임차인퇴거불응 내보내는 절차 정리
임차인퇴거불응 내보내는 절차 정리상가, 주택 등의 건물을 임대해주면, 종종 임차인과의 갈등이 붉어지게 됩니다.
그 중에서도 가장 골머리를 앓게 되는 문제가 임차인퇴거불응입니다.
월세를 제대로 내지 않고 무단으로 점유하고 있는 상황이라면 스트레스가 생기게 됩니다. 이런 상황이라면 어떻게 퇴거시키고 문제를 해결할 수 있을까요?
임차인과 대화를 하다가 화가 나서 임의대로 짐을 빼버리거나 문을 잠그고 비밀번호를 변경하는 등의 행위를 하게 됩니다.
이러한 행동은 절대로 해서는 안됩니다. 임차인퇴거불응할 경우 개인적으로 내보내려는 시도를 하게 되는데 형법상으로 주거침입죄로 처벌받을 수 있습니다.
1) 점유자는 임차인이 가지고 있는 권리입니다.
보호되는 정당한 권리인만큼 임대인이라고 할지라도 이를 침해하는 것은 불법행위에 해당합니다.
2) 임차인의 주거권은 보호됩니다.
실제로 거주하고 있는 공간이기 때문에 사적인 영역으로, 주거의 자유가 침해되는 행위는 금하고 있습니다.
3) 강압, 협박 등의 행위는 처벌받을 수 있습니다.
임대인이 자신의 권리라고 주장하면서 폭력적인 언행을 행사하는 경우 협박죄, 폭행죄로 처벌가능합니다.
✔임차인퇴거불응을 하고 있다면, 합법적인 절차를 통해 내보내야 합니다.
* 임차인 내보내기 절차
1) 임대차 계약 해지
2) 내용증명 발송
3) 명도소송 제기
4) 퇴거 조치 진행
임차인의 귀책 사유로 내보낼 수 있는지를 확인해야 합니다.
대표적으로는 월세를 내지 않거나, 무단으로 합의없이 다른 사람에게 재임대를 주는 등의 행위가 있는 경우에 계약해지를 요구할 수 있습니다.
해지가 되어야지 소송을 제기할 수 있기 때문에 임차인에게 전달이 되었다는 증거를 함께 수집해둡니다.
나는 전달을 했다고 하더라도 임차인퇴거불응이 듣지 못했다고 하면 효력이 없기 때문에 문자를 발송하였다면 답장을 받아두고, 구두로 전달했을 때에는 녹음을 해두시기 바랍니다. 계속 연락이 닿지 않는다면 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다.
�내용증명은 우체국을 통해서 발송하고 계약을 해지할 것이라는 명확한 의사를 전달하는 수단입니다.
또한 차임을 내지 않았다면 그 금액과 언제까지 내라는 것을 전달합니다.
법적인 절차를 진행할 때에 증거로 사용할 수 있습니다. 해지를 통보한 이후에도 전혀 반응이 없거나 끝까지 퇴거를 하지 않는다면 명도소송을 제기합니다.
이 모든 과정을 신속하게 하는 것이 중요합니다. 임차인퇴거불응을 하였다면 이로 인한 금전적인 피해는 임대인이 더 많습니다.
밀린 월세를 내는 것도 아니고 새로운 임차인을 들일 수 있는 것도 아니며 소송을 진행하는 기간을 예측할 수 없기 때문에 그 기간만큼 보증금에서 제한다고 하더라도 마이너스가 될 수 있기에 신속함이 가장 중요합니다.
▶명도소송은 임대인의 승소확률이 굉장히 높은 소송입니다.
계약서 상에 적혀있는 내용이 확실하기에 임대인이 큰 귀책 사유가 있지 않다면 승소할 수 있습니다.
법적대응은 개인적인 감정으로 하는 것이 아니라 증거를 통해서 진행하는 것인만큼 임차인과의 대화나 연체내역 등을 정리해야 합니다.
소송보다 빠르게 해결하는 방법은 대화를 하여서 합의에 이르는 것이지만, 이 상황까지 왔을 때에는 아무런 대화가 되지 않을 확률이 높아서 중재를 받고 합의해보는 것도 좋은 방법입니다.
임차인이 악의적으로 나오는 경우에는 대화가 하기 힘들고 감정적으로 싸울 수 있으나 나중에 불리해질 수 있기에 싸우거나 다투는 행위는 절대로 하지 않아야 합니다.
임차인의 상황을 살펴보고 이사비용이나
합의금을 주는 것도 고려해볼 수 있습니다.
합의가 잘 되지 않아서 명도소송을 한다면 '점유이전금지 가처분'을 신청해두시기 바랍니다.
명도소송을 진행하는 중에 임차인이 다른사람에게 점유권을 넘기면 그 사람을 내보내기 위해서 또 법적절차를 처음부터 해야해서 2배로 노력해야 합니다.
생각보다 이 절차를 놓쳐서 처음부터 다시 진행하는 분들이 많은데,
그러면 너무 많은 시간이 지나기 때문에 그 만큼 임대인의 피해가 커집니다. 필요한 절차들을 하나씩 거치다보면 문제가 잘 해결될 것입니다.
임차인퇴거불응하다가 끝까지 나가지 않겠다고 하면 법원에서 집행관을 파견하여 퇴거 조치를 시킵니다.
이 때에도 판결을 받았다는 생각에 마음대로 내보내면 처벌을 받을 수 있기 때문에 주의해야 합니다. 모든 절차를 적법하게 해야한다는 것을 기억하시어 문제를 해결하시기 바랍니다.
