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계정을 잊어버리셨나요?

by 최성민 변호사 Feb 28. 2024

상가임대차보호법 계약갱신청구권 10년 적용 대상은?

안녕하세요. 오랜기간동안 상가 세입자들의 권리 보호를 위해 앞장 서 온 세입자들을 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.

상가임대차보호법은 상가 세입자들의 권리를 보호하는 아주 중요한 내용들을 담고 있는데요. 이러한 권리를 잘 사용하면 많은 유익을 얻을 수 있습니다.

그런데 많은 세입자 분들이 법률의 내용을 잘 알지 못해서 권리를 충분히 행사하지 못하는 경우가 매우 많은데요. 이는 매우 안타까운 일이 아닐 수 없습니다.

상가임대차보호법은 임차인의 생계와 직결되는 문제를 다루고 있습니다. 법이 보장하는 권리를 제대로 행사하지 못하여 좋지 못한 결과가 초래되면 많은 타격을 입게 됩니다.

상가임대차보호법은 "계약갱신청구권"이라는 제도를 두고 있는데요. 주택임대차와 관련해 계약갱신청구권제도는 참 말도 많고 탈도 많은데, 계약갱신청구권 제도는 본래 상가임대차보호법에만 존재했습니다.

상가임대차보호법 상 계약갱신청구권 제도가 도입되어 임차인 보호라는 법의 목적을 어느 정도 달성하자, 국회가 이를 주택임대차보호법의 영역에도 확대 적용을 한 것인데요.

논란이 많은 제도이기는 하지만, 상가임대차보호법의 영역에서는 입법이 된지 상당한 시간이 지나 어느정도 제도가 정착된 측면이 있습니다. 그렇기 때문에 임차인들은 해당 권리를 잘 사용하면 많은 유익을 누릴 수 있습니다.

상가임대차보호법은 임차인의 계약갱신청구권 행사기간을 "10년"으로 규정하고 있는데요. 본래 계약갱신청구권 행사기간은 5년이었는데 임차인 보호에 미흡하다는 지적이 계속되어 10년으로 기간이 늘어나게 되었습니다.

이 때문에 거래계에서 상가임대차보호법 계약갱신청구권과 관련해 논란이 일어나는 사항이 있는데요. 그것은 바로 상가임대차보호법의 계약갱신청구권 행사기간이 5년인지, 10년인지 하는 것입니다.

이는 상가 세입자들에게 매우 중요한 문제입니다. 본래라면 5년만 영업을 할 수 있지만, 새로운 법이 적용되면 그보다 2배의 기간을 더 영업을 할 수 있게 되기 때문입니다.

그리고 이는 상가 건물주의 권리를 상당부분 제한을 하기 때문에 임대인들은 이에 대해서 강하게 반발하는 경향이 있습니다. 그리고 어떻게든 기존 법이 적용된다며 계약갱신청구권의 행사시기를 축소시키려는 경향이 있습니다.

그동안 물가가 많이 올랐기 때문에 기존 세입자와 계약을 종료하고 상승된 가격으로 세입자를 들이게 되면 임대인은 그만큼 이득을 보기 때문이죠.

실제로 이와 관련한 법적 분쟁이 무수히 많이 발생하는 편입니다. 소송이 벌어질 경우 임대인은 자신의 입장에서 계약갱신청구권 행사기간이 5년이라고 말하고, 임차인은 10년이라고 말하며 서로 팽팽하게 맞서게 됩니다.

그렇다면 과연 누구의 말이 맞는 것일까요?

정답은 "상황마다 다르다."는 것입니다. 새로운 법이 제정될 경우 법률의 효력발생시기를 명확하게 하기 위하여 "부칙조항"이라는 것을 두게 되는데요. 상가임대차보호법 갱신청구권 10년 조항 적용여부는 해당 부칙조항의 해석에 달려있게 됩니다.

상가임대차보호법 부칙 제2조는 '계약갱신요구 기간의 적용례'라고 하여 "제10조 제2항의 규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다."라고 규정하고 있는데요. 제10조 제2항은 바로 계약갱신청구권을 10년 동안 행사할 수 있다는 조항입니다.

상가임대차보호법상 계약갱신청구권 행사기간이 5년에서 10년으로 늘어난 시점은 2018. 10. 16.인데요. 즉 위 부칙 조항에 따른다면 2018. 10. 16.이후에 새롭게 체결된 임대차 계약은 당연히 개정된 법이 적용됩니다.

2018. 10. 16. 이전에 체결된 임대차 계약의 경우에도 그 이후에 "갱신되는" 임대차 계약인 경우에는 위 부칙조항이 적용되어 10년간 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다.

따라서 "2018. 10. 16. 이전에 체결된 임대차 계약은 모두 개정전 법률이 적용되어 임차인이 5년만 영업할 수 있다."는 내용은 사실이 아닙니다. 일부 언론이 위와 같은 보도를 한 적이 있는데 이는 정확한 법률 해석이 아닙니다.

계약기간을 2년으로 하는 임대차 계약이 2016년 말에 체결된 경우를 예로 들어보겠습니다. 이 경우 임차인은 계약종료 시점은 개정전 법률을 따른다고 하더라도 2018년 말에 계약갱신청구권을 행사해 임대차 계약을 갱신할 수 있습니다.

이 경우는 당연히 위 부칙 제2조가 적용되어 세입자는 10년간 계약갱신청구권을 행사해 영업을 할 수 있게 됩니다.

해당 내용은 전문적인 법률지식이 없으면 이해하기 어려운 측면이 있습니다. 그리고 임대인들은 어떻게든 자신의 입장을 관철시키려는 경향이 있습니다. 이로 인해서 계약갱신청구권 행사기간을 두고 많은 분쟁이 발생하고 있습니다.

세입자의 입장에서 계약갱신청구권과 관련한 분쟁을 해결하는 방법은 두가지가 있습니다. 처음에는 법률 규정의 내용과 관련 판례 법리를 설명하며 임대인을 설득하는 작업을 하는 것이 좋습니다.

그런데 기본적으로 임대인은 임차인의 설명을 잘 듣지 않는 성향이 있습니다. 이 경우 변호사 명의로 내용증명을 발송하여 임대인을 설득하면, 임대인이 자신이 법률을 잘못 해석하고 있다는 사실을 깨닫고 마음을 돌이키는 경우가 많습니다.

문제가 이런 방식으로 해결되면 임대인과 임차인 양측 모두 소송에 들어가는 막대한 시간과 비용을 절약할 수 있게 됩니다.

만약 임대인이 고집을 꺽지 않고, 소송을 불사하겠다고 하는 경우에는 어쩔 수 없이 법적 절차를 진행해야 합니다. 이 경우에는 단호한 태도로 법이 보장하는 권리를 행사하실 필요가 있습니다. 상가임대차보호법은 임차인을 보호하는 규정을 많이 두고 있기 때문에 이를 잘 활용하면 위기의 순간에 좋은 결과를 이끌어 낼 수 있습니다.

이 경우 상가임대차보호법과 관련해 전문적인 지식과 승소 노하우를 보유한 변호사의 도움이 필수 입니다. 상가임대차보호법은 개정도 빈번하고, 관련 판례도 많기 때문에 유효적절한 분쟁해결을 위해서는 상가임대차법 전문 변호사의 도움이 필수라고 할 수 있습니다.

제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 다수의 상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.

상가임대차보호법 관련 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 세입자를 위한 변호사 임차인닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.