부동산 트렌드 2025
서울 부동산 아파트 투자 책, 하버드 박사 김경민 교수 부동산 리포트
부동산 트렌드 2025, 서울 부동산 아파트 투자 책, 하버드 박사 김경민 교수 부동산 리포트부동산 트렌드
하버드 박사 김경민 교수가 쓴
부동산 투자 리포트이다.
수년간 부동산 트렌드 책을 집필해오셨는데,
이제서야 처음 읽게 되었다.
진즉에 알았으면 좋았을 텐데..
라는 생각이 많이 드는 책이다.
이 책은
부동산 컨설턴트인 당부쌤의 추천으로
읽게 되었다.
내가 작년 말에 이 책을 읽지 못했더라면
올해 투자를 할 수 있었을까? 하는 생각을 해본다.
아마 못했을 것 같다.
부동산에
특히 서울 부동산에 관심을 갖고 싶다면
이 책을 꼭! 읽어보기 바란다.
많은 부동산 책들을 소개했지만,
이 책.. 진짜다.
서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과
p76 향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다.
첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다.
주택 가격이 상승할 것이라는 기대감이 형성되면 투기 수요가 증가해 가격 상승을 더욱 부추길 수 있다.
둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.
신규 주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소한다.
셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.
높은 주거비를 감당하기 어려운 저소득층은 안정적으로 거주할 수 있는 주거지를 찾기 힘들어진다.
변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.
서울시 주택 가격 상승을 비롯해 공급 부족이
불러올 효과를 인지하고,
자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 할 것이다.
벌써 서울시 주택가격은 상승하는 것이 보인다.
그리고 전세가격도 이미 상승했다.
나도 이번 전세 계약 시 많이 올려줬다..
주택 가격, 전월세 가격이 상승할 가능성이 크다.
그럼 난 돈을 벌기 위해 무엇을 해야 할까?
고민할 시기이다.
아니 고민은 이미 늦었다.
실행할 시기이다.
신축과 구축 비교
p103 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어,
신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을
갖게 된다.
만약 신축과 구축 아파트 간의 가격차이가
지나치게 벌어지는 경우,
리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로
돌아설 수 있다.
작년까지만 하더라도 '얼죽신'이라는 단어가
매우 인기였다. 실제로도 신축 선호 사상이 강했다.
하지만 요즘은 동네에 따라 조금 다른 추이가 보인다.
성동구 같은 경우에는
신축, 구축 할 것 없이 매우 인기가 많다.
분당구 같은 경우는
구축밖에 없지만 재건축 투자를 위한 수요,
학군을 위한 실거주 수요 모두 많다.
나는 아직도 살 수 있다면,
신축을 하는 것이 맞다고 생각하고 있다.
전세가율에도 영향이 있고,
사람들이 좋아하기 때문에 거래도 잘 된다는
매우 큰 장점이 있기 때문이다.
서울시 슈퍼사이클
p122 2022년 시장 수요가 절대적으로 매매보다는 임대 시장을 선호했다면, 지금은 상황이 바뀌었다.
매매 비중의 점직적인 상승과 매매 거래량의 증가는
시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며
슈퍼사이클의 문을 열고 있다.
시장의 바닥을 잡는 것은 불가능하다고 생각한다.
하지만 여러 가지 지표를 통해 방향성은 잡을 수 있다.
사실 어떠한 이슈로 인해 가격이 더 떨어질 수는 있다.
하지만 만약 당첨 확률이 80%인 게임이 있다면
하는 게 맞지 않을까
20%의 낙첨 때문에 안 하는 건 너무 큰 기회비용을
날리는 것이다.
나는 현재 부동산 시장이 하락장의 후반부에 와있다고 생각한다.
'올해 초에 구매한 아파트는
이미 4월에 훨씬 오른 가격에 실거래가 찍혀있다'
서울 부동산 6가지 인사이트
1. 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다
2. 금리 인하는 시간문제다
따라서 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다.
3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.
4. 강남 3구의 상승세가 전이될 것이다
5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다
주변 아파트 단지들도 덩달아 상승세에 올라탈
가능성이 높다.
6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.
이 6가지 인사이트 중 반기를 들만한 사항이 있을까?
난 이 6가지가 모두 맞다고 생각한다.
부동산 가격이 거품이라고 생각하신다면..
2025년 1월 거래된 금액과
현재 네이버 부동산의 매물, 가격을 보라..
그리고 서울시의 공급 상황을 보라..
선호하는 아파트는 한정되고 (공급 한정)
살고 싶은 사람들은 많아진다 (수요 상승)
금리 인하는 계속 낮아질 기세이다 (부담 하락)
명품, 외제차가 비싼 이유가 위의 이유 때문인데,
부동산은 왜 오르면 안 되는 걸까?
2025년 서울시 아파트 가격 시나리오
p246 서울시 전체 아파트에 대해
2025년 가격을 예측한 결과,
금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다.
한편 금리 인하 폭이 0.75%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다.
2024년 6월 금리 3.5%
2025년 5월 금리 2.75%
정확히 책에서 말한 대로 0.75%가 확대되어 금리가 떨어졌다.
가격 상승률은 어떻게 되었을까?
우선 송파구 헬리오 시티 33평을 보자.
24년 6월 21억 → 25년 4월 25억 (4억 상승)
무려 20%가 올랐다.
상급지라서 그럴까?
서대문구 DMC래미안e편한세상 33평을 보면
24년 6월 11억 → 25년 4월 13억 (2억 상승)
이곳도 20%가 올랐다.
모든 서울의 아파트가 이렇게 오른 것은 아니다.
가급적 신축, 해당 동네에서 선호하는 단지를 선정하여 확인해 본 결과이다.
단순히 금리가 낮아진 것만으로 만들어진 결과는
아닐 것이다.
김경민 교수가 말해온
공급 절벽으로 인해 전세가가 상승하고 전세가 씨가
마르고 있다.
전세가율이 상승하면 매매가를 끌어올린다.
그리고 공급 절벽이 지속되면 방금 말한
신축, 선호 아파트가 더 가파르게 상승하게 된다.
또한 토허제 등 정책 이슈도 존재한다.
토허제 해제로 인하여 단기간 급증하였고,
다시 토허제를 지정하면서 주변 지역들로 상승 여력이
퍼질 수 있다.
지금까지 공부해온 부동산 방향성과 매우 흡사하며,
믿고 보는 너나위, 송희구 분들도 동일한 입장이다.
그래서 나는 올해 초 과감히 투자를 선택했다.
