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by 윤우영 Mar 24. 2024

마포 00 호텔 이야기 - 2

모든 설계는 하나로 통한다

[1편에서 이어집니다.]

기존 계획안이 폐기되었을 때 머리를 맞대고 고생한 그 시간보다 더 아쉬웠던 점이 있다. 땅 위에 살아 있는 모든 건물은 시간과 스토리가 그 속에 쌓여있고 건물의 평가항목과 별개로 단단하게 서있기 나름이다. 오래된 건물을 현재의 시점에서 보자면 사용자를 위한 동선 구성이 비효율적일 수도 있고 구조안전도 역시 충분하지 않을 수 있다. 하지만 그 모든 항목이 그 건물이 가지는 역사를 오롯이 평가할 수는 없는 일이다.

그 나름의 서사를 없애고 새로운 건물을 계획할 수밖에 없는 점이 못내 아쉬웠다.

아래의 사진은 철거하기 전 모습이다. 오랜 시간 비워진 채 무표정한 모습으로 가로변에 서 있었지만 저 건물 안에는 그동안 저 공간을 사용하고 갔을 사람들의 이야기가 여전히 있는 것이다. 맨 위의 옥탑에 마련되어 마지막까지 건물을 지키던 괘종시계가 있던 사무실도 그러하다.

새로운 계획안에 대한 건축주의 요구사항은 그리 특별해 보이진 않았다. 사업비에 맞는 객실의 수와 동남아(주로 중국 등) 관광객을 위한 조금 특별한 객실의 내부 구성 등이 가장 먼저 논의되었고 지역주민들도 사용할 수 있는 1층의 커피숖도 필요했다. 물론 기본 스케치 안이 나오기 전까지는 말이다.

철거 전 기존 건물의 모습

도심 한복판, 주어진 대지 안에서 승부가 필요하다

가장 일반적인 호텔의 기준층 평면도를 살펴보면 복도의 폭과 객실의 크기 등 모두 군더더기 없이 꽉 짜인 느낌을 받는다. 실제로 중규모 호텔을 실제로 사용해 보면 그 효율성을 고려해서 숙박객의 동선과 관리자의 동선이 가능하면 겹치지 않도록 배려하고 있음을 알 수 있다. 이러한 배치계획 중 가장 중요한 부분이 바로 중복도 평면이다.

하지만 자연환경이 좋은 바닷가나 혹은 조망권이 확보된 임야의 경우라면 다소 비효율적이긴 해도 편복도의 배치를 택하는 것이 좋다. 복도 하나를 통해 양쪽으로 객실이 배치되어 있는 경우에 비해 공사비가 더 들고 전용면적 대비 공용면적의 비율이 높아 한정된 용적률을 활용하는데 불리한 점이 있지만 그만큼의 효과도 있기 때문이다. 가장 좋은 조망을 위해서 한쪽 방향으로 객실을 배치하고 그 특별한 효과를 기대해야 한다.

하지만 이번 호텔이 들어설 자리는 도심지 한복판이다. 물론 한강을 바라보고 있긴 하지만 15미터 도로 건너편으로 재건축 아파트가 들어설 예정이고 그 너머로 한강이다. 심리적인 조망권은 확보할 수 있지만 실제로 한강을 조망하기에는 제약이 많다.

주변 및 가로축 현황도

위 사진자료는 사업지가 갖는 대지의 축을 나타내고 있다. 동서를 잇는 가로방향의 도로축이 그 하나이고 다른 하나의 축은 한강과 월드컵경기장을 중심으로 하는 관광축이다. 도로축은 지형에 따른 차량과 보행자 동선의 축이고 다른 하나의 관광축은 사업지가 포함된 망원동 일대를 형성하는 도심지의 쇼핑과 문화의 축인 것이다.

대지 분석도 (c) 윤우영 건축가

사업지를 포함해서 일대는 제2종일반주거지역이다. 전국의 2종일반주거지역과 다르게 서울은 그중에서도 일부지역의 2종일반주거지역을 7층이하로 규제하고 있다. 다양한 주거형태를 유도하고자 하는 법률이며 저층주거단지에 대한 수요도 반드시 있다는 판단에서이다. 하지만 얼마 전부터 이러한 저층 주거단지의 층수도 완화해 주고 있으며 가능한 민간의 주거단지 개발에 힘을 실어주고 있는 쪽으로 법률을 개정하고 있다.

그림의 동측, 서측뿐 아니라 북측까지도 주거단지이다. 주거의 형태 중에서도 4층이하의 다세대 밀집지역이다. 15미터 도로를 중심으로 길가에는 근린시설의 건물들이 일렬로 배치되어 있지만 5층에서 7층 정도로 그다지 높은 가로변은 아니다.

그렇다고 해도 근린상가 너머로 한강을 조망하기는 어려워 보인다. 진행 중인 재건축 아파트의 자료를 찾아보니 평균 15층 규모이다. 결국 대지에서 한강의 조망은 아파트 단지 사이사이로만 겨우 가능해 보인다.

휴양지의 객실 예약을 할 때면 리버뷰타입 혹은 시티뷰타입 같은 객실 별칭을 보곤 한다. 말 그대로 어느 한쪽 객실은 강을 바라볼 수 없고 갑갑한 도심지를 바라보고 있다는 말이다. 중복도의 평면형태이니 당연하다.

위 그림에서 처럼 이번 사업지는 조망권등 외부환경에 승부를 걸 수는 없다.

다시 말해 이번 호텔 프로젝트는 외부환경을 끌어들이거나 적극적으로 외부 조건을 활용해서는 그 해답에 접근하기 어려워 보인다. 주어진 대지 안에서 모든 요구조건을 해결해야 한다.

초기안 - 1층 및 기준층 평면 안 (c) 윤우영 건축가

우선 초기안의 기준층 평면도를 보자. 잘 짜 맞춰진 객실 도면이다. 2인실을 기본으로 구성하고 약 10% 이상 20% 미만으로 기본실을 변형한 다양한 객실을 구성하기로 했다. 가족실 및 2층 침대로 구성된 다인실을 계획했다. 모두의 예상대로 호텔의 2층에는 커뮤니티 시설을 배치하고 1층의 일부를 할애해서 외부인들도 사용가능한 카페를 배치했다. 직원들을 위한 편의시설(탈의실, 휴게실, 직원식당 등)은 지하로 배치하고 충분하지는 않지만 드라이에이리어를 통해 일부 채광과 환기를 해결하기로 했다.

여기서 중요한 점이 한 가지 있다.

서울시의 부설주차장 설치기준에 따르면 (자치단체마다 상이한 기준을 적용하기도 한다) 숙박시설은 시설면적 134M2 당 1대의 주차장을 확보하도록 규정하고 있다. 하지만 관광산업의 활성화를 목적으로 만든 관광호텔 특별법에 따르면 한시적으로 300M2 당 1대의 주차장을 확보하도록 그 규정을 완화해 주고 있다. 물론 이 경우를 적용받기 위해선 관광호텔 인허가를 위한 입지심의와 사업계획의 심의를 득해야 한다.

단순하지 않은 절차를 통해 심의를 득하고 주차장 등 각종 규제를 완화받을 수 있었다. 주차대수 등을 완화받았으니 지하주차장을 계획해서 주차장을 확보할 필요가 없어졌고 대지의 후면을 이용해서 자주식으로 주차장을 해결할 수 있었다. 하지만 결과적으로 이 완화사항이 사업의 발목을 잡는 조건이 될 줄은 미처 알아채지 못했다.

경계가 없는 커뮤니티 공간

다시 초기안으로 돌아가 보자. 크게 흠잡을 구석이 없는 계획안이다. 건축주의 요구사항은 대부분 계획안에 들어가 있다. 도심 상업지에 위치한 대부분의 호텔(모텔)과 같은 운영방식을 보면 숙박객의 프라이버시를 위해 시설의 모든 계획안이 집중되어 있다. 1층의 공용홀이 넓을 필요도 없고 더군다나 시설의 일부를 커뮤니티 공간으로 할애할 이유는 더더욱 없어 보인다. 건축주는 이와 같은 운영방식을 원하지 않았다. 중국이나 일본의 관광객들을 위한 다인실도 필요했고 관광을 마치고 돌아온 오후엔 그들의 또 다른 휴식을 위해서 좀 더 다양한 커뮤니티 공간을 필요로 했다. 아울러 꼭 숙박객이 아니어도 일부 시간엔 호텔시설을 이용할 수 있는 디자인을 원했다. 1층과 2층의 공간에 그 요구조건을 수용했다.

하지만 논의가 거듭되고 커뮤니티 공간의 활용에 대한 이미지 상상을 할수록 뭔가 아쉬움이 생겨났다.

중복도의 객실에서 2층의 커뮤니티 공간으로 내려오기 위해선 공간을 사용하는 목적이 분명해야 하니 그 활용도가 떨어질 수밖에 없다. 또한 어렵게 마련한 커뮤니티 공간도 문을 열고 들어가야만 하는 닫힌 공간일 수밖에 없다. 그 공간이 극장이 되든 식당이 되든 세미나룸이 되는 그 사용목적이 없으면 결국 죽은 공간이 될 수밖에는 없다는 점이다.

열린 공간이 필요했다. 누구든 쉽게 접근하고 이용 가능한 공간이 필요했다. 무엇을 적극적으로 해도 좋고 또 아무것도 하지 않아도 좋은 그런 공간이 필요했다.

변경제안 - 평면 및 단면 개념도 (c) 윤우영 건축가

중복도로 구성된 객실의 기준층 평면도를 편복도 형태로 변경했다. H자 형태로 도로(한강변 쪽)를 향하는 객실과 후면의 주택단지로 향하는 객실을 배치하고 두 평면을 연결하는 가운데에 계단실과 엘리베이터실을 배치했다. 이 경우 전면의 객실 창은 가능한 크게 디자인했고 후면의 객실 창은 채광과 환기에 필요한 만큼을 확보하고 가능한 크기를 줄여 디자인했다. 한강변으로의 심리적 조망을 확보하고 후면의 객실은 프라이버시를 확보하고자 한 디자인이다.

H자 형태를 디자인한 것은 2층 옥상을 활용하고자 해서이다. 객실로 갈 때나 객실 문을 열고 나오면 가장 먼저 시각적으로 만나는 공간이 될 것이다. 실제로 그곳은 호텔의 객실 매스로 둘러싸여 있으니 외부 주거단지에 영향받지도 영향을 끼치지도 않는 공간이 될 것이다. 넉넉하지는 않겠지만 가족단위의 숙박객들은 아이들과 함께 할 것이고 야외 테라스의 역할도 가능하겠다.

배치안의 가장 핵심은 2층 옥상의 외부공간과 함께 계단실과 엘리베이터실의 외벽이다.

창이 없는 콘크리트 회색 외벽이다. 이 벽은 그대로 호텔의 캔버스가 된다. 어느 날 저녁엔 찰리채플린의 무성영화가 상영될 테고 또 어느 날은 모네의 그림이 영상으로 비치며 빛의 향연을 제공해 줄 것이다.

편복도의 난간에는 숙박객들이 몸을 기댄 채 콘크리트 회색벽에 비치는 영화를 감상할 테고 성급한 숙박객은 객실의 의자를 갖고 나올지도 모르겠다.

물론 이 계획안은 리스크에 대한 상당한 다짐을 해야만 결정이 가능하다. 일반적으로 도심지의 호텔이 중복도 형태를 선택하는 이유는 공사비도 중요하지만 무엇보다 관리의 효율 때문이다. 수시로 객실을 청소하고 관리해야 하니 당연히 종업원의 동선이 최소화되어야 한다. 또한 이와 같은 열린 공간은 관리해야 할 대상이 늘어나니 유지비용도 상승하기 마련이다.

대부분 커뮤니티 공간이 있는 저층부의 매스보다 객실이 있는 고층부의 매스규모가 작고 그렇게 생긴 저층부의 옥상을 조경 혹은 지붕으로 처리하는 이유이다. 가장 효율적으로 호텔을 운영하는 방법이다.

사실 이번 계획안의 결정에는 건축주의 의지가 강했다. 건축주는 계획안이 진행되는 동안 호텔 운영을 배우는 학원을 수강했는데 그곳에 계획안을 보여준 적이 있다고 했다. 계획안을 본 호텔 운영 전문가의 첫마디는 '호텔을 전혀 모르는 건축사의 작품입니다. 이렇게 호텔을 짓게 되면 나중에 후회하실 겁니다. 지금이라도 전문가를 소개해 드릴테니 처음부터 설계를 다시 하셔야 합니다' 였다고 한다. 그쯤 되었으면 건축주의 생각도 바뀔만한데 뚝심 있게 계획안을 결정했다.

변경제안 - 매스 개념도 (c) 윤우영 건축가

그 후 각종 심의와 건축 인허가 절차 등 우여곡절이 많았지만 나름 일사천리로 진행되었다. 건축주는 급한 마음에 인허가 등 행정적인 절차와 그에 따른 허가 도서작성, 구청과의 원활한 소통을 위해서 자치구에 소속된 건축사를 섭외했다. 지방의 일을 하는 경우, 특히 지방색이 강한 지역의 경우는 여전히 종종 있는 일이었지만 거의 모든 일처리를 세움터라는 건축 인허가 전산망을 통해 이루어지고 있는 요즘은 보기 드문 일이기도 하다.

어쨌든 이번 프로젝트도 그 인허가 과정을 거쳤고 최종 설계안에서 크게 벗어나지 않은 것이 너무나 다행스러웠다. 설계 시작한 지 3년 만에 준공을 맞이하게 되었다.

투시도 스케치 안 (c) 윤우영 건축가

코로나가 가져온 반전

첫 숙박객을 맞이하기로 한 일정은 2020년 봄이었다. 중국 우한에 시작된 코로나 사태를 뉴스를 통해 접하게 된 게 2019년 11월, 그때까지만 해도 중국발 바이러스가 전 세계에 아니, 3년을 공들인 이번 프로젝트에 직격탄을 날리게 될 줄은 정말 상상하지 못했다.

그 겨울 건축주는 객실의 가구를 주문제작해서 들여놓고 1층의 커피숖은 직영으로 할지 외부업체에 맡길지를 유쾌하게 고민했고 틈만 나면 2층의 외부공간에서 즐겁게 산책을 했다.

옥상은 또 어떤가. 위 매스 스케치에서 보듯 전면의 객실매스보다 후면은 1개 층이 더 높게 디자인되었다. 후면 객실매스의 최상층은 가족실로 구성했다. 가족실에서 나오면 계단실이나 엘리베이터를 사용하지 않고 곧장 옥상으로 나오게 된다. 물론 전면의 아파트에 가려 한강을 조망하기가 쉽지는 않으나 도심지에서 이 정도 조망권은 감사한 노릇이다.

이 모든 상상과 기대는 단 한 명의 숙박객도 받지 못한 채 기약 없이 무너졌다. 사용자 없는 시설은 급속도로 노후화하기 마련이다. 결국 숱한 고민 끝에 용도를 변경해서 도시형 생활주택이나 오피스텔로 매각하는 방안을 연구했다. 전철역에서 그다지 멀지 않거니와 전문가를 통해 시장조사를 해본 결과 용도변경이 되면 주거시설로 큰 손해 없이 매각이 가능하다고 판단했다.

글의 중간쯤을 돌이켜보자. 관광호텔 특별법을 적용받아 이 호텔은 주차장을 완화받았다. 주거시설 등으로 용도변경하기 위해서는 지금보다 1.5배가량의 주차장이 더 필요했다. 게다가 자치구 주차장법에 따라 주거용의 경우 기계식 주차장을 허용하지 않고 있으니 지하주차장 말고는 답이 없었다. 방법이 한 가지 있기는 했다. 지상 1층 전체를 계단실만 두고 철거하는 방법이다. 필로티 주차장이면 얼추 해결할 수 있어 보였다.

특별법을 통해 주차장을 완화받고 내심 흐뭇해한 게 3년 전이다. 그 완화조항으로 인해 사업은 더 이상 희망이 없어 보였다.

호텔 물건은 그렇게 부동산업을 하는 웬만한 사람은 다 알정도로 소문이 파다했다. 공사비로 끌어 쓴 이자를 감당하지 못하고 곧 경매물건이 될 거라고 했고 싼값에 누군가가 건물을 가져갈 거라고도 했다.

이 혼란스러운 기간이 얼마나 지났을까. 코로나가 정점을 찍기 시작한 시점에 이르자 서서히 새로운 주인이 나타나기 시작했다. 그리고 우여곡절 끝에 결국 호텔은 대기업의 사원연수원으로 매각되는 것으로 끝이 났다. 심지어 그간의 이자까지 손해 보는 일 없이 정리가 되었으니, 건축주는 천당과 지옥을 하루에도 여러 번 다녀왔다고 했다.

나중에 들은 이야기지만 기업의 실무자가 현장을 확인하고 나서 처음부터 연수원으로 계획한 거 아니냐는 얘기를 했다고 한다. 2층에 마련된 외부공간과 옥상 덕분이었을 것이다.

모든 설계는 하나로 통한다

어쩌면 모든 설계는 하나의 길로 통하고 있는 건 아닐까 생각했다.

호텔을 위한 설계였다. 숙박객을 위해 모든 동선은 설계되었고 그들을 위한 커뮤니티 공간은 가능한 열린 공간으로 설계했다. 2층의 외부 공간에서 산책하는 사람들은 모두 숙박객이었으며 그들로 인해 그 공간은 차곡차곡 이야기가 쌓여간다고 생각했다. 옥상에서 바라보는 노을은 아이들과 아빠에게 아름다운 추억으로 새겨질 거라 생각했다. 단 한 번도 호텔이라는 목적 외에 다른 용도를 염두에 두지 않았다.

하지만 어느 날 호텔은 연수원이 되었다. 건축가가 상상했던 것과 비교하면 사용자도 달라지고 경험도 달라지겠지만 그 공간이 해야 하는 역할은 어쩌면 같을지 모른다. 새로운 주인을 만난 지금은 사회에 첫발을 딛는 신입사원의 들뜬 목소리가 가득할 테고 어쩌면 2층에서 맺은 우정은 오래도록 서로에게 든든한 힘이 될 것이다. 기업의 홍보 영상이 콘크리트 벽면에 비칠 테고 어느 날은 우수사원의 연수자료가 보여질 것이다. 연수의 마지막 밤엔 옥상에서 맥주파티가 열릴지도 모른다.

이번 프로젝트를 통해 하게 된 새로운 경험은 내게 공간이 무엇인지 다시 알려주었다. 어쩌면 오랜 시간이 흘러 연수원은 또 다른 용도로 사람들과 함께 할지도 모른다. 어떤 풍경이 만들어지든 2층의 테라스와 옥상은 여전히 사람들과 함께 할 것이다.

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