월세미납과 퇴거불응은 내용증명과 명도소송
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Aug 13. 2025
세입자가 매달 정해진 날짜에 정확히 월세를 납부해 준다면 좋겠지만 현실은 그렇지 않은 경우도 많습니다.
특히 투자 목적으로 대출을 활용해 임대 사업을 운영하는 상황에선 월세 수입은 곧바로 금융 비용과 직결되기에 세입자의 미납은 집주인에게 큰 부담이 될 수 있습니다.
처음에는 단순한 지연이라 생각해 기다리다가 월세가 지속적으로 들어오지 않거나 연락이 두절되는 문제가 발생하기도 합니다.
이번 글에선 이와 같은 상황에서 임대인이 대응할 수 있는 월세미납 내용증명과 명도소송까지 정리해 드리겠습니다.
물론 일반적인 경우에는 월세가 미납되었더라도 문자나 전화로 통보하면 세입자도 부담을 느끼기에 최대한 입금을 하려는 태도를 보입니다.
약속된 날짜는 지나더라도 조만간 입금하다겠다는 의사를 밝히는 경우가 많죠.
하지만 그 입금이 계속 미뤄지고 약속이 반복해서 어겨진다면 단순한 의사표시만으로는 해결이 어렵다고 판단할 수 있습니다.
이런 경우에는 내용증명 발송을 고려해야 합니다.
내용증명은 단순한 통보와 달리 법적으로 의미 있는 공식 경고의 성격을 가지기에 세입자에게 더 큰 압박을 줄 수 있는 수단입니다. 또한 추후 계약 해지나 명도소송 등 법적 절차를 밟을 때 중요한 근거자료로 활용되기도 합니다.
하지만 월세가 미납되었다고 해서 무조건 바로 내용증명을 보내야 하는 것은 아닙니다.
임대인과 세입자 간의 신뢰 관계를 고려하여 우선적으로는 문자나 전화 등으로 연체 사실을 안내하고 자발적인 납부를 유도합니다.
월세미납된 정도에 따라 대응
특히 한 달 정도의 임대료가 밀린 초기 상황에서는 법적 절차보다는 대화와 협의를 통한 해결이 바람직합니다. 이때에는 입금기한을 정해 통보하고 그 기한이 지났을 경우 다음 조치를 취할 수 있다는 점도 같이 전달하는 것이 좋습니다.
그러나 임대료가 두세 달 이상 지속적으로 연체되고 연락이 원활하지 않거나 계속 미뤄지는 상황이라면 이제는 보다 공식적인 대응이 필요합니다.
내용증명을 통해 계약해지 의사를 통보하거나 계약해지는 원하지 않더라도 연체 사실을 명확히 고지해두는 것이 중요합니다.
- 계약해지를 원하는 경우?
민법 제640조 또는 상가임대차보호법 제10조8에 따라 '임대료 연체가 일정 기간 이상 계속되었음을 근거로 임대차 계약을 해지한다'는 의사를 분명하게 밝혀야 합니다.
- 계약 해지를 원하지 않는 경우?
연체된 임대료의 금액, 연체 기간, 입금 기한 등을 명시하여 추후 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거자료로 활용될 수 있도록 해야 합니다.
내용증명은 단순한 경고 이상의 효과를 가지며, 임대인의 의사를 공식적으로 입증할 수 있는 수단이므로 상황에 맞춰 신중하게 작성하고 발송하는 것이 좋습니다.
임대료 연체가 지속되어 계약을 해지했음에도 임차인이 부동산을 비워주지 않는다면 이 역시 임대인 입장에서는 매우 곤란한 상황이 됩니다.
이럴 때 선택할 수 있는 대응책이 바로 명도소송입니다.
명도소송은 부동산 점유를 되찾기 위한 소송으로, 법원의 판결을 통해 강제로 퇴거시킬 수 있는 절차입니다.
명도소송 절차는 다음과 같습니다.
내용증명 및 퇴거 요청
계약 해지와 퇴거요구를 내용증명으로 명확히 전달합니다.
명도 청구 소송 제기
해당 부동산 소재지의 관할 법원에 소장을 접수합니다.
재판 진행, 판결 선고
임차인이 대응하지 않으면 신속히 판결이 나고, 반론을 제기하는 경우엔 쟁점을 다투게 됩니다.
불응 시 강제 집행 이행
판결이 확정된 다음에도 불응한다면 집행권원(판결문)을 바탕으로 강제집행을 신청하여 법원을 통해 실제 퇴거 절차를 이행합니다.
이미 오랜 기간 월세가 미납되었고 내용증명으로 계약 해지와 퇴거 요구가 이루어진 상태라면 명도 소송의 법적 요건은 충분히 충족된 것으로 보아도 무방합니다.
또한, 명도소송을 진행할 때는 아래와 같은 내용을 충분히 확인해야 합니다.
명도단행 가처분 고려
소송이 오래 걸릴 가능성이 있다면, 본안 판결 전에도 퇴거 명령을 내릴 수 있는 명도단행가처분을 활용할 수 있습니다. 특히 상업용 부동산이나 소송 지연으로 손해가 큰 경우에 효과적입니다.
보증금 상계 문제 사전 검토
임차인이 보증금 반환을 명분 삼아 점유를 지속하는 경우가 많은데, 월 연체분과 상계 가능한지를 먼저 따져봐야 합니다. 상계 후 남는 금액이 없다면 보증금 반환 없이도 명도를 주장할 수 있습니다.
사전 채권보전 조치
향후 손해배상이나 집행 가능성을 염두에 두고 임차인의 재산에 대해 가압류 등 채권보전조치를 취해두는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
계약이 종료되었음에도 세입자가 계속해서 부동산을 무단 점유하고 있다면 임대인은 금전적인 손해를 입게 됩니다.
월세를 받을 수 없는 기간이 길어지면 매달 고정비용이 누적되며, 이는 임대수익 손실을 의미합니다.
차기 임차인과의 계약도 지연될 수밖에 없습니다.
다음 세입자와의 계약일정이 꼬이게 되면 상당한 금전적 손해가 잇따를 수 있습니다.
따라서 무단 점유에 대해서는 감정적으로 끌려가기보다는 법적 절차에 따라 신속하고 전략적으로 대응하는 것이 무엇보다 중요합니다.
내용증명 발송, 계약해지, 명도소송, 강제집행까지 모든 단계에서는 실무와 소송을 아우르는 정밀한 전략이 필요합니다. 단순히 소송만 제기한다고 끝나는 것이 아닌 실제 점유를 회수하고 손실을 최소화하는 것이 진짜 해결이기 때문입니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 풍부한 부동산 실무 경험을 바탕으로 임대인의 권리가 실질적으로 회복되는 그 순간까지 함께합니다.
혼자서 세입자 월세미납 퇴거불응 내용증명 명도소송으로 고민하지 마시고고 부동산 전문 변호사의 상담으로 문제를 해결하시길 바라겠습니다.
