세입자 명도소송 문제가 발생했다면 대처방법
세입자 명도소송 문제가 발생했다면 대처방법
세입자가 연락이 되지 않아서 난감한 경우가 상당히 많습니다. 계약이 끝나감에도 전혀 연락이 되지 않고 실거주 계획이 있어서 통보해야하는데 전달할 수 없는 경우입니다.
이 뿐만 아니라 월세를 내지 않는 경우 등 연락이 닿지 않는 것은 임대차계약에서 종종 볼 수 있는 문제입니다. 계약이 끝나갈 때 즈음에는 계약을 연장할 것인지나 임대료를 조정하기 위해서 대화를 하는 것이 보통인데
묵시적 갱신이 되기 전에!
연락 자체가 닿지 않는다면 방법이 없어서 문제가 복잡해질 수 있습니다. 만약 계약만료 때까지 아무런 대화가 없다면 법적으로 묵시적 갱신이 가능합니다.
이전의 맺었던 계약과 동일한 조건으로 임대차계약이 연장되는 것입니다. 집주인이 계약을 연장하여도 상관이 없다면 괜찮지만 실제로 거주를 해야하는 상황이라서 퇴거가 필요하거나 전세보증금을 조정해야 하는 경우에는 꼭 세입자와 대화가 이루어져야 합니다.
공시송달이란
공시송달 : 연락이 닿지 않는다고 해도 전달할 방법이 있음
연락이 닿지 않는다면 사용할 수 있는 방법은 의사표시 공시송달입니다. 공시송달이란 세입자가 정확하게 받을 수 있는 주소가 무엇인지 모르거나 연락이 안된다면 법원에서 상황을 게시판에 공고하여서 법적으로 전달된 것으로 간주합니다.
실제로 세입자가 통보를 받지 못하였다고 하더라도 공시송달이 된다면 대화가 된 것으로 볼 수 있습니다. 하지만 이렇게 법적으로 의사를 전달했다고 하지만 집에 세입자의 짐이 남아있거나 퇴거를 요청해야 하는 상황이라면 어떻게 해야할까요?
이럴 때에는 세입자 명도소송을 진행하여서 해결할 수 있습니다. 세입자가 집을 인도하지않거나 강제로 퇴거를 요청해야할 때 필요한 제도입니다.
명도소송을 활용하기 위해서
명도소송은 주로 월세를 내지 않을 때에만 사용한다고 알고 있지만 이러한 경우에도 사용할 수 있습니다. 계약이 끝났지만 물건을 치우거나 퇴거를 하지 않는다면 세입자 명도소송을 통해서 건물을 인도받으면 됩니다.
함께 점유이전금지 가처분을 신청하는 것이 좋습니다. 소송을 하는 중에 세입자가 다른 사람에게 재 임대하거나 점유를 이전하는 것을 막는 것입니다.
점유이전금기 가처분 신청
부동산 소유권, 임대차계약 등의 소송과 분쟁이 발생하였다면 점유권이나 소유권 등을 다른 사람에게 양도하지 못하도록 하는 조치
만약 이 신청을 하지 않아서 다른 사람에게 세를 주는 등의 행위를 한다면 문제가 복잡해지기 때문에 늦지 않도록 미리 해두는 것이 좋겠습니다.
이렇게 연락이 되지 않고 퇴거를 하지 않는 상황이라면 공시송달, 세입자 명도소송을 통해서 문제를 해결할 수 있으나 개인적으로 이 모든 단계를 처리하는 것은 굉장히 어렵기 때문에 부동산 전문 변호사의 도움을 받아서 진행하는 것이 좋습니다.
부동산의 특성상 소액이 아니라 고액의 건이 오가는 것이기 때문에 절차가 잘못된다면 자칫 큰 피해로 이어질 수 있습니다.
월세를 내지 않고 있는 상황
※소유주는 본인이지만 임대차계약을 하였기 때문에 함부로 문을 여는 것은 주거침입죄로 형사처벌이 가능
월세를 미잡하여서 퇴거가 필요한 경우도 있습니다. 독촉을 하여도 연락이 닿지 않거나 일부만 변제하는 식이라면 세입자 명도소송을 진행하는 것이 좋습니다.
함부로 문을 열고 들어가는 것은 불리한 결과를 낳을 수 있음
문제가 있는 임차인을 퇴거시키고 다른 세입자를 받을 수 있도록 준비하는 것인데 나의 집이라고 해도 마음대로 문을 열고 들어가서 짐을 치우는 등의 행위는 오히려 고소를 당할 수 있습니다.
다만 월세를 2개월 이상 미납한 상태라면 계약이 만료되기 전이라도 중도 해지를 할 수 있습니다. 월세와 관리비 등을 공제하고 보증금을 다시 주면 됩니다.
그래서 보증금을 가지고 있으니까 그냥 기다리면 되겠지라는 생각으로 대처를 늦게 하면 보증금에서 가져올 돈이 안 남아있을 수 있기 때문에 손을 놓고 그냥 있는 것 보다는 빠르게 대응하는 것이 중요합니다.
세입자 명도소송을 진행하기 위해서는 사전에 계약이 해지되었다는 것을 알리는 내용증명을 발송해두어야 합니다. 내용증명이나 소장을 받고서 심리적으로 압박을 받아서 자발적으로 퇴거를 하는 경우도 있어서 생각보다 빠르게 문제를 해결하는 경우도 있습니다.
또한 패소했는데도 퇴거를 하지 않는 경우도 있어서 강제집행을 해야하는 경우도 있습니다. 이 경우 시간이 다소 소요될 수 있기에 빠른 해결을 원한다면 부동산 전문 변호사를 통해서 빠르게 조언을 받으시기 바랍니다.
