전세의 종말

PIR을 알면 한국 집값 폭락이 예지된다.

전세의 시대는 이제 끝나가고 있습니다. 앞으로 한국의 전세는 10년 이내 사라지게 될 것이며, 거대한 베이비붐 세대가 은퇴함에 따라 극단적인 구조조정이 예지되고 있습니다. 한국의 집값은 뉴욕의 부동산 보유자 소득보다 극단적으로 높은 상황입니다.

PIR(소득 대비 주택가격 비율) 이해 및 도시별 비교

PIR은 연평균 소득 대비 주택 가격의 비율로, 해당 지역의 주택 구매 부담도를 나타내는 핵심 지표입니다. 예를 들어, PIR이 10이라면 10년치 소득을 모두 저축해야 평균 가격의 주택을 구매할 수 있음을 의미합니다.

다음은 주요 도시의 PIR을 비교했습니다.

PIR은 주택가격을 연간 가구소득으로 나눈 값으로, 수치가 높을수록 소득 대비 집값이 비싸다는 의미입니다. 각 도시의 상황은 아래와 같습니다.

서울

서울의 PIR은 조사기관과 방법에 따라 약 8.04에서 13 사이로 나타납니다. 이는 10년 이상의 소득을 모아야 평균 주택을 구매할 수 있음을 의미하며, 특히 서초구 등 일부 지역은 이보다 훨씬 높은 수치를 기록합니다. 이는 국제적으로도 매우 높은 수준입니다.

강남: PIR 20

도쿄

도쿄는 전 세계적으로 부동산 가격이 높기로 유명한 도시 중 하나입니다. 주목할 점은 1990년대 초반 버블 붕괴 직전에 PIR이 18.12까지 치솟았다는 역사적 사실입니다. 현재 도쿄는 4.8 PIR입니다.

뉴욕

뉴욕과 런던은 글로벌 금융 중심지임에도 PIR 측면에서 서울보다 주거 부담이 낮은 편으로 분석됩니다. 뉴욕을 포함한 미국의 주택가격은 소득대비로 보아 매우 저렴한 편에 속한다는 평가도 있습니다. 현재 뉴욕은 5.7 PIR입니다.

홍콩과 상하이도 서울, 도쿄와 함께 부동산 가격이 높기로 전통적으로 악명 높은 지역으로 분류됩니다.

PIR 해석 시 고려사항

PIR 비교 시 유의해야 할 점은 소득 수준의 차이입니다. 예를 들어 하노이의 PIR은 런던 수준으로 높지만, 이는 하노이 시민의 소득이 상대적으로 낮기 때문이며, 절대적인 주택 가격 자체는 런던보다 훨씬 낮습니다. 따라서 PIR은 해당 국가나 도시 내부의 주거 부담을 측정하거나, 소득 수준이 비슷한 선진 도시 간 비교에 더 유용한 지표라고 볼 수 있습니다.

이전에 인구 감소와 초고층 아파트에 대해 다루었듯이, 서울의 높은 PIR은 인구 구조 변화와 맞물려 장기적으로 주택 시장의 지속 가능성에 중요한 고려 사항이 될 수 있습니다.

인구 감소와 초고층 아파트의 불확실한 미래

1. 심각한 인구 감소 전망
한국의 인구는 2028년 정점(약 5,194만 명)을 찍은 후 감소할 것으로 예상됩니다. 한 연구에 따르면, 100년 후(2125년) 한국 인구는 최악의 경우 현재의 15% 수준인 약 753만 명까지 감소할 가능성이 있습니다. 이는 현재 서울과 경기도 인구를 합친 것보다 적은 수준입니다.

2. 초고층 아파트의 위기 - 재건축 지연과 슬럼화 가능성
인구 감소는 주택 수요의 근본적인 축소를 의미하며, 특히 초고층 아파트에 심각한 도전을 가져올 것으로 전망됩니다.

재건축을 통한 부동상 투기 불가능: 기존의 저층 아파트 재건축 모델은 높은 용적률(더 많은 세대 수)을 통해 발생하는 이익으로 비용을 충당합니다. 그러나 초고층 아파트는 이미 최대한 고밀화되어 있어 재건축 시 추가 용적률 확보가 거의 불가능합니다. 인구 감소로 수요가 줄어드는 상황에서 막대한 비용이 드는 재건축 사업은 경제성이 전혀 없어질 가능성이 높습니다.

관리 악화와 슬럼화 가능성: 재건축이 불가능해지면 노후화된 초고층 아파트는 큰 폭의 가격 하락과 함께 자산 가치를 상실할 수 있습니다. 수요 감소로 공실이 늘어나고, 관리비 수입이 줄어들면 건물의 유지 관리 상태가 급격히 악화될 수 있습니다. 이러한 악순환은 일부 일본 신도시가 겪은 것처럼 도시의 퇴락과 슬럼화 현상을 초래할 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.

맺는 말 - 지속 가능한 주택 모델에 대한 고민이 필요하다.

종합하면, 서울의 주택가격(PIR)은 국제적으로 매우 높은 부담을 보이고 있으며, 이는 인구 감소 시대에 큰 위험 요인으로 작용할 수 있습니다.

폭탄 돌리기는 언젠가 끝납니다.

초고층, 고밀도 아파트는 성장기 인구 증가와 도시 팽창을 전제로 한 주택 모델입니다. 인구가 지속적으로 감소하고 고령화가 심화되는 미래에는, 이러한 대형 주택 단지의 재건축 가능성은 낮아지고, 유지 관리와 공동체의 지속 가능성에 대한 근본적인 고민이 필요한 시점입니다.

주의: 이 분석은 현재의 추세와 전문가의 전망을 바탕으로 한 것입니다. 구체적인 정책이나 주택 시장의 변화는 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

한 줄 요약: 무리해서 집 사지 마라.