들이 피땀 흘려 눈부신 기적을 일구어 온 것처럼 비약적인 발전을 위해 노력하다 보면 화성은 맥킨지가 예상 한 대로 세계에서 손꼽히는 높은 소득 수준을 자랑하는 부자 도시로 커 나갈 것임을 믿습니다.
화성은 예전의 울산에서 그러했듯이 정부가 정책적으로 지원을 아끼지 않고 있습니다. 기업이 앞으로의 펼쳐질 미래를 위해 적극적으로 투자하는 지역입니다. 화성의 미래 모습이 기대되는 지금입니다.
당신의 부동산 투자에 새로운 시선을, 그리고 성공을 응원합니다.
이준용 | 유니프랩코리아 대표원장
june@theuniprepgroup.org,
010-8953-7413
Columbia University, 유니프랩 1호 합격 학생
University of Illinois at Urbana-Champaign, M.B.A.
Genis Inc. / 창업자 및 공동대표
PamiU Inc. / 부사장
Fenox Venture Capital Korea / 투자심사역
China Hebei Korea Inc. / 트레이드 매니저
뉴욕 맨해튼에서 직장생활을 병행하며 대학 생활을 하던 십여 년 전, 글로벌 교육 컨설팅 그룹 유니프랩 창업자인 Elly, Frank 부부를 만나 후원을 받은 결과 아이비리그 컬럼비아 대학교에 합격한 첫 번째 학생이 되었다. 아시아 최초로 위 풍선 (Intragastric Balloon) 시장을 상용화하는데 성공해 국내 정상급 제약회사인 종근당와 8년 넘게 협업해 국내 시장 확산에 힘쓰고 있으며500개 이상의 병원 및 사업체에 대한 경영 컨설팅을 해오고 있다. 미국에서 꿈을 키우고 있는 후배들의 성공을 위해서도 꾸준히 힘써왔다. 유니프랩 그룹 초창기부터 미국 유학을 꿈꾸거나 자신의 미래에 갈피를 못 잡는 학생들을 도운 결과 미국 명문대 합격과 글로벌 기업 인턴십 기회를 만들었다. 최근 교육 컨설팅에서 가장 큰 보람을 느끼고 있어 브런치를 통해 후배 양성 과정의 좌충우돌 이야기를 짬이 날 때 마다 공유하고 있다.
