계약갱신청구권 손해배상액 현명하게 계산하기

계약갱신청구권 침해, 손해배상 받을 수 있을까요?

법적으로 임차인에게는 계약갱신요구권이 주어집니다.

이는 2년 계약 후 한 차례에 한해 추가로 2년을 더 거주할 수 있도록 요구할 수 있는 권리입니다.

그러나 이 권리를 제대로 행사하지 못하게 되는 경우도 있습니다.

대표적인 사례가 바로 임대인의 실거주 목적을 이유로 갱신을 거절하는 경우입니다.

실거주한다던 집주인이 집을 재임대했어요

어느날 세입자 B씨는 집주인 H씨가 실거주할 예정이니 나가달라 하여 어쩔 수 없이 짐을 싸 나왔습니다.

그런데 얼마 지나지 않아서 그 집이 매물로 나왔고 다른 세입자 W에게 더 높은 금액으로 임대한 사실을 알게 되었습니다.

B씨는 계약갱신청구권을 이용하지 못하고 임대인의 말에 퇴거를 하게 되었는데 이러한 상황은 법적으로 실거주 목적이라는 사유가 허위였던 것으로 간주할 수 있습니다.

임대인은 거짓말로 인해 임차인에게 손해를 입혔으며 임차인은 이를 손해배상책임을 물을 수 있습니다.

바로 주택임대차보호법에서 이를 정확하게 명시하고 있기 때문입니다.

임대차 보호법 제 6조의3 제 5항

임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제 3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

주택임대차보호법은 세입자를 위해 계약갱신청구권을 보장하고 있습니다.

세입자는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 갱신을 요구할 수 있는 권리를 행사할 수 있습니다.

다만, 임대인은 정당한 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있으며 그중 대표적인 사유가 '실거주 목적'입니다.

하지만 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 실제로는 거주하지 않고 매매하거나 제 3자에게 재임대를 한 경우에 이로 인해 임차인이 이사를 하게 되었다면 손해배상 책임이 따를 수 있습니다.

손해배상액 계산은 어떻게 될까요?

해당 법에서는 아래 금액 중 가장 큰 금액을 손해배상액으로 산정합니다.

갱신 거절 당시 월 임대료의 2개월분에 해당하는 금액

새로 구한 주택과 기존 주택 간의 임대료 차액 x 24 개월

그 외 이주 과정에서 발생한 객관적인 손해

이 세 가지 금액 중 어떤 항복이 가장 큰 금액으로 산정되는지는 각각 임차인의 구체적인 상황에 따라 달라집니다.

예를 들어 이사비용과 중개 수수료가 높게 책정되는 경우도 있지만, 상황에 따라 새로 계약한 주택의 월세가 크게 상승했다면 임대료 차액 x 24개월이 더 클 수 있습니다.

따라서 손해배상을 청구하려면 자신에게 발생한 손해를 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 꼼꼼하게 준비하는 것이 매우 중요합니다.

입증은 어떻게 해야 할까요?

손해배상을 청구하려면 가장 먼저 입증해야 할 것은 집주인이 실제로 거주하지 않았다는 사실입니다.

하지만 현실에서는 집주인이 갖가지 이유를 들며 자신의 행위를 합리화하려 하거나 시간을 끌며 증거가 사라지기를 기대하는 경우도 적지 않습니다.

이럴 때 세입자는 다음과 같은 방법으로 실거주하지 않았음을 증명할 수 있는 증거를 확보해야 합니다.

예를 들어 신규 세입자의 전입 여부, 전기/수도/가스 사용량, 해당 집이 다시 부동산 매물로 올라온 기록 등이 이에 해당합니다.

그러나 이런 자료들을 체계적으로 모으고 법적으로 논리 있게 정리하여 손해배상 책임을 입증하는 일은 결코 간단하지 않습니다.

임대인은 본인의 입장을 반복해서 주장하며 상황을 유리하게 만들려 하고, 법률 지식이 부족한 일반인이 이를 정면으로 대응하기에는 한계가 있습니다.

구체적인 대응 방법

실거주하지 않았다는 사실을 입증하기 위해 체계적인 증보 확보는 필수입니다.

이러한 자료들이 하나하나 모이면 임대인의 허위 실거주 주장을 반박할 강력한 근거가 됩니다.

하지만 이 과정은 생각보다 까다롭고 입증 논리나 법률적 구조가 부족하면 정당한 권리를 놓치게 되는 경우도 많습니다.

입증 근거가 빈약하거나 법률 구조를 제대로 갖추지 못하면 분명 억울한 상황임에도 정당한 권리를 지키지 못하는 일이 생기기 쉽습니다.

이럴 때에는 초기에 정확한 법률 조언을 받는 것이 무엇보다 중요합니다.

막연한 주장이나 감정만으로는 법적 효과를 얻기 어렵기 때문에 전문가의 도움을 받아 사안의 핵심 쟁점을 짚고 증거의 방향성을 명확히 설정하는 것이 결국 결과를 좌우하게 됩니다.

저희 제이씨엘파트너스는 이와 같은 계약갱신청구권 분쟁, 거짓 실거주 주장으로 인한 손해배상 청구 소송을 지속적으로 다뤄오면서 법적 논리를 어떻게 전개해야 하는지 명확하게 알고 있습니다.

계약갱신청구권 손해배상액 계산 등으로 망설이고 계신다면 제이씨엘파트너스에 도움을 요청하여 문제를 해결하시길 바랍니다.

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