전세사기 등 최근에 발생하고 있는 보증금미반환사건은 판결후 채권추심/강제집행절차로 이어지는 경우가 많기 때문에 애초에 사건을 진행할 때 채권추심/강제집행절차를 염두에 두고 진행을 해야 합니다.
승소판결문을 가지고 진행할 수 있는 채권추심/강제집행 절차의 종류는 매우 다양합니다. 중요한 것은 자신의 상황에 맞는 법적 조치를 찾아서 진행해야 효과를 볼 수 있다는 점입니다.
할 수 있는 모든 법적 조치를 다 진행하는 것이 좋지만, 전세사기 피해자에게 이는 현실적으로 불가능한 일입니다.
전세사기의 유형은 매우 다양하고, 상황에 맞는 가장 효율적인 법적 조치는 사건마다 모두 다릅니다.
일단 전세보증금반환소송에서 승소했다면, 판결문을 가지고 내 상황에 맞는 가장 효율적인 채권추심/강제집행 방법이 무엇인지 검토해보셔야 합니다.
3. 전세사기 사건에서 보증금 회수가 어려운 이유
전세보증금반환소송에서 승소한 세입자가 진행할 수 있는 법적조치로는 (1) 부동산 경매, (2) 채권압류, (3) 재산조회, 재산명시, (4) 채무불이행자명부 등재, (5) 유체동산 압류 등이 있습니다.
최근에 가장 많이 진행하는 것은 바로 "부동산 경매"입니다. 부동산은 채권을 담보할 수 있는 가장확실한 수단이고, 이는 전세사기 사건에서도 마찬가지입니다.
다만 전세보증금반환소송에서 승소한 이후 무작정 경매 절차를 진행해서는 안됩니다. 부동산 경매가 실익이 없는 경우가 간혹 있기 때문입니다.
대표적인 것이 선순위 임차인이 아닌 후순위 임차인이 부동산 경매를 진행하는 경우입니다. 대항력을 보유하지 못한 후순위 임차인이 경매를 진행하는 것은 다른 채권자 좋은 일만 하는 격입니다. 배당받을 것이 없는 상황에서 부동산 경매를 신청하게 되면 경매 비용만 날리게 됩니다.
대항력을 보유한 선순위 임차인도 경매를 진행하는데 많은 고민이 되는 것은 매한가지입니다. 최근에 발생하고 있는 전세사기는 일반적인 보증금미반환 사건보다 문제가 더 복잡하게 꼬여있기 때문입니다.
일반적인 보증금미반환 사건의 경우 대항력 있는 선순위 임차인이면 경매 절차에서 보증금을 반환받을 수 있습니다. 전세가 대비 매매가가 넉넉하게 확보되어 있다면 보증금을 떼일 위험은 적습니다.
하지만 최근 유행하는 전세사기 사건의 경우 "깡통전세"라는 말처럼 매매가와 전세가가 비슷하거나 전세가가 매매가보다 높은 경우가 많습니다. 이렇게 되면 아무도 낙찰을 받지 않게 됩니다.
이 경우 세입자는 울며 겨자먹기로 임대 주택을 낙찰받아야 하는데, 이 경우에도 따져보아야 할 것들이 매우 많습니다.
채권추심의 핵심은 신속성과 효율성입니다. 최근 유행하는 전세사기 사건에서 이것은 특히나 중요합니다.
전세사기 사건에서 효율적인 채권추심 전략이 필요하신 분들은 관련 분야에 압도적인 노하우를 보유한 전세사기변호사닷컴의 도움을 받으시기를 바랍니다.