명도소송에서 집주인의 허위 실거주 입증 세입자 승소사례
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 명도의 신입니다.
저희 명도의 신은 다수의 명도 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 바탕으로 의뢰인 분들께 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 전세계약갱신청구권 명도소송에서 허위 실거주를 입증해 세입자가 승소한 사례를 소개해드리도록 하겠습니다.
전세계약갱신청구권을 둘러싼 집주인과 세입자 간의 갈등은 매우 빈번하게 일어나는 편입니다. 양자의 이해관계가 정면으로 충돌하다보니 분쟁이 발생하였을 때 소송으로 밖에는 해결이 안되는 경우가 많습니다.
전세계약갱신청구권을 둘러싸고 가장 발생하는 문제는 바로 집주인의 "실거주"를 둘러싼 문제입니다. 주택임대차보호법은 집주인이 실거주를 하는 경우 세입자의 계약갱신요구를 적법하게 거절할 수 있는 것으로 규정하고 있는데요.
문제는 실거주라는 부분이 애매모호하여 실제 거래계에서 많은 문제를 발생시킨다는 점에 있습니다. 당연히 집주인이 실제 거주를 하면 전혀 문제가 될 것은 없습니다. 문제는 집주인이 실거주 의사가 없음에도 거짓으로 실거주 의사를 이유로 세입자를 내보내는 경우입니다.
계약갱신거절 통지를 할 당시 실거주는 성질상 집주인의 내심의 의사에 속한 것이기 때문에, 세입자의 입장에서는 확인하기 어려운 측면이 있습니다.
그런데 임대차 계약상 '갑'의 지위에 있는 집주인의 실거주는 사실상 무적의 카드로 작동을 하기 때문에 세입자의 입장에서는 미심쩍은 부분이 있다고 하더라도 일단 집주인의 말을 믿고 나가는 수밖에 없습니다.
만약 집주인의 실거주가 허위였다면 세입자는 이사비용 등의 막대한 손해를 입게 됩니다. 최소 4년을 거주하도록 하는 것이 주택임대차보호법의 입법 목적이었는데, 세입자는 그러한 기회를 박탈당하게 됩니다.
2년 전과 비교했을 때 전세가격이 많이 오른 경우 세입자는 그만큼의 손해를 보게 됩니다. 그리고 보통 세입자가 본 손해는 집주인의 이득으로 귀속됩니다. 집주인은 세입자를 내보내고 상승된 가격으로 새로운 임차인과 임대차 계약을 체결하기 때문입니다.
집주인의 허위 실거주에 대한 세입자의 대응방법은 크게 두 가지로 나뉩니다. 첫번째는 일단 계약갱신청구권을 행사해 거주를 계속하면서 집주인이 명도소송을 걸어오면 이에 대응해 승소하는 방법입니다.
둘째는 일단 집주인의 말을 믿고 퇴거를 한 이후에 집주인이 새로운 세입자에게 세를 준 것이 확인되면 손해배상을 청구하는 방법입니다. 보통 많은 세입자들이 이 방법을 선택하곤 합니다.
허위 실거주에 대한 대응방법을 상담하러 온 분들에게 이 두 가지를 설명해드리면 대부분 첫 번째 방법이 과연 현실적으로 가능한 것인지에 대해 의문을 표하십니다.
집주인의 허위 실거주를 입증해 명도소송에서 승소하는 방법은 어렵기는 하지만 아예 불가능한 방법은 아닙니다. 집주인이 명도소송에서 승소하기 위해서는 임대차 계약이 종료되었다는 사실이 입증되어야 하는데, 실거주가 거짓인 것이 밝혀지면 계약해지통보의 효력이 없는 것이 됩니다.
실제로 최근 대법원 판례에서는 '실거주'에 대한 입증책임은 집주인에게 있다는 판결이 나오기도 했습니다. 이 뜻은 집주인이 실거주에 대한 입증을 충분히 해내지 못하거나, 피고가 집주인의 실거주가 진정한 것이 아니라는 사실에 대하여 어느정도 증명을 해내면 충분히 승소할 수 있다는 의미입니다.
저희 사무실에서 진행한 사례 중에 집주인이 제기한 명도소송에서 집주인의 실거주가 허위라는 것을 입증해 세입자가 승소한 사례도 있었습니다.
해당 사안에서 임대인은 본래 법인이었는데, 법인 사무실로 사용하겠다고 갱신 거절을 하였다가, 저희 측이 법률상 법인의 실거주는 인정될 수 없다는 사실을 지적하자, 법인의 대표에게 신탁등기로 명의 이전을 한 후 갱신을 거절하고 명도소송을 제기하였습니다.
해당 사안에서는 집주인이 내세우는 실거주의 진정성을 의심할만한 요소들이 다수 존재했는데요. 아예 애초부터 임차인의 계약갱신청구권을 무력화시킬 목적으로 법인 대표에 대한 명의이전을 진행했다는 정황들이 많이 보였습니다.
집주인은 아예 특정 업체로부터 컨설팅을 받아 신탁등기를 악용하여 저희 의뢰인의 계약갱신청구권을 무력화시키고자 하였는데요. 의뢰인이 계약갱신청구권을 행사하여 거주를 계속하자 집주인은 의뢰인에게 명도소송을 걸어왔습니다.
해당 소송에서는 당연히 "실거주의 진정성 여부"가 쟁점이 되었습니다. 제이씨엘파트너스 명도의 신은 명도소송 피고가 된 세입자를 대리해 집주인의 갱신거절 통지가 부적법하다는 사실에 초점을 맞춰서 변론을 진행하였습니다.
사건을 담당한 재판부는 저희 측 청구의 타당성을 인정하여 상대방의 명도청구를 기각시키는 판결을 선고하였습니다.
아래는 오늘 소개해드린 사안의 승소 판결문입니다.
명도소송은 임대인이 승소하는 것이 보통이지만, 사안과 같이 다툴만한 쟁점이 포함되어 있는 경우에는 해당 사실을 잘 파고들면 임차인도 충분히 승소가 가능합니다.
반대의 입장에서 이야기하면 임대인도 충분한 법률적인 검토 없이 무작정 소송을 제기하였다가 패소하는 사례도 충분히 있을 수 있습니다법적조치는 진행하는데 상당한 시간과 비용이 소비됩니다.
많은 에너지가 들어가는만큼 충분한 사전 검토를 진행한 이후에 절차를 진행하셔야 원하는 결과를 얻어낼 수 있습니다.
제이씨엘파트너스 명도의 신은 다수의 명도사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 명도소송 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 명도 사건 분야에 압도적인 성공 노하우를 보유한 명도의 신에 도움을 요청하시기 바랍니다.
