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May 18. 2023
나도 스타벅스 건물주가 되고 싶다
1. 도심지 상가
임차 시 대로변이거나, 유동인구가 절대적이지는 않음
평균 임대차 계약기간은 10년, 매장 면적은 330㎡ (약 100평)
임대보증금은 2~3억 원 수준, 건물주에겐 고정 임대료가 유리하나
매출만 된다면 변동 임대료(수수료)도 적극 검토해 볼만 함
배후의 소비수요가 튼튼하고 안정적인 매출과 이익이 가능해야 함
2. 수도권 외곽 또는 지방권 상가
드라이브스루(Drive Through, DT) 임차가 활발함
폐업한 주유소, 공장, 모델하우스 부지, 개인주택, 나대지도 임차가 가능함
평균 임대차 계약기간은 10~15년, 매장 면적은 430㎡ (약 130평)
임대보증금은 도심지 상가와 마찬가지로 대략 2~3억 원 수준
고객이 찾아올 수 있는 위치에서 매장의 최소비용만 유지할 수 있다면 검토가 가능함
"커피 이상의 특별한 경험을 소개합니다.”
스타벅스 홈페이지 中
스타벅스(Starbucks)는 커피를 팔지만 실제로는 경험(Experience)을 판다고 한다.
가벼운 사치를 즐기는 대가에 더해 경험이라는 새로운 부가 가치가 등장한 것이다.
스타벅스는 최고급 커피와 함께 편안한 휴식을 공간, 사회적 교류를 위한 분위기, 제3의 장소를 제공한다.
즉 스타벅스는 단순히 커피를 파는 기업이 아닌 고객이 시간을 투자하여 매장을 찾도록 끊임없는 혁신을 추구하고 있다.
스타벅스는 1971년 시애틀의 파이크 플레이스 어시장에서 3인의 동업자 Gordon Bowker, Gerald Baldwin, Zev Siegel이 커피 원두 로스팅을 하는 작은 상점에서 출발했으며, 현재는 전 세계 81개국 3만 6700여 개 매장을 운영 중이다.
국내에는 스타벅스 커피 인터내셔널과 ㈜신세계가 라이선스 계약을 체결하고 1999년 이대 1호점 오픈을 시작으로 2023년 5월 기준 1780여 개 매장을 운영 중이다.
SCK(스타벅스커피코리아)는 2022년 매출액 2조 5939억 원, 영업이익 1224억 원을 기록했다.
매출액은 전년대비 8.7% 성장하였으며, 역대 최대 매출을 달성했다.
최근 금리 인상여파로 상업용 부동산 시장이 크게 위축되고 있으나 스타벅스가 중심이 되는 상권을 뜻하는 '스세권'에 대한 상가 투자로서의 관심은 여전히 높다.
평균 10년 이상의 장기 임대차 계약기간은 물론 경기에 민감하게 반응하는 업종들에 비해 비교적 안정적인 임대수익을 보장한다는 장점때문에 스타벅스에 임대를 희망하는 건물주들이 아직도 줄을 서고 있다.
우리는 도심 한 복판에서 스타벅스가 있는 건물 옆에 또 다른 스타벅스가 들어온다던가, 길 하나를 사이에 두고 건너편에 스타벅스가 출점하는 경우를 자주 접한다.
같은 기업의 브랜드가 저렇게 한집 건너 하나씩 다닥다닥 붙어 있으면 과연 장사가 잘 될까.
서로 매출을 갉아먹는 것은 아닌가 하는 의구심이 들 수것이다.
그런데 결론은 그래도 장사가 잘 된다는 것이다.
고객은 커피를 사려고 길을 건너지 않기 때문에 스타벅스는 건물마다 들어가 있는 각각의 스타벅스 매장을 독립적인 상권으로 구분해 왔기 때문이다.
도심지 : 서울시 강남구 스타벅스 매장 현황, 강남구에만 88개의 매장이 몰려 있다 (ⓒ스타벅스)그렇다면 앞으로 스타벅스 건물주가 되고 싶다면 어떤 상가를 눈여겨봐야 할까?
당장은 스타벅스가 입점하기 좋아하는 모양과 면적을 보유한 상가를 매입하거나 건축하면 좋겠으나 위치 잡는 것부터 만만치 않다고 느낄 것이다.
현재는 예전과 같이 이름만 들어봐도 유명한 상권에, 유동인구가 가장 많고, 그 일대에서 가장 비싼 건물이어야만 스타벅스가 출점하는 것은 아니다.
과거의 유동인구는 상권조사의 가장 기본적인 확인사항 중 하나였다.
스타벅스뿐 만 아니라 모든 F&B 업종이 여전히 유동인구를 중요하게 생각한다.
그러나 스타벅스는 단순히 대로변을 지나다니는 유동인구만을 중요하게 보지 않고, 고객이 찾아올 수 있는 입지에서 매장의 유지비용(손익)만 맞으면 출점을 검토한다고 생각해 볼 수 있다.
대로변 안쪽 이면도로 : 스타벅스 포스코점, 대로변이 아닌 일방통행 도로여도 출점이 가능하다 [ⓒ카카오맵]상권의 중심에 있고, 가시성과 접근성이 뛰어난 입지에 위치한다고 해서 무조건 스타벅스가 출점하는 것은 아니기 때문이다.
즉 임차인인 회사는 이익을 내지 못하고, 건물주만 좋은 일 시키는 짓은 하지 않는다는 뜻이다.
그래서 굳이 대로변의 비싼 대형 빌딩이 아니어도, 상권에서 가장 좋은 입지의 상가가 아니더라도, 예비 임차인 스타벅스와 건물주의 뜻만 맞는다면 얼마든지 출점 검토가 가능하다.
건물주의 투자대비 요구 수익률과 임차인 스타벅스의 예상매출 대비 유지비용에 대해 어느 정도는 의견이 맞아야 상호간에 협의를 시작할 수가 있다.
스타벅스의 도심지 상가건물 기준 평균 임대차 계약기간은 10년 정도이고, 매장 면적은 330㎡ (약 100평), 임대보증금은 2~3억 원 수준으로 형성되어 있다.
물론 도심지의 배후에 있는 소비수요가 튼튼하고 인테리어 투자비용과 임대료와 관리비 등 고정비용을 감안하여 안정적인 매출과 이익이 예상되어야 하는 전제 조건이 있다.
드라이브스루 : 대구광역시 스타벅스DT 매장 현황 (ⓒ스타벅스)최근에는 도심지를 벗어난 외곽의 드라이브스루(Drive Through, DT) 출점이 활발하다.
지방의 폐업한 주유소, 공장, 모델하우스 부지, 개인주택, 건물조차 없었던 나대지도 출점 검토 대상이다.
평균 임대차 계약기간은 10~15년 정도이고, 매장 면적은 430㎡ (약 130평), 임대보증금은 도심지 상가와 마찬가지로 대략 2~3억 원선으로 알려져 있다.
스타벅스도 ‘투고(To go)’ 형태의 테이크아웃(Take-out) 매장이 있다.
스타벅스 강남역신분당역사점은 50㎡ (약 15평) 남짓한 규모로 매장 내 테이블과 의자가 없다. 강남역 신분당선과 2호선 사이의 연결통로에서 운영 중이다.
드라이브스루 : 스타벅스 신월동DT점 (ⓒ스타벅스)
스타벅스 강남역신분당역사점, 약 15평 남짓한 규모로 매장 내 테이블과 의자가 없이 투고(To go), 테이크아웃(Take-out)형태로 운영 중이다. (ⓒ스타벅스)https://brunch.co.kr/@cos-doc/106
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