신탁등기 신탁전세사기 보증금반환 방법
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Aug 6. 2025
신탁등기 신탁전세사기 보증금반환 방법
전셋집을 알아보던 신혼부부는 한눈에 쏙 들어오는 집을 발견하고 등기부등본을 열람하던 중, 낯선 문구 하나를 발견하게 됩니다.
신탁등기라는 처음 보는 단어에 당황한 부부는 이 집을 계약해도 괜찮은 건지 걱정을 하게 됩니다.
실제로 일반인이 쉽게 이해하기 어려운 개념이며 잘못 계약할 경우에 전세보증금을 돌려받지 못할 위험도 존재합니다.
부동산 등 자산을 제 3자에게 맡기고 그 관리를 위임하는 방식 중 하나가 바로 신탁 제도입니다.
이 제도는 자산의 원소유자인 위탁자가 일정한 보수를 조건으로 수탁자(예: 신탁회사)에게 해당 재산의 소유권을 넘기게 됩니다.
소유권이 이전된 자산은 신탁재산으로 분류되며, 수탁자는 이를 직접 관리하거나 처분할 수 있는 권한을 가집니다.
특히, 신탁 대상이 부동산일 경우에는 위탁자에서 수탁자로의 소유권이전등기를 등기부상에 등재하게 되는데, 이 과정을 신탁등기라고 합니다.
신탁재산의 소유권은 수탁자에게 있기 때문에 이 점이 가장 중요한 사항이 됩니다.
신탁전세사기의 대표적인 수법으로는 집주인이 수탁자가 모르게 임의로 세입자와 계약을 체결하는 방식으로 진행됩니다.
결혼을 앞둔 신혼부부는 리모델링된 전셋집을 합리적인 금액에 계약했지만, 등기부에 표시된 신탁등기에 대해 집주인은 절세 목적일 뿐 문제없다고 설명했습니다.
하지만 입주 후 신탁사는 해당 계약을 전혀 인지하지 못했다고 밝혔고, 신탁 재산은 수탁자만이 관리, 운영 권한을 가지므로 수탁자의 동의 없는 임대차계약은 무효로 판단될 수 있습니다.
결국 신혼부부는 퇴거 통보뿐 아니라 보증금 반환이 어려워지게 되었습니다.
사전에 의미와 위험성을 정확하게 파악하지 못한다면 이처럼 치명적인 피해로 이어질 수 있습니다.
신탁등기는 등기부상에서 선순위로 설정되기 때문에 특히 조심하셔야 합니다.
만약 신탁회사가 채무불이행 등의 사유로 해당 부동산에 대해 경매 절차에 들어가게 되면, 세입자의 대항력과 우선변제권은 신탁등기보다 후순위로 밀리게 됩니다.
이러한 구조에서는 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 높아지게 됩니다.
보증금반환 대응 방법
신탁등기 전세사기는 단순한 임대차 분쟁이 아닌, 형사와 민사 문제가 동시에 얽혀있는 복합적인 사건입니다.
상황을 정확하게 파악하고 빠르게 대응하는 것은 무엇보다도 중요합니다.
형사적 대응 - 사기죄 고소 가능성
만약 임대인이 이러한 사실을 숨긴 채 임대차 계약을 체결했다면 이는 고의적 사실을 은폐한 것으로 보고 사기죄로 고소할 수 있습니다.
형사 고소를 통해 가해자 처벌과 피해 회복의 실마리를 마련할 수 있으며 이 과정에서 압박 수단으로 활용되는 경우도 많습니다.
민사적 대응 - 계약 무효 주장 및 재산 보전
신탁회사와 무관하게 체결된 계약은 법적으로 무효가 될 여지가 있기에 해당 임대차계약의 무효를 주장하고 손해배상 소송을 제기할 수 있습니다.
가해자가 보증금을 반환하지 않고 재산을 숨기거나 처벌하려는 움직임이 보일 경우에는 법원에 가압류, 가처분 등 보전처분을 신청해 재산을 동결해 둘 필요가 있습니다.
전문가의 조력
신탁법, 등기제도, 계약법, 민형사소송이 복잡하게 얽혀있는 문제기에 일반인이 스스로 대응하기에는 어려움이 많고 대응 시점이 늦어질 수 있습니다.
처음부터 부동산, 신탁 분야에 경험이 풍부한 변호사와 함께한다면 실효성 있는 전략으로 보증금 반환 가능성을 높일 수 있습니다.
이미 신탁등기 전세사기를 당했다면 전문가의 상담을
신탁등기가 된 부동산에서 전세사기를 당한 경우에는 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
때문에 사전에 철저한 확인 절차를 거치는 것이 무엇보다 중요합니다.
또한, 신탁등기 전세사기를 당했다면 빠른 초기 대응이 곧 보증금을 지키는 열쇠입니다.
대부분 세입자는 보증금을 돌려받지 못한 채 퇴거를 통보받는 상황에 놓이게 됩니다.
현실적으로 보증금 회수가 쉽지 않지만 그렇다고 모든 가능성이 사라지는 것은 아닙니다.
신탁등기 전세사기는 단순한 민사 분쟁이 아니라 형사책임까지 따를 수 있는 복합적인 사건입니다.
가해자가 의도적으로 신탁 사실을 숨기고 계약을 체결했다면 사기죄 고소와 함께 민사소송, 가압류, 보전처분 등 다양한 법적 대응이 가능해집니다.
하지만 이러한 절차는 전문성이 높고 시간과 전략이 필요한 영역입니다.
처음부터 신탁 구조를 이해하고 경험이 풍부한 변호사와 함께하는 것이 중요합니다.
전세사기 피해는 단순한 금전 손실을 넘어, 삶의 터전과 일상까지 위협하는 중대한 위기입니다.
특히 임대인의 파산, 신탁등기 문제 등으로 인해 보증금 회수가 막막해진 세입자 분들의 절박한 상황을 저희 제이씨엘파트너스는 누구보다 잘 알고 있습니다.
신속하고 전략적인 법적 조치를 통해 피해를 최소화하고 보증금 회수 가능성을 최대화하기 위해 부동산전문변호사의 도움을 요청해 문제를 풀이하시길 바랍니다.
