전세사기 임차권등기명령 절차 진행방법
안녕하세요.
전세사기 피해자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다. 저희 전세사기 변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
전세사기 사건이 극성을 부림에 따라서 "임차권등기명령"의 중요성이 더욱 부각되고 있는데요. 실제로 최근 법원에는 임차권등기명령 신청건수가 폭주하고 있다고 합니다.
전세보증금을 돌려받지 못한 세입자가 임차권등기명령을 신청하는 이유는 "대항력"과 "우선변제권"의 효력을 유지하기 위함입니다.
본래 임차 건물에 대한 점유가 상실되면 대항력과 우선변제권이 상실되게 되어있는데, 임차권등기명령을 하고 이사를 가면 효력 유지가 가능합니다.
중요한 점은 반드시 "임차권등기명령이 등기부에 기재된 것을 확인하고" 이사를 가셔야 한다는 점입니다. 임차권등기명령은 인용 결정 후 등기부에 기재가 되어야 효력이 있습니다.
임차권등기명령은 혼자서도 절차를 진행할 수도 있지만, 시간이 많이 걸릴 것 같거나 복잡한 쟁점이 포함되어 있는 경우에는 변호사 사무실에 의뢰를 하시는 것이 좋습니다.
최근 전세사기 사건에서 임차권등기명령의 중요성이 부각되는 이유는 보증보험 심사 과정에서 임차권등기명령 기재를 필수자료로 요구하기 때문입니다.
또한 전세사기 특별법에 따라 피해자 지원 신청을 할 때도 필수서류로 제출해야 합니다.
임차권등기명령 절차 진행의 핵심은 "신속성"이라고 할 수 있는데요. 이 때 가장 중요한 것은 "임대차 계약 종료 사실을 입증하는 것"입니다.
임대차 계약은 물론 기간이 정해져 있기는 하지만 우리 법은 "묵시적 갱신"이라는 제도를 두고 있기 때문에, 기간만료가 되더라도 자동적으로 계약이 종료되지 않는 경우가 있습니다.
오히려 임대인과 임차인 쌍방이 주택임대차보호법에서 정한 기간인 계약종료 6개월에서 2개월 전까지 서로간에 계약의 갱신/종료에 대해서 아무런 이야기를 하지않으면 임대차 계약의 효력은 계속 유지됩니다.
이는 보증보험을 실행하고, 전세사기 특별법 지원을 받아 보증금을 어떻게든 빠르게 회수하려고 하는 세입자들에게 큰 장애물이 되는데요. 최근에 만성 적자에 시달리고 있는 보증보험회사가 해당 사실을 문제삼아 보증보험금 지급을 거절하는 경우가 많아 세입자 분들의 근심이 커지고 있습니다.
임차권등기명령절차 진행을 원하시는 분들은 반드시 주택임대차보호법이 정하는 기간에 임대차 계약 해지통보를 하여 해당 의사표시가 집주인에게 도달되었다는 증거자료를 남겨두셔야 합니다.
최근 발생하는 전세사기 사건의 경우 집주인이 행방불명되거나 구속되어 해지의 의사표시가 집주인에게 도달되지 않는 경우가 많습니다. 이 경우에는 "의사표시 공시송달 제도"를 활용하거나, 아예 만기전에 소송을 제기하여 소장을 통해 해지의 의사표시를 도달시키는 방법을 고려해볼 수 있습니다(일정 기간 동안 소장을 받지 않으면 공시송달로 처리됨).
임차권등기명령을 신청할 때 필요한 서류는 다음과 같습니다.
1. 임대차 계약서 (사본 가능)
2. 건물등기부등본
3. 주민등록등본 또는 초본
4. 임대차 계약 종료를 증명할 수 있는 자료
5. 등록면허세 영수증
6. 대법원 등기 수입증지
7. 송달료 영수증
위에서 말씀드린 것처럼 임차권등기명령은 혼자서도 진행할 수 있지만, 신속성이 요구되거나 전세사기 사건처럼 법률관계가 복잡한 경우에는 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
진행 경험이 없는 분이 나홀로 절차 진행을 하다보면 흠결사항이 많아 법원으로부터 '보정명령"이라는 것을 받게됩니다. 이렇게 되면 시간이 지연될수밖에 없고, 법원이 요구하는 사항이 보완되지 않으면 기각결정까지 받게 됩니다.
다행히 최근에는 임차권등기명령 처리 속도가 매우 빨라진 편입니다. 예전에는 집주인에게 결정문이 송달된 이후에야 등기촉탁이 이루어졌는데, 최근에는 법률개정으로 집주인에 송달 없이도 등기 촉탁이 가능해졌습니다.
저희 사무실에서 진행한 사례 중에서도 접수한지 하루만에 인용결정이 내려진 사례도 많습니다. 전세사기, 전세보증금미반환 사건은 신속성이 생명인만큼 최대한 빠르게 절차 진행을 도와드리고 있습니다.
아래는 임차권등기명령을 진행하여 하루만에 인용결정을 받은 사례입니다.
한 가지 더 기억하셔야 하는 점은 "반드시 보증금을 돌려받은 이후에 임차권등기명령을 말소해야 한다."는 점입니다.
대법원 판례도 집주인의 보증금반환의무가 세입자의 임차권등기명령 말소의무보다 선이행의무라고 명시하고 있습니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).
최근 발생한 전세사기 사건 중 집주인이 임차권등기명령 기재를 이유로 새로운 세입자가 구해지지 않는다며, 임차권등기명령을 지워주면 세입자를 구해 보증금을 돌려주겠다고 한 사안이 있었습니다.
해당 사안에서 세입자는 집주인의 말을 믿고 임차권등기명령을 지워줬는데, 집주인이 새로운 세입자를 받고도 보증금을 기존 세입자에게 돌려주지 않은 사례가 있었습니다.
집주인은 사기죄로 처벌되었지만, 세입자들은 보증금을 돌려받지 못했습니다.
전세사기 사건의 경우 임차권등기명령만으로 문제가 해결되지 못하는 경우가 많습니다. 전세사기 사건은 복잡하게 꼬여있는 문제를 하나하나 풀어가야하는 만큼 문제가 발생하셨다면 먼저 관련 분야에 전문적인 노하우를 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 전세사기 사건에 휘말린 세입자 분들의 절박한 사정에 공감하여 필요한 법적 조치를 신속하게 진행해드리고 있습니다. 전세사기 사건으로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 압도적인 노하우를 보유한 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청하시기 바라겠습니다.
