국가의 무관심 속 활개치는 ‘조합형 민간임대 아파트’,
이대로 괜찮은가 ?
1.서두 – ‘유사조합형’ 민간임대 아파트 분양사기의 심각성
최근 몇 년간 집값 급등과 전세 대란 속에서, 많은 서민과 무주택 실수요자들이 10년 살아보고, 10년전 가격 그대로 확정분양가로 분양받는 다는 것을 캐치프라이로 내세운 ‘민간임대 아파트’ 현수막 광고가 전국 곳곳에 걸려 있습니다.
초기 계약금이 보통 3,000만원으로 낮고, 어떤 경우는 500만원, 100만원만 내면 된다고 하며, 청약통장이 없어도 가입할 수 있고, 전매도 가능하다는 는 점에서 접근성이 높아 보였기 때문입니다.
하지만 최근 전국 곳곳에서 문제가 터져 나오고 있습니다.
민간임대아파트는 표면적으로는 대형 건설사가 분양하는 아파트 분양으로 보이지만 실체는 전혀 그렇지 않습니다.
법적으로는 사업 주체가 불분명하고, 자금 흐름도 투명하지 않으며, 문제가 발생했을 경우 누구도 책임지지 않는 구조입니다.
가입자들은 경찰서나 법원에 찾아가려 해도 변호사 수임료와 계란으로 바위치기라는 심정에 피같은 돈을 뜯기고 있습니다.
“법적 자격 없는 단체를 내세운 민간임대 사업 구조가 왜 위험한지”,
그리고 이러한 구조가 법적으로 무효가 될 수 있는 이유를 살펴보겠습니다.
2. 왜! 주택수에 산입안되고, 전매도 가능하며, 양도소득세도 없는가?
“이건 주택 수에 안 들어가요.”
“양도세도 안 나와요.”
“청약에도 영향 없고, 나중에 팔 수도 있어요.”
“살다가 P받고 파시면 되요.”
이런 설명, 어디서 많이 들어보셨죠?
맞습니다. 바로 민간임대아파트를 광고하는 사람들의 대표 멘트입니다.
이 말들만 보면 마치 리스크 없는 ‘꿀 매물’처럼 느껴질 수 있지만,
법률과 제도를 조금만 들여다보면, 그 이면에 감춰진 중요한 조건과 허점들을 발견할 수 있습니다.
가. 왜 주택 수에 산입되지 않는가?
내가 집을 분양 받는 것인데도 주택수에 산입되지 않는다는 마법이 부려진 것이 아닙니다. 민간임대아파트에 가입하는 것은, 일반적인 ‘분양’ 계약이 아니라, 일종의 ‘장기 임대차계약 또는 회원가입계약이기 때문입니다.
즉, ‘소유권 이전’이라는 것 자체가 없고, 그런 계약도 아니게 때문에 당연히 주택수에 산입되지 않는 것입니다.
나. 왜 전매가 가능하다고 광고하는가?
많은 민간임대 광고에서는 "중도 전매가 자유롭다"고 말합니다. 이는 분양이 아닌 ‘회원가입’ 또는 ‘임차권 양도’ 형식을 취하기 때문입니다.
내가 어떤 단체에 계약금(분담금)을 내고 가입했는데, 그 회원으로서의 지위는 얼마든지 넘길 수 있는 것입니다. 단, 이는 폭탄돌리기이지 애초에 P(프리미엄) 같은건 붙을 가능성은 제로입니다.
다. 양도소득세가 없다고?
소유권 자체가 아니기 때문에 양도소득세가 붙을 이유가 없습니다.
3. 사람들은 왜 속을까??
민간임대아파트 관련 피해사례를 보면 많은 사람들이 이렇게 말합니다.
“아무리 봐도 분양 같았어요.”
“공식 아파트 브랜드 같았고, 상담사도 전문적으로 설명했는데요?”
“계약서도 다 썼고, 보장증서까지 줬는데요.”
맞습니다. 이건 단순히 투자자가 무지해서 당한 일이 아닙니다.
이 구조는 원래부터 ‘신뢰’를 유도하도록 정교하게 설계되어 있기 때문입니다.
가. 겉으로 보면 ‘분양 아파트’처럼 보이도록 포장됨
“○○시티”, “○○레지던스”, “○○스테이” 같은 이름은
실제 존재하는 아파트 단지처럼 보이도록 만든 상호 또는 브랜드명입니다.
광고 사진은 전문 디자이너가 만든 모델하우스급 조감도와 홍보 영상.
상담사들은 부동산 용어에 익숙한 전문가처럼 말하며,
공인중개사 사무실에서 상담하거나 ‘공식 모델하우스’처럼 보이는 공간을 이용하기도 합니다.
나. 계약서도 있고, 보장증서까지 있으니 안심
“보장증서”를 주면서 계약금 환불 보장,
“전세보증보험처럼 생각하셔도 된다”고 설명하기도 합니다.
계약서에 ‘회원’이라는 말은 들어가지만,
전체적인 형식은 일반 분양계약서와 매우 흡사합니다.
즉, 소비자는 계약 형식만 보고 분양으로 착각하게 되는 것입니다.
다. 세제 혜택·청약 무관 등 ‘이익’만 강조
“주택 수에 안 들어가니까 세금도 안 나와요.”
“청약통장 없어도 되고, 나중에 전매도 가능해요.”
“8년만 기다리면 소유권 전환도 돼요.”
이런 설명은 절반의 진실만 말하는 설명입니다.
해당 혜택들은 ‘정식 등록사업자’가 운영하는 경우에만 가능한데,
이러한 광고에서는 그 중요한 전제를 생략합니다.
4. 00아파트 이름으로 회원모집하고, 시행은 시행사가 하는 방식은 명백히 주택법 위반!!!
주택법 제4조에 따르면, 일정규모 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 반드시 국토교통부장관에게 등록하여야 하며, 등록된 사업자만이 입주자 모집, 자금 조달, 계약 체결 등 주택건설과 관련된 일체의 시행행위를 수행할 수 있습니다.
<주택법>
제4조(주택건설사업 등의 등록) ① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 국가ㆍ지방자치단체
2. 한국토지주택공사
3. 지방공사
4. 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 제4조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인
5. 제11조에 따라 설립된 주택조합(제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다)
6. 근로자를 고용하는 자(제5조제3항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당하며, 이하 “고용자”라 한다)
② 제1항에 따라 등록하여야 할 사업자의 자본금과 기술인력 및 사무실면적에 관한 등록의 기준ㆍ절차ㆍ방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
이 조항은 주택건설사업의 공공성과 책임성을 확보하기 위해 마련된 강행규정으로, 단 한 사람이라도 예외 없이 적용되어야 합니다.
그럼에도 불구하고 최근 많은 민간임대아파트 사업에서는 ‘○○아파트’, ‘○○시티’ 등의 이름을 내세운 임의의 단체가 일반 소비자를 대상으로 회원을 모집하고 계약금을 받는 형태를 취하고 있어 일반 소비자들로 하여금 00아파트에 회원으로 가입한다는 착각을 일으키게 하며, 사업의 실질적인 시공과 시행은 뒤에 숨어 있는 등록된 주택건설사업자가 담당하고, 대부분 이름없는 소규모 시행사이고, 심지어 본 점 주소지를 사람이 살고 있는 아파트로 해 놓거나, 공유오피스에 주소지를 둔 경우도 있습니다.
이러한 구조는 일견 등록사업자가 시행하는 정상적 사업처럼 보일 수 있지만, 주택법상으로 보면 명백히 등록되지 않은 단체가 회원 및 자금 모집이라는 사업의 핵심을 주도한 것으로 보이며, 주택법 제4조 및 제102조 제1호에 따라 형사처벌 대상이 되어야 합니다.
입주자를 모집하고 자금을 모집하는 행위는 단순한 홍보나 안내를 넘어서는 본질적 시행행위인데 자금모닙은 A라는 단체가 하고, 시행은 B 법인이 한다는 이는 A와 B가 아파트시행사업을 공동으로 한다고 보아야 합니다.
주택법 제11조 제2항에 따르면, 등록사업자가 타인과 공동으로 주택건설사업을 시행하려면 그 상대방은 반드시 토지소유자이거나, 주택법상 요건을 모두 갖춘 정식 조합이어야 하고, 조합은 시장 또는 군수의 인가를 받은 주택조합, 또는 일정한 토지 확보 요건을 충족한 조합만이 공동시행의 주체가 될 수 있습니다.
하지만 현재 문제되고 있는 구조들은 이처럼 법적으로 인정되지 않은 비법인사단이나 협의체를 ‘조합’ 또는 ‘입주예정자모임’처럼 포장하여 일반 소비자들에게는 마치 정식 공동시행 주체인 것처럼 인식되게 하고 있습니다.
이처럼 법적으로 자격이 없는 단체가 등록사업자와 함께 주택건설사업을 추진하는 것은, 주택법 제4조와 제5조등 일정규모 주택건설 사업자는 등록하도록 함으로써 주택건설사업의 안정성을 도모하고 불측의 피해자 양산을 방지하고자 하는 주택법의 입법 취지에 정면으로 위배되고, 이와 같은 사업방식은 강행법규 위반으로서 해당 사업을 근거로 체결한 회원가입 계약의 효력은 무효가 될 수밖에 없습니다.
더 나아가 주택법 제102조에 따르면 등록 없이 주택건설사업을 시행하거나, 무자격 단체를 동원하여 주택건설사업을 시행하게 한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있습니다.
단지 모집 대행이라는 외양을 띠고 있다고 해도, 실질적으로 계약을 체결하고 자금을 수령하며 사업을 주도한 단체가 등록되지 않은 경우, 이는 명백히 불법 주택건설행위이며, 형사처벌 대상이 되어야 합니다.
결론적으로, 주택법에 따르면 주택건설사업자는 스스로의 명의로 사업을 직접 수행해야 하며, 그 책임 또한 본인이 져야 합니다. 그런데 등록사업자가 자신은 전면에 나서지 않고, 아무런 법적 자격도 없는 단체를 내세워 자금을 모으고 회원을 모집하게 한 구조는, 주택법이 규정한 등록제도와 공동사업제도의 취지를 철저히 무시한 탈법적 구조에 해당합니다.
이러한 사업구조는 표면적으로만 합법을 가장하고 있을 뿐, 실질적으로는 법망을 우회하려는 기망적 구조에 불과한 것으로서 이 구조를 통해 체결된 계약은 모두 강행법규 위반으로 인해 무효이며, 모집된 자금 또한 부당이득으로 반환 대상이 될 수 있습니다.
5. 더 이상은 안 됩니다 – 법원의 단호한 결단이 필요합니다
최근 제가 진행하고 있는 민간임대아파트와 관련된 민사소송에서 재판부는 이와 같은 탈법적 계약 구조에 대해 문제의 소지가 있음을 분명히 인식하고 있는 것으로 보였습니다. 그러나 변론과정에서 이러한 대규모로 이루어지는 계약을 무효로 판단할 경우 해당 사업이 무산되어 오히려 또 다른 피해자가 발생할 수 있다는 우려를 간접적으로 비추기도 했습니다.
물론 사업의 대규모성과 사회적 파장을 고려하는 재판부의 신중함은 충분히 이해할 수 있습니다. 하지만 강행법규를 위반한 계약에 대해 법원이 사정판결을 하는 것은, 민사법 원칙에 어긋날 뿐만 아니라 법적 안정성과 예측 가능성을 훼손하는 결과를 초래할 수 있습니다.
민사소송에서 강행법규에 위배된 계약은 당연히 무효이며, 그 계약이 몇 명과 체결되었는지, 그 구조에 누가 참여했는지는 본질적인 판단 기준이 될 수 없습니다.
더구나 해당 계약이 무효로 판단되는 것이 일부의 피해를 낳을 수 있다는 우려로 인해 그 위법성을 외면한다면, 결국 그 피해는 더 많은 국민에게 반복적으로 확산될 수밖에 없는 구조적 위험을 내포하게 됩니다.
이미 전국 곳곳에서는 이와 유사한 ‘조합형’ 민간임대아파트 구조가 빠르게 확산되고 있으며,
이는 주택법과 건설산업기본법이 규정한 등록제도, 책임주체 명확화, 소비자 보호 장치 등을 교묘히 우회한 방식으로 사실상 불법 유사수신·명의대여·기망행위가 반복되고 있는 상황입니다.
이제라도 법원이 이와 같은 구조에 대해 명확하게 무효임을 선언하고,주택법 위반의 소지가 있는 사업에 대해 형식이 아닌 실질을 기준으로 판단하는 결단을 내려야 할 시점입니다.
앞으로 더 많은 사업자들이 이를 사례로 삼아 유사한 탈법 구조를 반복하게 될 것이며, 결국 피해자는 서민과 무주택 실수요자, 즉 가장 보호받아야 할 국민이 될 것입니다.
법은 누구에게나 평등하게 적용되어야 하며,
강행법규는 법원의 양해를 구하는 대상이 아니라 반드시 지켜져야 할 기준입니다.
따라서 이번 사건을 통해 법원이 보여줄 수 있는 가장 큰 정의는,
눈앞의 현실적 이해관계를 넘어, 법의 원칙과 공공의 정의를 우선하는 단호한 결단입니다!!!
2025.12.15.
변호사 김태호
