부동산 경매, 법정지상권이 문제가 되는 경우라면?
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Jul 31. 2025
저희 제이씨엘파트너스는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 좋은 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
부동산 관련 법적 분쟁은 그 양상이 기본적으로 매우 복잡하고, 잘못 처리할 경우 큰 금전적 손해를 보게 될 수 있습니다.
특히나 부동산 경매의 경우에는 더욱 그러한데요. 부동산 경매에서 법정지상권의 문제를 제대로 체크하지 못해 손해를 보는 사례가 자주 발생하고 있습니다.
오늘은 부동산 경매절차에서 법정지상권이 문제가 되는 경우 대처하는 방법에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
1. 부동산 경매절차의 복잡성
부동산 경매 절차는 매우 복잡합니다. 경매 투자를 통해 수익을 보려는 분들이 많은데, 법률적인 검토를 그르치면 큰 손해를 볼 수 있습니다.
부동산 경매 공부를 하다보면 '권리분석'이라는 단어를 접하게 되는데요. 권리분석은 말 그대로 부동산에 설정된 권리를 분석해 경매 낙찰을 통한 수익을 가늠하는 절차입니다.
부동산 경매에서 '인수주의'와 '소멸주의'라는 개념이 있는데요. 쉽게 말해 경매 낙찰 후 부동산에 인수되는 권리와 소멸되는 권리가 있다는 뜻입니다.
경매 낙찰을 통해 수익을 보기 위해서는 낙찰결과 모든 권리들이 소멸이 되어야만 합니다. 특정 권리들이 낙찰에도 불구하고 인수가 되어버리면 낙찰자는 이득은 커녕 큰 손해를 보게 됩니다.
특히나 '법정지상권'이 낙찰자에게 인수가 되면 낙찰자는 큰 손해를 보게 되는데요. 그렇다면 부동산 경매에서 법정지상권이 문제가 되는 경우는 어떤 경우일까요?
2. 부동산 경매에서 법정지상권이 문제가 되는 경우
지상권은 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 보통 당사자들 간의 계약으로 지상권을 설정하는데, 법정지상권은 계약이 아닌 법과 관습에 의해서 인정되는 권리입니다.
법정지상권의 문제는 미등기 건물을 낙찰받거나, 토지와 건물 중 하나만 낙찰을 받는 경우에 발생하게 됩니다.
본래 토지소유자와 건물소유자가 다르고, 건물 소유자에게 지상권이 없으면 토지 소유자는 건물 소유자에게 건물의 철거를 청구할 수 있는 것이 법원칙입니다.
하지만 소유권 변동으로 건물을 철거하는 일이 빈번하게 발생하면 사회, 경제적으로 큰 손실이 발생할 것이 분명합니다.
이에 우리 법과 판례는 법정지상권이라는 권리를 인정하고 있는 것인데요. 법정지상권은 주로 미등기 건물이 세워져 있는 토지를 낙찰받는 경우에 발생하게 됩니다.
흔히 경매시장에서 법정지상권이 붙어있을 것으로 예상되는 물건을 '특수물건'으로 분류하곤 하는데, 법정지상권은 토지 소유자의 권리를 크게 제한하기 때문에 그렇습니다.
권리분석 절차를 잘 진행해 경매 낙찰로 법정지상권이 성립되지 않는다는 것에 대한 확신이 들면, 경매 고수들은 이에 대한 입찰을 진행합니다. 권리분석을 그르쳐 법정지상권이 인정된다는 사실이 확인되면 오히려 큰 손해를 보게 됩니다.
미등기 건물의 경우 건물의 공사 진행 정도에 따라 법정지상권이 인정되기도 하고, 그렇지 않기도 하기 때문에 경매 절차에서 각별한 주의를 요합니다.
경매 절차에서 법정지상권은 워낙 문제가 많이 되는 쟁점이고, 이와 관련한 판례도 무수히 많이 쌓여 있기 때문에 관련 분쟁이 생겼거나 예상되는 경우 이에 대한 꼼꼼한 검토가 선행되어야 합니다.
3. 부동산전문변호사의 도움이 필요하시다면?
만약 부동산 경매를 통해 미등기 건물이 세워져 있는 토지를 낙찰받았는데 특정인이 이에 대한 법정지상권을 주장한다면 권리보호를 위해 소송을 제기해야 합니다.
소송절차는 건물소유자가 원고가 되어 건물철거소송을 제기하고, 소장을 송달받은 피고가 법정지상권을 주장하는 양상으로 진행됩니다.
소송절차에서 좋은 결과를 얻기 위해서는 법정지상권 성립유무에 대한 정확한 법리판단을 근거로 권리관계 분석이 이루어져야 합니다.
충분한 법률지식이 없는 상태에서 진행하기에는 매우 버거운 절차인만큼 초기단계에서부터 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
부동산 경매, 법정지상권과 관련된 복잡한 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해 나가시기를 바라겠습니다.
