등기부등본, 어떻게 보는지 알고 계신가요?
표제부, 갑구, 을구 보는 방법
등기부등본이란 무엇일까요?
'등기'라고 하는 것은 부동산에 관해서 국가기관이 관련된 법적 절차에 따라 일정한 권리 관계를 명시해 놓은 문서를 의미하며, 그리고 '등본'은 원래 있는 내용을 옮겨 놓은 것을 의미합니다.
쉽게 말해, 등기부등본은 부동산에 대한 일정한 권리 관계를 명시해 놓은 등기부의 내용을 그대로 옮겨놓은 문서를 뜻합니다.
등기부등본은 부동산 거래 시 해당 부동산에 대한 확인을 위해 발급/열람하는데, 등기부등본의 발급과 열람은 부동산의 소유주나 직접적인 관계자가 아니더라도 누구나 수수료만 지급하면 확인을 할 수 있습니다.
등기부등본은 토지 등기부등본과 건물 등기부등본이 따로 구분되어 있고 이 토지와 건물이 함께 표기되는 경우는 없습니다.
그렇지만 토지와 건물의 등기부가 구분되어져 있다고 각각의 열람 방식이 다르지는 않습니다.
등기부등본의 구성
위의 사진은 건물 등기부등본의 예시입니다. 등기부등본을 발급/열람하실 때에는 말소된 내역을 포함 혹은 미포함하여 발급 또는 열람이 가능한데, 부동산 거래가 목적이라면 말소 내역까지 포함하여 등기부등본을 확인하시길 바랍니다.
등기부등본을 보시면 제목에 건물인지 토지인지 구분이 나오고 왼쪽 상단에 주소가, 오른쪽 상단엔 문서번호가 표시됩니다.
그리고 본문을 보면 [표제부], [갑구], [을구]가 나와있는데 등기부등본은 이 세 가지로 구분이 됩니다.
등기부등본 보는 방법
[ 표제부 ]
먼저 표제부는 등기부에서 해당 부동산에 대한 정보를 보여주고 있습니다. 표제부는 표시 번호, 접수, 소재 지번 및 건물번호, 건물 내역, 등기원인 및 기타 사항 이 5가지로 구분이 됩니다.
· 표시 번호
해당 부동산을 등기에 올린 순서대로 보여줍니다.
· 접수
해당 부동산이 등기접수된 날짜를 뜻합니다.
· 소재 지번 및 건물번호
해당 부동산의 주소지를 보여줍니다.
· 건물 내역
건물의 구조를 설명하며 여러 층으로 이루어진 건물의 겨우 몇 층짜리 건물인지, 건물의 목적은 무엇인지, 층마다의 면적인 얼마인지에 대한 사항도 보여줍니다.
· 등기원인 및 기타 사항
말 그대로 등기를 한 이유를 보여주며 소재지의 지번변경 혹은 기타 다른 변경사항이 생기면 이를 반영해줍니다.
· 지목, 면적
건물이 아니고 토지의 등기부등본일 경우 건물 내역이 표시되는 대신에 지목과 면적이 표시됩니다. 여기서 지목은 토지의 사용용도(전, 답, 대지 등)를 뜻하며 면적은 해당 토지의 면적을 뜻합니다.
[ 갑구 ]
부동산 거래 시 허위매물로 인한 피해사례가 많이 발생하는데 허위매물의 유형 중 하나가 실제 부동산의 소유자와 부동산을 판매하는 매도인이 각각 다른 경우입니다.
어이없게도, 이사 당일 진짜 집주인과 마주치면서 부동산 사기를 당했다는 사실을 깨닫는 경우가 있는데 부동산의 거래 시 등기부등본의 갑구를 확인하여 이러한 피해를 막을 수 있습니다.
갑구에는 해당 부동산의 소유권을 보여주는데 갑구를 확인하면 해당 부동산의 소유권이 어떻게 변경되어 왔는지를 확인할 수 있습니다.
건물의 경우 소유권은 최초 건물을 지은자가 소유권을 가지게 되며 갑구에서 이후 누구에게로 소유권이 이전되었는지 내역을 확인할 수 있습니다.
물론, 가장 마지막에 소유권을 이전받은 자가 부동산의 현재 소유권자가 되는 것입니다.
· 순위 번호
표제부와 마찬가지로 등기의 순서를 표시합니다.
· 등기 목적
해당 등기의 목적이자 소유권 보존이나 이전을 보여줍니다.
· 접수
해당 등기를 접수한 접수 날짜를 표시합니다.
· 등기원인
등기원인은 부동산의 매매, 해지와 같은 기존과 변경하여 등기하는 이유를 나타냅니다.
· 권리자 및 기타 사항
등기 시 권리자의 정보표시와 부동산 거래액, 채권청구와 같은 기타 사항이 표시됩니다.
부동산 거래 시 부동산 계약인과 등기부의 갑구상의 소유권자가 일치하는지 다시 한번 확인하고 등기 시 가압류, 가등기, 경매와 같은 기록도 함께 보아야 합니다.
[ 을구 ]
을구는 소유권 외의 부동산 권리를 확인할 수 있습니다.
소유권 이외의 부동산 권리로는 저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등이 있는데 이러한 권리들의 설정이나 변경 등을 표시합니다.
· 순위 번호
갑구와 마찬가지로 해당 권리의 설정 순서대로 보여주며 여러 권리가 설정되어 있는 경우 순위가 높은 권리가 우선시됩니다.
· 등기 목적
전세권 설정, 저당권 설정과 같은 해당 등기의 목적을 보여줍니다.
· 접수
등기의 접수 날짜와 접수번호를 표시합니다.
· 등기원인
등기의 원인(설정계약, 해지 등)과 등기원인 발생일을 표시합니다.
· 권리자 및 기타 사항
해당 권리의 권리자에 대한 내용과 기타 사항이 표시됩니다. 근저당권이 설정된 경우에는 채권최고액이 얼마인지, 채무자는 누구인지와 같은 정보가 나타납니다.
부동산 거래 시 등기부등본상에서 을구에 아무런 표시가 되어있지 않은 경우가 있는데, 이런 경우는 해당 부동산은 담보, 채권이 없는 안전한 매물이라는 뜻이 됩니다.
근저당권이 설정된 매물은 채무자가 빚을 다 갚지 못하는 경우 해당 부동산이 경매로 넘어갈 수도 있으며 을구의 권리의 경우 말소 사항도 포함하여 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
