전세보증금반환소송 승소 후 채권추심/강제집행 진행방법

안녕하세요. 

제이씨엘파트너스 채권추심전문변호사 최성민변호사입니다. 

저희 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기사건에서 채권추심을 성공적으로 수행한 성공사례를 보유하고 있습니다. 

1. 세입자 울리는 전세사기 해결방법은 없을까?

최근 전세보증금반환에 대한 상담이 폭증하고 있습니다. 아무래도 최근 유행하고 있는 전세사기의 영향이 매우 큰데요. 

전세보증금을 제 때에 돌려받지 못하면 세입자들은 막대한 손해를 보게 됩니다. 추가적인 대출이자를 부담해야 하고, 이사계획에도 큰 차질이 생기게 됩니다. 

최근 유행하고 있는 전세사기 사건의 특성은 소송에서 승소한다고 하더라도 집주인이 돈을 돌려주지 않는다는 것입니다. 

여기에는 여러가지 원인이 있는데, 애초에 전세보증금을 떼어먹을 생각으로 전세계약을 체결해 고의적으로 돈을 돌려주지 않는 경우도 있고, 아니면 돈을 돌려줄만한 능력이 없는 경우도 있습니다. 

어떠한 경우이던지 간에 세입자의 입장에서는 속이 까맣게 타들어갈 수밖에 없는데요. 

최근에 유행하는 전세사기의 가장 전형적인 수법은 바로 "무자본 갭투자 전세사기"입니다. 

돈을 반환할만한 능력이 없는데 세입자의 보증금을 무리하게 끌어쓰다가 파산 위기에 처한 집주인들이 매우 많습니다. 

이러한 경우에는 애초에 돈을 돌려줄만한 능력이 안되기 때문에, 전세보증금반환소송에서 승소한다고 하더라도 전세금을 돌려받지 못하게 됩니다.

전세보증금반환소송 승소 후 채권추심, 강제집행절차

2. 전세보증금반환소송 승소 후에도 보증금을 돌려받지 못하고 있다면?

전세보증금반환소송에서 승소했음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못했다면 판결문에 기해 채권추심/강제집행 절차에 착수해야 합니다. 

전세사기 등 최근에 발생하고 있는 보증금미반환사건은 판결후 채권추심/강제집행절차로 이어지는 경우가 많기 때문에 애초에 사건을 진행할 때 채권추심/강제집행절차를 염두에 두고 진행을 해야 합니다. 

승소판결문을 가지고 진행할 수 있는 채권추심/강제집행 절차의 종류는 매우 다양합니다. 중요한 것은 자신의 상황에 맞는 법적 조치를 찾아서 진행해야 효과를 볼 수 있다는 점입니다. 

할 수 있는 모든 법적 조치를 다 진행하는 것이 좋지만, 전세사기 피해자에게 이는 현실적으로 불가능한 일입니다.

전세사기의 유형은 매우 다양하고, 상황에 맞는 가장 효율적인 법적 조치는 사건마다 모두 다릅니다.

일단 전세보증금반환소송에서 승소했다면, 판결문을 가지고 내 상황에 맞는 가장 효율적인 채권추심/강제집행 방법이 무엇인지 검토해보셔야 합니다.  

3. 전세사기 사건에서 보증금 회수가 어려운 이유

전세보증금반환소송에서 승소한 세입자가 진행할 수 있는 법적조치로는 (1) 부동산 경매, (2) 채권압류, (3) 재산조회, 재산명시, (4) 채무불이행자명부 등재, (5) 유체동산 압류 등이 있습니다. 

최근에 가장 많이 진행하는 것은 바로 "부동산 경매"입니다. 부동산은 채권을 담보할 수 있는 가장확실한 수단이고, 이는 전세사기 사건에서도 마찬가지입니다.

다만 전세보증금반환소송에서 승소한 이후 무작정 경매 절차를 진행해서는 안됩니다. 부동산 경매가 실익이 없는 경우가 간혹 있기 때문입니다. 

대표적인 것이 선순위 임차인이 아닌 후순위 임차인이 부동산 경매를 진행하는 경우입니다. 대항력을 보유하지 못한 후순위 임차인이 경매를 진행하는 것은 다른 채권자 좋은 일만 하는 격입니다. 배당받을 것이 없는 상황에서 부동산 경매를 신청하게 되면 경매 비용만 날리게 됩니다. 

대항력을 보유한 선순위 임차인도 경매를 진행하는데 많은 고민이 되는 것은 매한가지입니다. 최근에 발생하고 있는 전세사기는 일반적인 보증금미반환 사건보다 문제가 더 복잡하게 꼬여있기 때문입니다.

일반적인 보증금미반환 사건의 경우 대항력 있는 선순위 임차인이면 경매 절차에서 보증금을 반환받을 수 있습니다. 전세가 대비 매매가가 넉넉하게 확보되어 있다면 보증금을 떼일 위험은 적습니다. 

하지만 최근 유행하는 전세사기 사건의 경우 "깡통전세"라는 말처럼 매매가와 전세가가 비슷하거나 전세가가 매매가보다 높은 경우가 많습니다. 이렇게 되면 아무도 낙찰을 받지 않게 됩니다.

이 경우 세입자는 울며 겨자먹기로 임대 주택을 낙찰받아야 하는데, 이 경우에도 따져보아야 할 것들이 매우 많습니다. 

채권추심의 핵심은 신속성과 효율성입니다. 최근 유행하는 전세사기 사건에서 이것은 특히나 중요합니다.

전세사기 사건에서 효율적인 채권추심 전략이 필요하신 분들은 관련 분야에 압도적인 노하우를 보유한 전세사기변호사닷컴의 도움을 받으시기를 바랍니다. 

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