전세사기 경매 강제경매 꼭 알아야할 점 정리
전세사기 경매 강제경매 꼭 알아야할 점 정리
안녕하세요. 전세사기변호사닷컴입니다. 부동산은 사람이 살아가는데에 꼭 필요한 부분으로 삶의 질과 바로 직결됩니다. 당장 잘 곳이 없다면 생활이 유지가 불가능하겠죠. 많은 사람들이 다양한 형태로 주거하고 있으며, 그 중에서 우리나라에 두드러지는 특징이 바로 '전세'입니다.
이 전세집을 대상으로 최근 조직적으로 사기행각을 벌이는 일이 많아져서 피해를 호소하고 있습니다. 한 평생 모은 돈을 뗴어먹는 행태이며 용납할 수 없는 범죄행각입니다. 최근 수원에서 약 760억원대의 사기행각을 벌인 일가족에게 1심판결이 내려지는 등 처벌이 이루어지고 있습니다. 하지만 처벌을 받아도 전세사기 경매로부터 개인이 뺏긴 돈을 복구하려면 많은 해결책이 필요합니다.
그 중에서 전세사기 경매로 넘어간 경우를 살펴보고 꼭 알아야할 부분을 정리해보겠습니다. 먼저, '전세'란 무엇인지 정확하게 알아보겠습니다. 많은 분들이 전세를 살고있음에도 정확하게 어떤 것인지 잘 모르는 경우가 많습니다. 단순히 돈을 주고 잠시 해당 집에 사는 것 아닌가? 할 수 있지만, 이 개념을 정확히 이해해야 이후에 진행되는 전세금 반환에 대해서도 잘 알 수 있습니다.
전세계약의 본질은 집주인에게 돈을 빌려주고 집을 담보로 잡는 것입니다. 많은 분들이 단순히 집을 빌리는 것이고 그 보증금은 집을 빌리는 대가로 집주인이 나중에 돌려주는 것이라고 생각하는 경우가 많습니다. 표면적으로는 맞습니다만 본질적으로 들어가면 돈을 빌려주는 금전대여에 가깝다고 생각하면 됩니다.
적은 금액이 아닌 만큼
신중한 대처필요
즉, 보증금을 집주인에게 빌려주고, 보증금의 이자를 임대료로 지급하는 것입니다. 그리고 보증금을 돌려받을 수 있도록 부동산을 담보로 해서 돈을 빌려준다고 이해하면 됩니다. 위의 예시에는 지인이라고 가정했지만, 보통 집을 계약할 때 아는 사람에게 하는 것이 아니라, 처음 보는 사람이고 이 사람이 나에게 보증금을 잘 돌려줄 수 있는 능력이 있는지 또는 상환할 의지가 있는지 면밀하게 살펴보는 것이 중요하겠습니다.
특히 전세사기 경매로 집이 넘어간 경우라면, 꼭 알아야하는 개념은 '대항력'과 '우선 변제권' 입니다. 대항력이라는 개념을 평소에 잘 접하지 않기에 생소한 분들이 많을 것입니다. 그러나 꼭 알야하는 이 유는 앞서 설명한 전세의 개념을 이해하는 것처럼 핵심순리를 아는 것이기 때문입니다. 채무자가 부동산과 같은 고액의 담보를 제공하고, 이 집에 채권자(특정인에게 빚을 받어낼 권리를 가진 사람)가 근저당권을 설정하여 등기하는 경우를 흔하게 볼 수 있습니다.
임차인을 보호하기 위한 법 제도를
잘 활용해야 함
이 대항력을 통해서 전세사기 경매가 넘어갔더라도 낙찰자가 생겨서 보증금을 전액 돌려받기 전까지 계속 해당 집에서 거주할 수 있습니다. 이 대항력이 잘 발휘되기 위해서는 이전에 근저당권, 압류와 같은 임차인보다 더 앞서 등기된 권리가 없는지 살펴보는 것이 중요합니다.
우선변제권은 대항력을 갖추고 있는 경우 확정일자를 받으면 경매에서 배당을 요구할 시에 높은 순위부터 낮은 순위까지 차등적으로 배당을 받습니다. 혹여 이전에 설정된 근저당권 등 앞서 등기된 권리가 있다면 경매를 진행해도 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
그래서 처음 전세사기 경매가 진행되기 전에 나에게 배당이 돌아올 수 있는지, 나보다 이전에 배당받을 사람은 얼마나 되는지, 내가 대항력을 잘 갖출 수 있도록 요건이 갖추어 있는지, 혹 대항력을 갖추고 있더라도 앞서 우선하는 권리가 잘 등기되어 있는지 등 법적으로 누락된 것이 없는지 법률전문가와 함께 미리 미리 확인해야 손해를 볼 확률이 적어집니다. 전세사기변호사닷컴은 부동산을 전문으로 오랜시간 경험을 쌓은 변호사가 상담을 도와드리고 있습니다. 오랜 시간동안 모은 귀한 보증금인 만큼 온전하게 돌려받을 수 있도록 도움을 받으시기를 바랍니다.
