건물주가 되려면 계산기부터 두들겨 봐라

우리는 투자금에서 대출금액과 이자를 제외하면 임대수익률이 대충 몇 % 나온다고 알고 있다
하지만 대충 계산한 임대수익률은 상가 투자자를 혼란에 빠트릴 수 있기 때문에
정확하게 계산하는 법을 알고 있어야 한다

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서울에 사는 50대 직장인 A 씨는 은퇴를 앞두고 상가 투자처를 알아보고 있다. 하지만 최근 금리가 많이 올라 앞으로 임대수익률이 제대로 나오지 않을까 봐 망설이던 중, 우연히 분양상가 직원의 말을 듣고 귀가 솔깃해졌다. 은행 대출을 끼고 임대보증금을 받아서 실제로 2억 5천만 원만 투자하면 매달 134만 원의 임대 수익을 올릴 수 있다는 것이다. 매달 은행 금리보다 두 배 이상 높은 6.4%의 임대 수익이 생긴다니 이번 기회를 놓치면 안 되겠다는 확신이 들었다. (2억 5천만 원 은행 예금 2.5% 적용 시 매월 52만 원의 이자수익 발생)

상가 투자는 수익률이 가장 중요하다. 상가에 투자하면 매월 얼마의 임대료를 받을 수 있다는 식의 단순한 투자 접근 방식은 위험하다. 상가 투자는 철저한 임대 수익률 계산을 통해 꼼꼼하게 비교해야 한다. 특히 상가는 지역별, 상권별로 양극화 현상이 심화되어 있기 때문에 반드시 옥석을 가려 투자할 줄 알아야 하는 능력을 키워야 한다. 최근 상가는 임대수익률이 6% 이상이면 양호하다고 평가한다. 하지만 완전하게 현금으로만 상가를 투자하는 상황이 아니라면 임대수익률 계산법을 좀 더 정확하게 접근할 필요가 있다.  

2022년 연간 시도별 투자수익률 및 권리금 현황 (ⓒ한국부동산원)

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예를 들어 매입금액이 5억 원이고, 임대차계약이 보증금 5천만 원에 월세 200만 원이 가능한 상가를 은행에서 2억 원을 연리 4%로 대출받는다면 임대수익률은 어떻게 될까?

매입금액 : 500,000,000

대출금액 : 200,000,000

대출이율 : 4%

대출이자 : 666,667 (대출금 * 대출이율 / 12)

임대보증금 : 50,000,000

임대료 : 2,000,000

일반적인 임대수익률은 다음과 같이 계산한다.

= {(임대료 - 대출이자) X 12개월} / 실 투자금 (매입금액 - 임대보증금 - 대출금액)

= {(2,000,000 - 666,667) X 12개월)} / (500,000,000 - 50,000,000- 200,000,000)

= 16,000,000 / 250,000,000

= 6.4%

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그러나 상가 매입 시 투자한 부대비용을 감안하여 계산해야 좀 더 정확한 임대수익률이 나온다.

매입금액 : 500,000,000

대출금액 : 200,000,000

대출이율 : 4%

대출이자 : 666,667 (대출금 * 대출이율 / 12)

임대보증금 : 50,000,000

임대료 : 2,000,000

*매매 중개보수 : 4,950,000 (최고 요율 0.9%)

*임대차 중개보수 : 2,475,000 (최고 요율 0.9%)

*취득세 : 23,000,000 (취득가액의 4.6%)

*건물분 채권매입액 : 10,000,000 (서울/광역시 시가표준액 * 0.02)

*채권할인료 : 1,231,082 (채권매입금액 × 12.31082)

*등기비용 : 185,000 (인지세 등 제증명)

*법무사 수수료 : 730,400 (374,000 + 3억 원 초과금액의 0.08% 및 대행수수료, 교통비 추가)

따라서 세부적인 임대수익률은 다음과 같이 계산한다.

= {(임대료 - 대출이자) X 12개월} / 실 투자금 {(매입금액 - 임대보증금 - 대출금액) + 부대비용}

= {(2,000,000 - 666,667) X 12개월)} / {(500,000,000 - 50,000,000 - 200,000,000) + 42,571,482}

= 16,000,000 / 292,571,482

= 5.5%

※ 운영비용, 재산세, 종합부동산세, 지역자원시설세, 부가가치세, 간주임대료는 제외하였으며, 이를 포함 시 임대수익률은 더 낮아진다.   

상가 투자는 수익률이 가장 중요하다. 위에서 부대비용을 감안하지 않은 임대수익률과 비용으로 인식한 임대수익률 간의 차이가 무려 1%나 된다는 사실을 확인하였다.