상가임대차보호법의 계약갱신요구권 알아보기
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Aug 1. 2025
자영업자 A씨는 번화가의 한 상가에서 성실히 카페를 운영해 왔습니다.
초기에는 어려움도 많았지만 꾸준한 영업으로 조금씩 단골이 늘기 시작했고 최근 SNS를 통해 입소문까지 퍼지며 매출도 계속 증가하고 있었습니다.
그러던 어느 날, 임대인으로부터 상가를 비워달라는 통보를 받게됩니다.
갑작스러웠지만 A씨는 계약기간이 끝나가는 시점이라 더는 버틸 방법이 없다는 현실 앞에서 당황할 수밖에 없었습니다.
특히 입실 전 초기 인테리어 비용으로 수천만 원을 투자했고 최근 들어 매출 상승세를 타고 있기에 사업적으로도 가장 안정된 시기였기에 날벼락 같은 소식이었습니다.
이처럼 상가 임차인 입장에서는 계약이 끝난다는 이유만으로 일방적인 퇴거 요구에 응해야 하는 상황이 매우 억울할 수 있습니다.
바로 이런 상황을 방지하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 마련된 것이 상가 임대차 보호법의 게약갱신요구권 제도입니다.
상가임대차보호법은 상가에서 영업하는 임차인의 권리를 보호하기 위해 제정된 법률입니다.
이 법에서 일정한 요건을 갖춘 임차인에게는 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여하고 있습니다.
임차인은 법에서 정한 요건을 충족한다면 계약 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 특별한 사유 없이 임의로 나가달라 할 수 없습니다.
임차인은 최대 10년까지 동일한 장소에서 영업을 이어갈 수 있는 권리를 법적으로 보장받는 것입니다.
상가 임대차 보호법이 10년으로 개정된 날은 2018년 10월 16일입니다.
이후에 새롭게 체결된 계약은 10년의 보호를 받을 수 있으며 그 전에 계약이 체결됐다 하더라도 법이 개정된 이후에 계약이 갱신된 적이 있다면 마찬가지로 10년을 보장받을 수 있습니다.
헷갈릴 수 있는 부분이기에 아래 예시를 통해 자세하게 설명드리겠습니다.
이 갱신 시점이 2018년 10월 16일 이후이기 때문에 10년 보호 대상이 됩니다.
하지만 건물주나 임대인 입장에서 임차인의 계약갱신 요구가 있다고 해서 무조건적으로 계약을 연장해야만 하는 것은 아닙니다.
상가건물임대차보호법은 임차인의 권리를 보호함과 동시에 임대인에게도 정당한 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있는 권리를 부여하고 있습니다.
이는 임대인 역시 재산권의 주체로서 상가의 합리적인 활용이나 사업계획을 자유롭게 진행할 수 있기 위함입니다.
그렇다면 어떤 경우에 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있을까요?
3기 이상의 임대료 연체
임차인이 월세를 3기분 이상 연체한 경우 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
(여기서 3기분이란 연속 3개월이 아니여도 누적된 3개월 분을 얘기합니다)
임차인이 부정한 방법으로 임대차 계약을 체결한 경우
예를 들어 타인의 명의를 도용하거나 사업 목적을 허위로 기재하는 경우 해당될 수 있습니다.
서로 합의하에 보상을 제공하여 퇴거하는 경우
임대인이 일정한 금전적 보상을 제시했고 임차인이 이에 자발적으로 동의한 경우에는 계약갱신요구권을 주장할 수 없습니다.
임대인의 동의 없이 상가 전부 혹은 일부를 전대한 경우
임차인이 몰래 상가를 제 3자에게 재임대 했을 때 해당됩니다.
임차인이 상가를 고의로 혹은 중대한 과실로 파손한 경우
심각한 과실로 화재나 누수 등을 일으킨 경우에도 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다.
상가가 멸실되어 임대차 목적으로 사용할 수 없는 경우
화재, 자연재해, 구조적 문제 등으로 인해 상가 건물이 물리적으로 더 이상 사용 불가능할 때 임대차 계약의 갱신 자체가 의미 없다고 판단됩니다.
정당한 이유가 있는 건물 철거 혹은 재건축의 경우
단순 리모델링이 아닌 정당하고 구체적인 사유로 철거, 재건축하려는 계획이 있는 경우를 말합니다.
그 밖의 중대한 계약 위반 등으로 임대차를 유지하기 어려운 경우
위와 같은 상황에서는 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
임차인이 계약갱신요구권을 갖고 있다 하더라도 그 권리를 언제 어떠게 행사하느냐에 따라 보호 받을 수 있는 지 여부가 달라질 수 있습니다.
반드시 임대차 종료일 기준 6개월부터 1개월 전까지 갱신 의사를 밝혀야 합니다.
만약 계약 만료가 한달도 남지 않는 시점이라면 법적으로 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.
또한, 서면으로 통보하는 것이 안전합니다.
구두로 의사를 전달해도 효력은 있으나 향후 분쟁을 예방하고 증거를 남기기 위해 서면으로 통보하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
명확한 서면 통보가 없을 경우 임대인과의 분쟁 요소로 작용할 수 있기에 가급적이면 명시적인 방법으로 갱신 의사를 표시하는 것이 바람직합니다.
상가 임대차 계약은 단순한 임대 임차관계를 넘어서 자영업자의 생계와 직결되는 민감한 문제입니다.
계약갱신요구권, 권리금 회수, 갱신 거절 사유는 조금만 놓치더라도 예상치 못한 분쟁으로 이어질 수있습니다.
특히 법적 요건을 제대로 이해하지 못한 채 대응하거나 임대인과의 갈등에서 감정적인 대처를 할 때는 소중한 상권과 자산을 지키기 어려울 수 있습니다.
이때에는 혼자서 법적 대응을 준비하는 것보다는 임차인의 권리를 지키고 분쟁을 최소화 할 수 있도록 부동산전문변호사의 도움을 받는 것이 중요합니다.
상가나 주택 임대차 관련해 어려움을 겪고 계신다면 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해서 해결책을 마련하시길 바랍니다.
