유치권 분쟁 발생이유와 법적 해결 방법은?
안녕하세요. 부동산 전문 변호사 최성민입니다. 건설자재값 상승과 경기 침체로 최근에 많은 문제가 되고 있는 유치권 소송, 유치권 분쟁과 관련된 이야기를 함께 나누어 보겠습니다.
유치권이란?
유치권은 건설회사나 공사업자, 하도급업자가 공사비를 받지 못하게 되면서 건물이나 토지를 점유하거나 사용을 제한하는 법률상 권리를 말합니다. 유치권은 우리 법에서 인정하는 법적 권리이지만, 때로는 과도하게 행사되어 제3의 피해자인 입주자나 소유자의 권리까지 함께 침해되는 경우가 있습니다.
최근에 뉴스에도 나왔었던 실제 사례를 예로 들어볼까요? 부산시 영도구에 위치한 'A 아파트’에서는 시공사가 추가 공사비를 받기 위해 조합원 가구가 진입하는 아파트 현관문 앞에 쇠봉을 박아 입주를 막았습니다. 이로 인해 입주를 앞둔 지주택 조합원들은 갈 곳이 없어져 대한민국 한복판에서 아무 잘못도 없이 ‘난민’ 신세가 되고야 말았습니다.
이러한 유치권 분쟁은 한번 발생하게 되면 해결이 될 때까지 오랜 시간과 비용이 소모되고, 그때까지 제3의 선의 피해자들이 주거상 피해를 받는 일들이 생길 수 있습니다. 그렇다면 유치권 분쟁이 왜 발생하고 어떻게 최대한 신속하고 명쾌하게 해결할 수 있는지에 관해서 다년간의 부동산 NPL과 공경매, 유치권 소송 및 자문을 통해 확보한 경험과 노하우를 바탕으로 복잡한 유치권 분쟁 해결의 실타래를 풀어나가보도록 하겠습니다.
건설경기 침체와 원자재 가격 인상으로 전국에서 공사비 분쟁이 급격히 증가
유치권 분쟁은 언제고 항상 주요한 부동산 분쟁 중에 하나였지만, 최근의 가장 주요한 원인을 꼽으라고 한다면 아무래도 공사비 상승의 일등공신인 원자재 가격의 급등을 이유로 들 수 있습니다. 최근 몇년간 이어져온 코로나19 팬데믹과 미중 무역전쟁, 러시아 전쟁 등으로 인해 철강, 목재, 시멘트 등 건설에 필요한 원자재의 가격이 폭등했습니다. 이로 인해 건설사들은 예상보다 많은 공사비가 들어가게 되었고, 그 차액을 건축주나 재개발조합에 청구하게 되었습니다.
하지만 건축주나 재개발조합은 이미 계약된 공사비를 지불하기로 한 것이기 때문에 추가 공사비 지출을 거부하거나, 감당하기 어려워했습니다. 이런 상황에서 건설사들은 자신들의 권리를 보호하기 위해 유치권을 행사하게 되었습니다. 작년경 연일 뉴스와 신문에 화재로 떠올랐던 둔촌주공 사태에서 시공사들이 유치권을 행사하였던 이유도 이러한 맥락에서 발생한 것입니다. 시공사나 하도급업자의 유치권 주장은 부동산 시장이 하락장일 경우에 더 빈번하게 발생하고 있어, 최근 건설경기와 부동산 시장이 침체된 요즘은 더욱 분쟁 발생 건수가 늘 것으로 예상됩니다.
부동산 공매, 경매 시장의 유치권 주장
유치권 주장이 많이 다퉈지는 또 다른 분야는 바로 경매나 공매입니다. 경매는 부동산을 강제로 처분하는 방법으로, 채권자가 채무자의 부동산을 경매에 내놓아 그 가액으로 채무를 변제하는 것입니다. 하지만 경매에서는 부동산의 소유권이 바뀔지라도 유치권을 가지고 있는 채권자는 자신이 가지고 있던 기존의 유치권을 여전히 주장할 수 있습니다. 즉, 경매에서 낙찰받은 매수인이 경매나 공매로 낙찰받은 부동산을 사용하고 싶다면 유치권자에게 그 권리를 포기하거나 대가를 지급하도록 요구할 수 있습니다. 이 때 유치권자와 낙찰자 사이에 금액이나 조건에 대한 합의가 이루어지지 않으면 유치권의 유효성과 정당성을 다투는 소송이 발생할 수 있습니다. 낙찰자가 제기하는 건물이나 부동산 인도소송이 이러한 대표적인 예입니다.
유치권의 효력 여부와 범위 판단이 분쟁 해결의 실마리
유치권 분쟁을 해결하는 가장 첫번째 해야할 일은 바로 유치권이 있다고 주장하는 권리자의 유치권이 법률상 유효하게 성립한 것인지와 그 효력 범위를 확인해보는 것입니다. 유치권은 법률상으로 인정되는 권리이지만, 그 행사는 일정한 조건과 한계가 있습니다. 예를 들어, 유치권은 공사비가 청구되었을 때부터 발생하고, 공사비가 완납되거나 소멸시효가 완성되면 소멸됩니다. 또한 유치권은 공사비에 상당하는 부동산의 일부에만 행사할 수 있고, 공사비와 관련이 없는 부동산에는 행사할 수 없습니다. 따라서 유치권 분쟁이 발생했을 때는 유치권자가 공사비를 청구한 증거나 공사비의 산정 방법 등을 확인해야 합니다.
뿐만 아니라, 은행 등 금융기관에서 PF 대출을 심사 및 승인할 때에는 시공사로부터 유치권 사전 포기각서를 받는 경우도 상당히 많이 있기 있으므로, 이러한 실무상 관행을 따져본다면 유치권 포기각서가 있는지 여부를 반드시 짚고 넘어가야 합니다.
유치권 분쟁에 숙달된 변호사를 통한 협상 등 평화로운 해결 시도
유치권 분쟁을 소송으로 해결하기 전에 먼저 당사자와 평화로운 문제 해결을 시도해보는 것도 현명한 선택지 중 하나입니다. 유치권 분쟁은 당사자들의 입장이 대립되기 때문에 결국 소송으로 해결하는 경우가 많지만, 이러한 부동산 소송은 소가가 수억원에서 수십, 수백억 원의 고액 소송이며 판결까지도 1년 여 이상 시간이 걸리므로 사업적인 관점에서는 소송 전에 협상을 통한 문제 해결 시도가 필요합니다.
소송은 가장 확실하고 종국적인 분쟁해결 방법이지만 그 만큼 투자해야 할 시간과 비용이 많이 들고, 결과도 불확실하기 때문에 할수 만 있다면 피하는 것이 좋습니다. 유능한 의사가 수술을 최대한 피하려고 노력하듯이 경험과 능력이 풍부한 부동산전문변호사도 대뜸 소송부터 하라고 권유드리지 않는 이유가 바로 이러한 이유 때문입니다.
유치권 분쟁이 발생했을 때는 당사자들이 서로 대화하고 타협하려고 노력해야 합니다. 예를 들어, 추가 공사비를 요구하는 건설사와 그것을 거부하는 재개발조합은 원자재 가격의 변동이나 공사비의 산정 기준 등을 공정하게 검토하고, 합리적인 금액을 협상해야 합니다. 또한, 유치권을 포기하거나 대가를 지불하는 것에 대해 낙찰자와 유치권자는 시장가격이나 경매가격 등을 참고하고, 상호 합의할 수 있는 금액을 찾아야 합니다.
다만, 이러한 협상은 양쪽이 서로의 최대 이익만을 보기 위해서 양보없이 평행선을 달릴 가능성이 높기 때문에, 유치권 분쟁을 처리한 경험이 많은 변호사의 도움을 받아서 양자가 일정부분 양보할 수 있는 마지노선을 감정평가 등 다분야의 전문적 도움을 받아 비즈니스적으로 처리할 수 있게 중재를 받는 것이 협의의 성공가능성을 높이는 관건입니다.
유치권 분쟁은 결국 법률 전문가의 조력이 필요
돌고 돌아 왔지만, 결국 유치권 분쟁을 해결하기 위해서는 마지막으로 전문가의 도움을 받아야 한다는 결론이 나올 수 밖에 없습니다. 유치권 분쟁은 복잡하고 다양한 법적 쟁점들이 얽혀있기 때문에 일반인이 혼자 해결하기 어려운 경우가 많습니다. 예를 들어, 유치권의 존재 여부나 범위를 판단하기 위해서는 건설법, 민법, 신탁법 등 다양한 법률 지식이 필요합니다. 또한, 협상을 하기 위해서는 건설업계의 특성이나 시장 상황 등을 잘 파악하고, 당사자들의 심리나 감정 등을 고려해야 합니다. 이런 경우에는 부동산 전문 변호사의 도움이 필요합니다. 부동산 전문 변호사는 유치권 분쟁에 관련된 법률 지식과 경험을 갖고 있으며, 당사자들의 입장에서 최선의 해결책을 제시할 수 있습니다.
정리하자면
유치권 분쟁은 부동산 거래나 건설 공사에서 자주 발생하는 문제입니다. 유치권은 건설사나 공사업자가 공사비를 받지 못하면 부동산을 점유하거나 사용을 제한하는 권리입니다. 하지만 유치권은 일정한 조건과 한계가 있으며, 과도하게 행사되면 입주자나 소유자의 권리를 침해할 수 있습니다. 유치권 분쟁을 해결하기 위해서는 유치권의 존재 여부와 범위를 확인하고, 협상을 시도하고, 전문가의 도움을 받아야 합니다.
저는 부동산 전문 변호사로 활동하면서, NPL, 공경매, 기관자문, 부동산 공경매 등 유치권 분쟁과 관련된 다분야의 다양한 경험과 지식을 갖추고 있으며 당사자들의 입장에서 최선의 해결책을 제시해드리고 있습니다. 유치권 분쟁은 매우 복잡하고 다양한 법적 쟁점들이 얽혀있기 때문에 숙련된 전문가의 조력이 시간과 비용을 절감하는 효율적인 솔루션이 될 것입니다.
