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May 22. 2023
스타벅스 건물주가 되면 월세는 얼마나 받을까?
스타벅스 건물주가 매월 받는 임대료는 얼마나 될까?
스타벅스 임대차 계약은 어떻게 이루어질까?
스타벅스 매출이 높은 것은 모두가 아는 사실이다.
(2022년 매출액 2조 5939억 원, 영업이익 1224억 원)
스타벅스는 직영점으로만 운영한다.
즉 개인이 가맹점이나 체인점으로 운영할 수 없다는 얘기다.
그래서 전국의 모든 스타벅스 매장은 본사의 관리 감독 하에 운영되고 있다.
그렇다면 스타벅스와 임대차계약은 어떻게 이루어지고, 건물주가 매월 받는 임대료는 얼마나 될까?
①고정 임대료 ②변동 임대료, 이 중에서 건물주에게 유리한 임대차 계약조건은 무엇일까?
스타벅스의 임대차방식 (ⓒ스타벅스 홈페이지)스타벅스의 임대차 계약조건은 고정 임대료 방식과 변동 임대료(수수료) 방식이 있다.
고정 임대료 방식은 매월 고정적인 금액의 임대료를 받기 때문에 건물주가 임대료에 대해 신경 쓸 것이 없다.
변동 임대료는 매장의 매출에 비례하여 임대료를 지급받는 방식이다.
여기서의 매출은 총매출에서 부가가치세를 뺀 순매출을 말하며, 매출이 오르면 임대료를 더 받고, 매출이 떨어지면 임대료를 적게 받는 구조이다.
따라서 변동 임대료 방식은 매월 임대료가 바뀌어서 조금은 불편할 수 있다.
변동 임대료 방식은 경기가 나빠지거나 주변 경쟁점의 영향으로 매출이 하락하게 되면 임대료가 낮아질 수 있으므로 건물주는 위험성을 감수해야 한다는 단점이 있다.
2023년 5월 기준 국내 1780여개의 매장 중 고정 임대료 방식과 변동 임대료 방식으로 구분되어 계약된 매장 수의 비율은 5대 5 수준으로 알려져 있다.
건물주 입장에서 스타벅스와의 임대차 계약조건을 유리하게 협상하고자 한다면 고정 임대료 방식을 택하는 게 좋다.
주변 매장의 임대시세 이상으로 고정 임대료를 받으면 좋겠지만, 스타벅스는 건물주에게 임대료를 낮추거나 변동 임대료 방식으로 유도하려 할 것이다.
그래서 건물주는 스타벅스와 임대차 계약조건을 협상하기에 앞서 주변의 비슷한 업종(커피전문점 또는 베이커리 카페 등 휴게음식점)의 매출과 계약조건을 조사해 두면 유리하게 협상할 수 있는 기회가 생긴다.
건물주와 스타벅스는 파트너 관계다. 모두가 만족할 수 있는 임대차 계약조건을 고민하고 연구해야 한다.
스타벅스의 입점 제안 양식 (ⓒ스타벅스 홈페이지)스타벅스는 주변 경쟁점의 매출이나 영향관계를 토대로 예상매출과 임대차 계약조건을 스타벅스가 유리하게끔 정하고, 그 조건에서 계약을 하자며 건물주를 설득시키려 할 것이다.
사실 스타벅스 뿐 만 아니라 모든 프랜차이즈 업종이 매출대비 적정 임대료를 15~20% 정도로 나오게끔 건물주와 협상을 시도한다.
임대료가 매장 전체 비용의 20%를 넘으면 함께 지출되는 관리비, 인건비, 재료원가비, 마케팅비, 소모품비, 수도광열비, 인테리어 감가상각비 등을 감안하여 적자 매장으로 돌아서기 때문이다.
특히 직영점 매장은 인건비 비중이 일반 가맹점에 비해 월등히 높다.
상권 내 비슷한 업종의 매출과 임대차 계약조건을 확인할 때에는 스타벅스와 마찬가지로 본사에서 직영점으로 운영하는 폴바셋과 커피빈의 조건이 스타벅스와 가장 근접하다.
해당 브랜드가 없으면 파리바게뜨나 뚜레쥬르, 이디야커피, 메가커피 등 가맹점으로 운영되는 매장도 역시 도움이 된다.
이들의 매출과 조건을 건물주가 정확히 파악하고 있다면 스타벅스와의 조건 협상에서 매우 유리하게 진행시킬 수 있다.
만약 스타벅스가 상가건물의 계약 형태를 고정 임대료 방식으로 접근한다면, 예상매출을 낮게 잡고 건물주를 설득하려 할 것이다.
건물주의 상가건물에 입점은 하고 싶지만 임대료와 기타 고정비용을 빼고 이익이 얼마 남지 않는다며 임대료를 깎으려 할 것이 때문이다.
건물주는 매월 상환해야 하는 대출이자와 보유세 등을 제하고 임대수익이 남는 구조라면 바로 계약서에 서명과 날인을 하면 된다.
하지만 곧바로 계약을 추진하기에는 무리가 되거나 애매한 임대조건을 제시하는 경우가 대부분일 것이다.
스타벅스는 인테리어 등 투자비의 감가상각을 고려하여 5년에서 10년 사이의 장기계약을 조건으로 내세울 것이다.
건물주는 이 조건을 이용하여 멀리 내다보고 임대차계약의 개시일로부터 매 2년 또는 매 3년 차부터는 임대료를 적절하게 합의하여 올리기로 합의하고 이를 계약서에 명시하면 조금은 더 유리하게 계약조건을 가져올 수 있다.
스타벅스의 예상 매출과 건물주의 예상 임대수익률을 꼼꼼하게 체크하고 계약서에 서명하라.
폴바셋의 임대방식 역시 스타벅스와 유사하다. (ⓒ폴바셋홈페이지)반면 스타벅스에서 유동인구나 배후수요 등을 조사한 결과 예상매출이 높게 나올 것으로 예상된다면 변동 임대료(수수료) 방식을 제안할 것이다.
이때 건물주는 스타벅스의 예상매출만 듣고 절대 현혹되서는 안 된다.
예상매출은 말 그대로 실제가 아니라 앞으로 예상되는 매출일 뿐이므로 스타벅스의 매출이 안 나와 변동 임대료 역시 낮아지는 경우의 수를 대비해야 한다.
그래서 변동 임대료 방식을 택하되, 최소한의 임대료를 매월 보장받을 수 있는 미니멈 개런티(최소보장 임대료) 조건을 협상 카드로 써야 한다.
예를 들어 스타벅스와 순매출의 15%를 변동 임대료로 받기로 하고 계약했다고 가정해 보자.
스타벅스가 영업한 월 순매출액이 1억 원(총매출에서 부가세를 제외한 매출)이라면, 1억 원 x 15% = 1,500만 원을 임대료로 받으면 된다.
건물주는 1,500만 원의 임대료에서 대출이자와 보유세 등을 공제하고 난 후의 임대수익률이 본인이 예상한 수준으로 나와 만족한다면 문제될 게 없다.
하지만 예상한 매출에 훨씬 못 미치는 5,000만 원의 순매출이 달성되어, 임대료가 750만 원이 되는 상황이 되면 얘기가 달라진다.
건물주가 계산한 매월 순수익은 저 멀리 날아가고, 계약이 종료될 때까지 오히려 대출이자 등 유지비용을 메꾸기 위해 엄청난 고통을 감내해야 하는 상황이 올 수도 있기 때문이다.
반면 스타벅스는 실제 매출이 기대에 못 미치는 결과가 되더라도 임대료 15%는 매장 운영에 있어 매우 안정적인 범위에 속한다.
스타벅스의 매출을 건물주가 예상한 것이 아니고, 임차인인 스타벅스가 한 것인데 매출이 크게 빗나가 변동 임대료가 적게 들어 오면 피해를 보는 것은 건물주다.
따라서 건물주는 변동 임대료를 책정하더라도, 실제 매출이 낮을 수 있기 때문에 임대수익 중 최소한의 마지노선 정도는 확보할 수 있는 미니멈 개런티(최소보장 임대료)로 합의해 놓아야 안심할 수 있는 것이다.
330㎡ (약 100평) 면적을 기준으로
고정 임대료 방식의 월 임대료는 약 1,100만 원 (VAT별도)
변동 임대료 방식의 월 임대료(수수료)는 순매출의 약 15%로서 매월 평균 약 1,500만 원 (VAT별도)
2022년 기준 스타벅스는 고정 임대료로 2213억 원, 변동 임대료(수수료)로 2807억 원을 지급했다.
고정 임대료 방식과 변동 임대료 방식으로 계약한 비율은 대략 4 대 6 정도로 추측된다.
또한 매출이 높은 매장일수록 변동 임대료 방식으로 계약한 경우가 많은 것으로 분석된다.
고정 임대료 방식은 330㎡ (약 100평)면적을 기준으로 임대 보증금은 2~3억 원, 월 임대료는 약 1100만 원 (VAT별도) 정도로 알려져 있다.
업계는 서울 매장의 고정 임대료가 평균 1200만 원으로 가장 높고, 경기권은 약 1050만 원, 지방권은 600~800만 원 수준으로 예상한다.
변동 임대료 방식도 330㎡ (약 100평) 면적 기준 임대 보증금은 2~3억 원, 월 변동 임대료(수수료)는 순매출의 평균 15% 수준(10~17%)으로서 매월 평균 1500만 원 (VAT별도) 정도의 임대료를 받고 있는 것으로 알려져 있다.
스타벅스 건물주를 꿈꾸는 투자자의 입장에서 임대차 계약방식과 임대료 수준을 미리 파악하여 준비한다면 건축행위(신축) 시 또는 투자(매수 후 임차인 변경) 시 손익분석에 도움이 될 수 있다고 생각되어 본 글을 작성하였다.
