부동산임대차계약의 갱신과 묵시적갱신
계약갱신청구권, 임대차보호법 계약기간
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부동산임대차계약은 토지나 건물과 같은 부동산을 빌려주고 빌리는 계약을 뜻합니다. 임대차계약에서 부동산을 빌려주는 이를 임대인, 빌리는 이를 임차인이라고 칭하는데요. 이러한 임대차계약은 계약기간이 있기 마련입니다. 언제부터 언제까지 해당 부동산을 임대차할지를 계약 내용에 포함하게 되는데요. 계약기간이 끝날 때가 되면 임대인과 임차인은 계약을 갱신할지, 아니면 계약을 종료하고 다른 임차인이나 매물을 구해야 할지를 결정해야 합니다. 이번 포스트에서는 이 부동산임대차계약의 갱신에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
임대차보호법에 따른 계약기간
물론, 임대차 계약의 계약기간은 임대인과 임차인이 우선적으로 정할 사안입니다. 서로 1년이든 3년이든 계약하기로 협의하고 계약을 하면 계약으로 정한 기간동안 임대차를 하게 되는데요.
대한민국에는 거주 목적의 주택에 대한 주택임대차보호법과 상업 목적의 상가에 대한 상가건물 임대차보호법처럼 임대차 계약 상 일어날 피해를 방지하고자 마련된 법안인 임대차보호법이 있습니다. 이 각각의 법안을 살펴보면 임차인의 권리 보호를 위해서 최소한 보장받는 계약의 기간과 계약의 갱신에 대해서 명시하고 있는데요.
주택의 경우 2년, 상가건물은 1년이란 기간을 임차인은 법적으로 권리에 대한 보호받을 수 있으며 계약기간이 종료되었어도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임대차 관계는 지속되는 것으로 보고 있습니다.
계약의 갱신과 묵시적 갱신
임대차계약기간이 종료할 때쯤 임대인과 임차인이 계약을 유지할 것인지 종료할 건지에 대한 논의가 이루어지게 됩니다. 이를 계약의 갱신이라고 하는데요. 계약이 갱신되지 않으면 계약기간이 끝남과 함께 보증금을 반환하여 임대차 계약을 종료하게 되고 계약을 갱신하는 경우에는 상호협의하여 계약 내용을 이전과 동일하게 하거나 변경하여 갱신하면 됩니다. 계약의 갱신은 임대인이 계약 종료 6개월에서 1개월 전에 미리 계약 갱신 또는 거절 의사를 전달해야 합니다.
부동산임대차계약의 묵시적 갱신
하지만 임대인이 계약 종료 이전 또는 종료 시에 계약을 갱신하거나 갱신을 거절하겠다는 통지를 하지 않는 경우가 있는데요. 이 경우를 임대인이 아무런 통지 없이 암묵적으로 기존 계약 조건과 동일한 조건으로 계약을 갱신하였다고 간주하게 되며 이를 '묵시적 갱신'이라고 합니다.
묵시적 갱신이 되는 경우 임대차계약의 조건은 이전과 동일하게 유지되지만 임대인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 다만, 임차인 보호를 위해서 계약 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 이후에 그 효력이 발생하게 됩니다.
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임차인 권리 보호를 위한 장치, 계약갱신청구권
'계약갱신청구권'은 임차인의 권리를 보호하기 위해서 임차인이 임대인에게 계약의 갱신을 요구하는 경우 특별한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못한다는 내용인데요. 이러한 계약갱신청구권의 경우 주택에는 해당되지 않고 상가건물에만 해당이 됩니다.
그 이유는 상가건물의 경우 임차인이 단순 거주가 아닌 생활 영위를 위한 수입원의 성격이 강하기 때문에 임차인의 수익 안정이나 생활권을 보장해주기 위해서인데요. 임차인들이 상권을 활성화시키면 임대인이 턱없이 임대료를 올려 하루아침에 가게를 포기하고 쫓겨나야 하는 '젠트리피케이션 현상'이 심화되자 이와 같은 계약갱신청구권을 임차인이 행사할 수 있도록 하여 그들의 권리를 보호하게 되었습니다.
상가건물의 경우 최초 2년을 포함해 최대 10년까지 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 주택의 경우 올해 들어 다시금 2년의 계약갱신청구권에대한 논의가 오가고 있지만 아직까지 특정 법안이 통과되지는 않았습니다. 다만, 아래의 사유에 해당한다면 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.
임대인이 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
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